למה הפעם שוק הדיור באמת שינה כיוון

בשורה לכחלון ירידה זה החודש השלישי ברציפות במדד מחירי הדירות על פי נתוני הלמ"ס, נרשמה ירידה של 0.7% בחודשים נובמבר-דצמבר, כשבמחוז ירושלים היא עמדה על 4.2%. מחוז מרכז הוא היחיד בו נרשמה עלייה - 0.5%. מחירי הדירות החדשות, כולל שקלול תוכנית מחיר למשתכן, ירדו ב-1.4% ענת דניאלי, 34 תגובות לכתבה המלאה 

עד כמה התנהגות מדד מחירי הדירות בחודשים האחרונים באמת מלמדת על היפוך מגמה בשוק הדיור? על פניו, נראה כי יש סיבה טובה לסקפטיות. זוהי כבר הפעם השלישית בעשור האחרון שבה עליות המחיר החדות נעצרות לכמה חודשים לטובת ירידה מתונה. 

בפעם הראשונה זה קרה בחודשי המחאה החברתית של 2011, ובפעם השנייה בחודשי ההמתנה לאישור יוזמת מע"מ 0% של שר האוצר דאז יאיר לפיד ב־2014. גם בשני המקרים הללו לוו ירידות המחיר הזמניות בהאטה חריפה בשוק וצניחה במספר העסקאות. אך הסוף בשני המקרים ידוע: בתוך חודשים חזרו הרוכשים אל משרדי המכירות, המחירים חזרו לעלות, ורוכשים שהמתינו נאלצו בסופו של דבר לשלם יותר.  

מדוע שהתרחיש הזה לא יחזור על עצמו גם הפעם? בסרט הזה, יגידו רוכשי הדירות, כבר היינו.

אלא שבסיבוב הנוכחי נראה שיש משהו שונה מהותית משני הסיבובים הקודמים. גם בימי המחאה החברתית וגם בימי ההמתנה למע"מ 0%, הגורם להאטת השוק היה ציפייה, שבסופו של דבר לא התממשה. בימי המחאה ציפו רוכשי הדירות לצעדים דרמטיים של הממשלה, שיביאו לפתרון מהיר של המשבר. היה מדובר כמובן בטעות אומללה. הממשלה אמנם ניסתה לבצע כמה צעדים, אך אלה היו רפים ובעלי השפעה אפסית. כשרוכשי הדירות הבינו זאת, הם חזרו לשוק והמחירים חזרו לעלות.

את אותה דינמיקה היה ניתן לראות ב־2014 בתקופת יוזמת מע"מ 0%. היוזמה כבר היתה על השולחן, הרוכשים המתינו לה והשוק קפא. קריסת היוזמה ופירוק הממשלה שוב הריצו את הקונים לשוק. "ביקושים כבושים" קוראים לתופעה של ביקוש שאינו בא לידי ביטוי במשך תקופה מוגבלת - רק כדי להתפוצץ בפרצוף מאוחר יותר.

האם אנו צפויים למהלומת ביקושים כבושים גם הפעם? אומר בזהירות שהתשובה לכך שלילית. אם בשני המקרים הקודמים התבססו ירידות המחיר על ציפייה למהלך מסוים, שהתבררה מאוחר יותר כשגויה, הרי שאת ירידות המחיר הנוכחיות לא מלווה כל ציפייה. את רוב המהלכים שכחלון ביקש לבצע בשוק הדיור, ובראשם מחיר למשתכן והכבדת המיסוי על המשקיעים, הוא כבר ביצע. שום שפן נוסף לא אמור להישלף. ירידת המחירים הנוכחית מתרחשת במציאות שבה לשחקנים מידע מלא על מצב השוק וללא השערות כוזבות לגבי שפן שיישלף בקרוב, וזה מה שהופך את שינוי המגמה הפעם לממשי יותר.

היו מספר פרשנים אשר העריכו בשנה האחרונה כי אנו צפויים לחזות בגל של ביקושים כבושים מתפרץ כאשר רוכשי הדירה הראשונה יגלו כי אינם מצליחים לרכוש את הדירה שבה הם מעוניינים במסגרת יוזמת מחיר למשתכן, יתייאשו מהיוזמה ויחזרו לשוק. אולם לא סביר שתסריט שכזה יתממש בטווח הקרוב.