מחיר למשתכן נפתחת לראשונה גם למשפרי דיור

הנחיות חדשות במכרזי מחיר למשתכן יעניקו הנחה נוספת לזוכים שירכשו דירות בקומות נמוכות ויאפשרו לקבלנים לצמצם את ההנחה הניתנת לדירות בקומות גבוהות - כך נודע ל"כלכליסט".

עוד נודע כי החל מחודש ספטמבר משפרי דיור יוכלו לגשת להגרלות על דירות ששיווקן נכשל במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ולרכוש אותן במחיר שמגלם את הנחת התוכנית.

פתיחת ערוץ בתוך מחיר למשתכן גם למשפרי דיור, ועמה נתוני המשכנתאות של החודשים האחרונים (ראו הרחבה במסגרת) והנתונים על ירידה במספר הדירות הנמכרות, מלמדים שהתוכנית הופכת לערוץ המרכזי לרכישת דירות חדשות במדינת ישראל. נראה שהציבור מעדיף להמתין בתור ממושך לדירה - המתנה שעשויה לארוך 5–4 שנים עד לאכלוס - כדי לרכוש דירה מוזלת ומוותר על האפשרות לרכוש דירה בשוק החופשי.

המדינה, מצדה, מתאימה את התוכנית כדי לפנות ליותר מגזרים מבין מחפשי הדיור (בעיקר חסרי דירה ומשפרי דיור) ולהתאים את הערוץ הממשלתי למקובל בשוק החופשי - כמו למשל בגיוון מחירי הדירות לפי הקומה בבניין. במקביל, בחלק מהפרויקטים מוקצים כבר 20% ואף יותר מהדירות לשוק החופשי וזאת כדי לחזק את התמריץ של הקבלנים לגשת לתוכנית.

מחיר הקומה משתנה

במטרה לשפר את האטרקטיביות

השוק מתקרר הזינוק בריבית המשכנתאות נבלם: יורדת חודש שלישי ברציפות היקף המשכנתאות שניטלו במחצית הראשונה של 2017 עמד על 26.1 מיליארד שקל, לעומת היקף של 30.67 מיליארד שקל ב-2016 ענת דניאלי, תגובה אחת לכתבה המלאה 

כיום, היזמים שזוכים במכרזי מחיר למשתכן הם אלו שמציגים את התמחור הנמוך ביותר למטר רבוע בפרויקט. הם מחויבים להציע מחיר זהה למטר רבוע בכל הדירות בפרויקט, וכך נוצר מצב שבו רוכשי דירות בקומות נמוכות משלמים את אותו הסכום שמשלמים זוכים בדירות בקומות גבוהות. הנחת התוכנית, בהשוואה לשוק החופשי, משתנה בין פרויקט לפרויקט, ועומדת על כ־20% ברוב המקרים.

הדבר יוצר עיוות, שכן במחירי השוק החופשי דירה בקומה גבוהה שווה יותר מדירה בקומה נמוכה. כך, ההנחה שמגולמת בזכייה בדירה בקומה גבוהה עדיפה באופן משמעותי, ולכן זוכים רבים שנאלצו לבחור מתוך דירות בקומות נמוכות ויתרו על זכות הרכישה. "מי שזכה קודם בחר בדירות גבוהות יותר עם נוף לשמורת אפק", סיפר זוכה מחיר למשתכן בפרויקט בקריית ביאליק. "היו הרבה ביטולים בפרויקט, ומה שנלקח היה בעיקר בקומות גבוהות. קומה גבוהה שווה יותר כסף".

לכן, ועדת תכנון ופיתוח (ות"פ) במטה הדיור הלאומי שבמשרד האוצר שינתה את התקנות באופן שייכנס לתוקף לראשונה כבר היום, במכרזים לפרויקטים בעכו ובמודיעין. לפי התקנות החדשות, זכאים שירכשו דירה בבניין של מעל תשע קומות (גובה של 29 מטר לפחות), יקבלו הנחה נוספת של 3% ממחיר המטר הרבוע שנקבע במכרז, במידה שירכשו דירה בקומה השנייה, מעל דירת הגן. מי שירכוש דירה בקומה השלישית יקבל הנחה של 2% ממחיר המטר הרבוע, ומי שירכוש דירה בקומה הרביעית יזכה להנחה של 1% ממחיר המטר הרבוע שנקבע במכרז.

מנגד, הקבלן יהיה רשאי לדרוש מהזוכים בדירות בקומות שבע ומעלה תוספת של 1% מהמחיר למטר רבוע שנקבע במכרז. בקומות הגן ובקומות חמש ושש, המחיר למטר רבוע יהיה המחיר המדויק שנקבע במכרז.

שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי והשיכון יואב גלנט

במשרד הבינוי והשיכון מסבירים כי הקבלנים יוכלו לקזז את מחיר ההנחה הנוספת בתוספת התשלום שיידרשו עבור הדירות בקומות הגבוהות. "ההחלטה למדרוג מחירי הדירות נובעת מבחינות שבוצעו", סיפרו אתמול במשרד. "תמחור כל דירה בנפרד מעמיס מאוד על המכרז, ולכן בהתחלה בחרנו ללכת על נוסח יותר פשוט. בבחינת הסוגיה, ברור שיש שינוי מהותי בין הקומות השונות. לאחר התייעצות עם שמאים גיבשנו את את המודל החדש".

