"הריבית הועלתה על בסיס נתונים מעוותים לגבי מחירי הדירות"

האם נגיד בנק ישראל פרופ' סטנלי פישר החליט בשבוע שעבר להעלות את הריבית במשק על סמך נתונים שגויים? לדברי בכירים באוצר, התשובה לשאלה זו היא חיובית. בשיחה עם "כלכליסט" בסוף השבוע הסבירו אותם בכירים כי הנתונים שעליהם התבסס בנק ישראל כשהחליט על העלאת הריבית - לפיהם שוק הדיור בישראל נמצא במגמת התייקרות - "הם נתונים חלקיים מאוד ויש בהם סוג של עיוות", לדבריהם.

ביום שני בשבוע שעבר העלה נגיד בנק ישראל את הריבית לחודש אוגוסט ב־0.25%, לרמה של 1.75%. היתה זו העלאה ראשונה אחרי שלושה חודשים שבהם הריבית לא שונתה. בין הגורמים להעלאת הריבית, אשר מנה בהודעתו בנק ישראל, היה "מחירי הדירות ומדד הדיור (שכר הדירה - א"א), שממשיכים לעלות בקצב מהיר, לצד המשך ההתרחבות המהירה באשראי לדיור". בנק ישראל גם טרח לצרף להודעתו נתונים של הלמ"ס, לפיהם באפריל עלו מחירי הדירות ב־1.2%. בשנה האחרונה, לדברי בנק ישראל, עלו מחירי הדיור בארץ בשיעור מצטבר של 21%.

גם במשרד האוצר בוחנים מדי חודש את מחירי הדירות, אבל התוצאה שמקבלים הכלכלנים במוסד שמעבר לכביש מבנק ישראל שונה לחלוטין. בנק ישראל מדבר על עלייה רצופה של כמעט שנה וחצי? נתוני מינהל הכנסות המדינה באוצר מצביעים על ירידה רצופה בחצי השנה האחרונה. שבוע לפני פרסום החלטת הריבית פרסם האוצר את הסקירה החודשית של מינהל הכנסות המדינה על ענף הנדל"ן, שהצביעה עלירידה של 0.9% במחירי הדירות בחודש יוני, "בהמשך למגמה של ירידת מחירים המסתמנת מאז תחילת שנת 2010". סקרים קודמים של מינהל ההכנסות הצביעו על ירידות מחירים של 1.4% במאי ועל ירידה של 0.8% באפריל.

האוצר יורה לעבר בנק ישראל, הלמ"ס נפגעת

אין זו הפעם הראשונה שבה מתנגחים ביניהם הרגולטורים בנוגע לענף הדיור. לפני חודשיים פרסם האוצר סקירה על ענף הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון של השנה. לאחר שציינו כי מתחילת השנה מסתמנת ירידה אטית במחירי הדירות החדשות, לא התאפקו מחברי הסקירה והוסיפו את הקטע הבא: "על רקע דיווחים סותרים של גופים ממשלתיים אחרים על התפתחות מחירי הדירות ברבעון הראשון של 2010, חשוב להדגיש כי בניגוד לבסיס הנתונים הסלקטיבי המשמש גופים אחרים, נתוני מינהל הכנסות המדינה כוללים את כלל העסקאות שנערכות במשק, כפי שהן מדווחות לרשויות המס".

ובכדי להסיר ספק באשר למי כוונו הדברים, הוסיפו מחברי הסקירה גם את הערת השוליים הבאה: "מדובר בקובץ הכרמ"ן (כרטסת מאגר נתונים), המשמש הן את הלמ"ס והן את השמאי הממשלתי. קובץ זה נמצא גם ברשות מינהל הכנסות המדינה, אולם איננו עושים שימוש בבסיס נתונים זה לצורך קביעת השינוי במחירי הדירות, לאור הבעייתיות בקובץ זה".

