הכלכלן הראשי: הקיפאון בענף הנדל"ן נמשך בחודש מרץ

"נמשך הקיפאון", כך כתב הכלכלן הראשי במשרד האוצר, יואל נווה, בפתח סקירתו השבועית שעוסקת בענף הנדל"ן למגורים בחודש מרץ ומתפרסמת היום (א'). סקירה זו מצטרפת לנתונים אחרים שהתפרסמו לאחרונה ועשויים להעיד על המגמה. על פי הנתונים של הכלכלן הראשי, נרשמה ירידה של 18% בסך הדירות שנרכשו בחודש מרץ לעומת החודש המקביל אשתקד ורמה דומה של עסקאות נרשמה בחודש פברואר האחרון. מדובר ב-8,800 דירות בלבד ונכתב כי הפעם גם בפלח השוק של דירות יד שנייה רואים ירידה. בפלח השוק של דירות חדשות ישנה צניחה של 46% בהשוואה למרץ אשתקד, אך במבט חודשי בין חודש פברואר למרץ עלו המכירות של דירות חדשות ב-7%. 

מכירת דירות חדשות בחודש מרץ הסתכמה ב- 2,200 דירות. עוד עולה מהנתונים כי בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד עהנתון ל 1,900 אלף דירות, ירידה חדה של 46% בהשוואה למרץ אשתקד. זאת "בהמשך לשיעורי ירידה חדים הנרשמים בפרמטר זה מאז אוקטובר אשתקד", כתב הכלכלן הראשי בסקירתו.

בהשוואה לחודש פברואר זהו גידול של 7%, המתרכז באזור חדרה ובאזור תל אביב. עם זאת, הוסיף הכלכלן הראשי, יש לציין כי גם בשני אזורים אלו נמוך משמעותית מספר העסקאות במרץ השנה בהשוואה למרץ אשתקד - בשיעור של בין 20%-30%.

צילום: אוהד צויגנברג

המשקיעים רכשו 1,500 דירות בלבד

עוד עולה מנתוני סקירת האוצר כי סך הדירות שרכשו המשקיעים בחודש מרץ עמד על 1,500 בדומה לרמתו בחודש הקודם. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד זוהי כאמור ירידה חדה בשיעור של 44%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 17% בעוד שבחודש מרץ אשתקד היוו רכישות המשקיעים רבע מכלל העסקאות בשוק. באוצר ציינו כי ישנה עלייה קלה של 0.5% במספר המשקיעים בין חודש מרץ לפברואר שהיה חודש שיא בשיעור הנמוך במשקל המשקיעים מאז הכבדת המיסוי עליהם ביוני 2015 (אף כי כאמור סך הדירות שרכשו המשקיעים נותר ללא שינוי).

מכירות המשקיעים בחודש מרץ עמדו על כ-2,200 אלף דירות - ירידה של 2% בהשוואה לחודש הקודם, וירידה של 5% בהשוואה למרץ אשתקד. שיעורי ירידה אלו מתונים מאלו שנרשמו בסך העסקאות בדירות יד שניה. בכך עלה משקל מכירות המשקיעים בסך דירות יד שניה שנמכרו, לשיעור של 35% (לעומת שליש בחודש פברואר).

לפי נתוני הכלכלן הראשי, נמשכת המגמה של ירידה במלאי הדירות המוחזקות בידי משקיעים, כאשר בחודש מרץ נגרעו ממלאי זה כ-700 דירות. לשם השוואה, במרץ אשתקד התווספו ל"מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים כ-400 דירות.

בפילוח גיאוגרפי ממשיך לבלוט אזור המרכז עם גידול משמעותי במכירות המשקיעים, הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד בשיעור של 7% ו- 19% בהתאמה.

בסקירת האוצר ציינו כי למרות הגידול החד במכירות המשקיעים באזור המרכז לא חל שינוי משמעותי במשקל "מרובי הנכסים" במכירות המשקיעים באזור המרכז. מנגד, באזור חיפה, בו נרשם גידול חד במכירות המשקיעים בחודש מרץ בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, נרשם במקביל גידול משמעותי במשקל "מרובי הנכסים" במכירות. גידול במשקל מרובי הנכסים נרשם גם באזורי הפריפריה הצפונית.