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט הוסיף על כך כי "המהפך של קביעת מחיר שונה לפי יוקר הדירה יסייע ליותר זוגות להגיע לדירה המתאימה להם ביותר. נמשיך להוביל מהלכים שיתאימו לקבוצות אוכלוסייה רבות ככל האפשר". גם יו"ר מטה הדיור הלאומי אביגדור יצחקי התייחס לנושא, ואמר כי "יש פערים בהנחות בין הדירות, כשהזוכים הראשונים הם בעלי יכולת לקבל את הדירות השוות. התקנות החדשות מייצרות יותר שוויון בין הזוכים בדרכם לרכוש דירה. השאיפה היא שתוכנית מחיר למשתכן תהיה דומה יותר ויותר לשוק החופשי".

לפי אהוד המאירי, הבעלים של המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין, הפערים בשוק החופשי בין דירות בקומות נמוכות לדירות בקומות גבוהות עלולים להגיע ל־10%–15%. "הפער בין תלוי בסוג הפרוייקט ובמיקום המאוד ספציפי", הסביר. "ישנם פרויקטים שבהם הפער בשווי הדירה בין הקומות השונות הוא זניח ופרויקטים שבהם הפער יכול להגיע עד עשרות אלפי שקלים ואף יותר, לכל קומה. בפרויקטים הנמצאים באזורי ביקוש, או כאשר הקומות הגבוהות פונות לנוף ייחודי, היתרון של קומה נוספת מתבטא במחיר הדירה באופן מובהק. ככלל, הפער בין הקומה הגבוהה ביותר לקומה הנמוכה ביותר יכול להגיע לעתים ל־10%–15%".

התקנות החדשות הן מהלך משלים לשינויים שנכנסו לתוקף בדצמבר 2016, בעקבות חשיפת "כלכליסט". לפני הכנסת השינויים, קבלנים הורשו למכור דירות בגודל מסוים ללא פיקוח על מספר החדרים בהן. הדבר יצר עיוות, שכן קבלנים מכרו את הדירות לפי שטחן, והציעו דירות ענקיות עם מעט חדרים. עם הכנסת השינויים, נוצר תקן הקובע את מספר החדרים לשטח דירה.

גם המשפרים זכאים

ויכולים לרכוש דירות מוזלות

שינוי נוסף שעליו החליטו במטה הדיור הלאומי שבמשרד האוצר קובע, כאמור, כי החל מחודש ספטמבר משפרי דיור יוכלו לגשת למכרזים על דירות ששיווקן נכשל במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ולרכוש אותן במחיר שמגלם את הנחת התוכנית.

על פי הגדרת משרד הבינוי והשיכון, משפרי דירה הם בעלי דירה בשש השנים האחרונות, שמתכוונים לרכוש דירה שנייה ומצהירים כי ימכרו את הדירה הראשונה בתוך 12 חודשים מרגע האכלוס. אוכלוסיית משפרי הדיור היא בעלת כוח קנייה גדול יותר ממשפחות צעירות הזכאיות למחיר למשתכן, ולעתים קרובות הן מחפשות דירות גדולות יותר בשל הרחבת משפחה. לפי משרד הבינוי והשיכון, הם מהווים כ־75% מהביקוש לדירות בשוק.

כשמטה הדיור הלאומי הכריז לפני כשנתיים על היציאה לתוכנית מחיר למשתכן, הוא עשה זאת בזריזות תוך שהוא עושה שימוש בתוכניות בניין עיר קיימות. כתוצאה מכך, דירות רבות שמוגרלות אינן מתאימות לזכאים, שבמקרים רבים מוותרים על הדירה שבה זכו. כעת, בפרויקט שכשל מלשווק מעל 10% מהדירות או 25 דירות (הנמוך מביניהם), תיפתח הגרלה לרכישת דירה בה יוכלו להשתתף משפרי דיור. משפרי הדיור שיזכו בדירה יוכלו לרכוש אותה בהנחה הניתנת במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, כשבמקרה שבו לא כל הדירות נרכשות בתוך שנה - הקבלן יוכל למכור את הדירות בשוק החופשי במחירי מחיר למשתכן. ההגרלות הראשונות למשפרי דיור ייפתחו בספטמבר, ברעננה ובקריית ביאליק. החל מספטמבר, משפרי דיור יוכלו להוציא תעודת זכאות בסניפי עמידר, אלונים ומילגם ובעתיד גם באופן מקוון.

במקרה שהקבלן לא הצליח לשווק פחות מ־10% מהפרויקט או פחות מ־25 דירות, הקבלן יאתר בעצמו משפר דיור שיצטרך להוכיח בדיעבד למשרד הבינוי והשיכון כי הוא אכן כזה. במקרה שהקבלן לא מצליח למצוא משפרי דיור, הוא יכול לשווק את הדירה בשוק החופשי במחירי מחיר למשתכן. בלוד, לדוגמא יש פרויקט שעומד בקריטריונים אלה ובו דירה אחת.