וגם זו לא היתה תחילת קרב הסטטיסטיקות בין האוצר לבנק המרכזי. לפני שנה פרסם האוצר נייר עמדה נוסף בנושא הדיור, שבו הסביר את דעתו על איכות נתוני הדיור של הלמ"ס (שבהם משתמש בנק ישראל) במילים בוטות במיוחד: "מקור הפער בין נתוני הלמ"ס לבין נתוני האוצר הוא בכשלים של בסיס הנתונים שברשות הלמ"ס. קובץ נתוני הנדל"ן שבשימוש הלמ"ס אינו מייצג, ושימוש בו לקביעת מדדי מחירים לאורך זמן יוצר הטיה משמעותית". בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא נשארו אז חייבים, ופרסמו הבהרה ארוכה שהשורה התחתונה בה היתה ששיטת החישוב של האוצר אינה יכולה לספק מידע על השינוי במחירי הדירות.

מלחמת העקיצות בין האוצר, בנק ישראל והלמ"ס שנקלעה לקרב, מצטיירת באור משועשע עוד פחות כאשר בנק ישראל מודיע כי הוא קובע את מדיניות הריבית שלו על פי נתוני הלמ"ס.

למרבה האבסורד, גם נתוני מינהל הכנסות המדינה באוצר וגם נתוני הלמ"ס מגיעים מאותו מקור - משרד האוצר. בזמן שמינהל הכנסות המדינה מסתמך על קובץ עסקאות נדל"ן לצורכי מיסוי של שע"מ (שירות עיבודים ממוחשבים של רשות המסים), מסתמכת הלמ"ס על קובץ הכרמ"ן.

מינהל הכנסות המדינה מתייחס בבדיקה שלו לכלל העסקאות שבוצעו בענף הדיור למגורים, אולם הנתונים שבידיו אינם כוללים פרטים על הדירות שהחליפו ידיים, כמו שטח, מספר החדרים, הקומה ושנת הבנייה. לאחר קבלת רשימת העסקאות החודשית, מחלץ ממנה האוצר את מחיר הדירה החציוני (הסכום שמחצית העסקאות שבוצעו היו מתחתיו והמחצית הנותרת של העסקות היו מעליו), ומשווה אותו למחיר הדירה החציוני בחודש הקודם.

הלמ"ס, לעומת זאת, עורכת לנתונים שהיא מקבלת מהאוצר עיבודים סטטיסטיים שונים, שהעיקרי בהם הוא הבאת כל הדירות שנמכרו בחודש הנסקר לאותה רמת איכות. אולם איכות הנתונים באה על חשבון הכמות. לדברי האוצר, חלק גדול מפקידי המס ברחבי הארץ אינם ממלאים את כל הפרטים הנדרשים בעסקאות הנדל"ן המדווחות להם. כתוצאה מכך משתמשת, לדבריהם, הלמ"ס רק בחלק מנתונים, שאינם מעידים על התמונה כולה.

"הלמ"ס הוא הגוף המוסמך לחישוב מדדי מחירים"

בשיחה עם "כלכליסט" אישרה הלמ"ס כי הנתונים שהיא מפרסמת מסתמכים על כ־85% מכלל העסקאות שבוצעו, וכי גם איכות הנתונים שבידה "אינה מושלמת". מבנק ישראל נמסר בתגובה: "הלמ"ס היא הגוף המקצועי והמוסמך בישראל לחישוב ופרסום מדדי מחירים שונים. השינוי במחירי הדירות של מינהל הכנסות המדינה מתעלם משינויים בתמהיל הדירות שנמכרו (ודו"חות המינהל אף מציינים שעקב כך אין הוא משקף שינוי 'נקי' במחירי הדירות), ולכן איננו עונה לקריטריונים המקובלים לחישוב מדד מחירים. נכון להיום, לא קיים בישראל מדד עדיף על המדד שמפרסמת הלמ"ס המאפשר לעקוב אחר המגמות במחירי הדירות בישראל".

יצויין כי לפני שנתיים הבנק המרכזי תמך פחות בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ואמר כי היא "שגתה בחישוב עלותן האמיתית של העמלות הבנקאיות לאחר תחילת הרפורמה בעמלות".