ייתכן שממצאים שונים אלו לגבי משקל "מרובי הנכסים" במכירות בין אזור המרכז לבין אזורי חיפה והצפון נובעים לפחות בחלקם מפערים בציפיות בין משקיעים אלו לגבי היכולת שלהם ל"גלגל" את עלות מס דירה שלישית על השוכרים. בהקשר זה נציין כי אזורי חיפה והצפון מאופיינים ברמות הנמוכות ביותר של שכר דירה (לפי נתוני הלמ"ס).

ירידה חדה ברכישות המשקיעים בנתניה

האזור הבולט ביותר בירידה החדה ברכישות המשקיעים הוא אזור נתניה, הכולל את ערי השרון. סך הדירות שנרכשו להשקעה באזור זה בחודש מרץ עמד על 112 דירות בלבד, ירידה חדה של 24% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 60% בהשוואה למרץ אשתקד. בהשוואה היסטורית זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בפרמטר זה באזור נתניה. כמשקל מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים באזור זה בחודש מרץ על 13% בלבד, רמת שפל היסטורית באזור.

הירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור נתניה החלה באפריל אשתקד, לאחר שבתקופה אוגוסט 2015-מרץ 2016 נרשמה התאוששות חלקית ברכישות המשקיעים מרמת השפל שנרשמה ביולי 2015, מיד לאחר הכבדת מס הרכישה על המשקיעים. הכלכלן הראשי באוצר הוסיף כי ייתכן שהעובדה לפיה באפריל 2016 נחתם הסכם גג עם עיריית נתניה לשיווקן של 12 אלף דירות חדשות בעיר היתה בין הגורמים שהביאו לירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור זה, מעבר לשיעור הירידה הארצי.

נתניה. האם יש קשר בין יציאת המשקיעים להסכם הגג שנחתם בעיר? צילום: נמרוד גליקמן

הזוגות הצעירים עדיין ממתינים למחיר למשתכן

עוד עולה מהסקירה כי רכישת דירות ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה נותרה ללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" (בעיקר בקריית מוצקין) נרשמה ירידה של 3%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מתעצם שיעור הירידה ברכישות הזוגות הצעירים בחודש מרץ ל-9%.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז עם ירידה של 13% ברכישות הזוגות הצעירים בחודש מרץ, בהמשך לירידה בשיעור דומה (במצטבר) בחודשיים הקודמים. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ירדו רכישות הזוגות הצעירים בחודש מרץ בשיעור חד של 40%. בהקשר זה נציין כי בראש העין התקיימה בחודש אפריל האחרון הגרלה במסגרת "מחיר למשתכן" כאשר צפויים בנוסף מכרזים לשלושת אלפי דירות נוספות במסגרת תכנית זו. ירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים נרשמה גם אזור ירושלים. מנגד, באזור ב"ש ובאזור רחובות נרשמה יציבות ברכישות הזוגות הצעירים (בהשוואה לחודש פברואר), אם כי יש לציין כי בחודשים הקודמים ירדו רכישות הזוגות הצעירים באזורים אלו בשיעורים גבוהים מהממוצע הארצי.

משפרי הדיור – רוכשים דירות במחיר דומה לדירה שמכרו

עוד עולה מנתוני סקירת הכלכלן כי רכישות משפרי הדיור רשמו ירידה של 2% בחודש מרץ, בהשוואה לחודש הקודם, זאת המשך לירידה בשיעור מצטבר של 7% בחודשיים הקודמים. בהשוואה למרץ אשתקד מתעצם שיעור הירידה ברכישות משפרי הדיור ל-16%, בהמשך לירידה של 4% בחודש פברואר.

כמו כן, הצטמצם הפער שבין מחיר הדירה שמוכרים משפרי הדירה לזו שהם קונים, דהיינו, תוספת המחיר הנדרשת מהם בעת הרכישה של דירתם החדשה. כך, ברמה הארצית הצטמצם פער זה משיעור ממוצע של 59% במרץ אשתקד, לפער ממוצע של 25% בלבד במרץ השנה.