פרשנות
תשמרו את השמפניות במקרר: הירידה בביקוש לדירות אינה אמיתית
הירידה עליה דיווחה הלמ"ס ברכישת דירות מקבלנים בשנה החולפת היום אינה משקפת ירידה אמיתית בביקוש לדירות אלא מצביעה עלהחשש של רוכשי הדירות לפעול בשוק לא יציב. העבר מלמד שכאשר הם יחליטו לחזור לשוק המחירים יזנקו
שוק הדיור ממשיך להציג נתונים שמעידים על האטה משמעותית ברכישת הדירות ובמיוחד אלו החדשות מקבלן. ההסבר לכך נעוץ בביקושים בהמתנה; הדירות בהגרלות לזוגות הצעירים בתכנית 'מחיר למשתכן'. כמו כן, המלחמה של שר האוצר, משה כחלון במשקיעים בדמות חוק מיסוי דירה שלישית שהיה תחת עננה של אי ודאות עד לאחרונה שבג"ץ ביטל את החוק והחזירו לדיון השנוי במחלוקת בוועדת הכספים. כעת המצב עדיין לא ברור עבור המשקיעים והאם החוק יאושר מחדש ועל כן אי הוודאות נותרה בעינה עבורם וכך גם התנהגותם בשוק הדיור.
קראו עוד בכלכליסט:
- הזינוק בריבית המשכנתאות נבלם: יורדת חודש שלישי ברציפות
- הלמ"ס: צניחה של 32% במכירת דירות חדשות בחודש מאי
- למ"ס: ירידה של 6.6% בהתחלות הבנייה בשני הרבעונים האחרונים
בניית דירות חדשות. שוק של ביקושים כבושים צילום: שאול גולן
במקביל, כפי שנחשף ב"כלכליסט" הדירות שלא ימכרו לזכאי תכנית מחיר למשתכן יוכלו להימכר למשפרי דיור. משפר דיור חייב למכור את דירתו בשביל לקנות אחרת – ובמצב של שוק בהאטה ייתכן ומשפר הדיור מתקשה למכור את דירתו - ולכן לא פונה לקנות חדשה. כך שגם שוק משפרי הדיור במעין מצב של המתנה וביקושים כבושים. משפרי דיור רוכשים לרוב דירות יותר גדולות ויקרות ויש לכך השפעה רבה על השוק כשם שמהווים הם סגמנט מהותי ועיקרי בשוק הדיור.
ההאטה בשוק הדיור וברכישות הדירות הוביל גם לירידה במחזור העסקי של הקבלנים שהוביל להיקף מכירות ברמה הנמוכה ביותר בשנתיים האחרונות. בדו"ח הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודשים אפריל-מאי נכתב "במקביל לירידה החדה ברכישת דירות חדשות מאז מרץ אשתקד, חל שינוי בתמהיל העסקאות, הן כתוצאה מהמכירות המוזלות במסגרת 'מחיר למשתכן' והן כתוצאה מהירידה החדה ברכישות. עובדה זו מוצאת ביטוי ברמת שפל במחזור המכירות של הקבלנים, דהיינו בתזרים המשקיעים היקף המכירות של הקבלנים בשלושת החודשים האחרונים הגיע לרמתו הנמוכה ביותר בשנתיים וחצי האחרונות, כ-3.5 מיליארד שקל בלבד. לשם השוואה, במאי אשתקד עמד סכום זה על 5.3 מיליארד שקל".
המצב בו המשקיעים ממתינים והצעירים ממתינים אף הם, יצר ומתדלק מצב של הורדת הביקושים בצורה מלאכותית המכונה - ביקושים כבושים. הכוונה כי הביקושים עוד קיימים הם רק ממתינים נוכח אי הוודאות הקיימת בשוק הדיור כעת. כתוצאה, החשש הוא שהביקושים יחזרו לשוק ברגע שהתמונה תתבהר משום משום שהקיפאון הנו תוצר של המתנה ולא של ירידה אמיתית בביקוש לדירות לצד גידול משמעותי בהיצע.
בהינתן במצב כזה של ביקושים הממתינים על הגדר, ההנחה היא כי הביקושים ישובו בבת אחת ברגע שהתמונה תתבהר וכך המחירים ישובו לזנק. זהו תרחיש ידוע שהודגם לאחרונה לאחר שהתפרקה הממשלה ובכך גם רעיון מע"מ אפס של שר האוצר הקודם יאיר לפיד. בטרם התפרקות הממשלה נתוני שוק הדיור נראו דומים – קפאון במכירות הקבלנים, התמתנות במדד המחירים של הלמ"ס ופעילות יחסית מתונה בשוק הדיור. ברגע שהממשלה התפרקה המחירים חזרו לזנק.
