ירידות מחירים בדיור? לא באזורי ביקוש

מדד מכון אלרוב ו"כלכליסט" ליכולת לרכישת דירה מצנן את בשורת הירידה במחירי הדירות ברבעון הראשון של 2017 שהוצגה בפרסומי הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) והאוצר. בעוד שנתוני הלמ"ס הצביעו על ירידה של 0.5% במחירים בהשוואה לרבעון האחרון של 2016, נתוני מכון אלרוב מצביעים על עלייה ממוצעת של 2% במחירים באותה תקופה. זאת בהמשך לעלייה של 1.3% בין הרבעון השלישי של 2016 לרבעון האחרון של אותה שנה.

משמעות הדברים היא כי לפי נתוני המכון לחקר הנדל"ן בראשות ד"ר דני בן שחר בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב היא שעליית המחירים לא רק שלא התמתנה אלא אף גברה. המסקנה העיקרית היא כי על אף הצהרות האוצר עוד מוקדם לדבר על שינוי במחירי הדירות אלא יש להמתין למגמה ברורה יותר.

בדיקת מכון אלרוב מבוצעת לפי שיטה סטטיסטית זהה לבדיקת הלמ"ס בשינויים מינוריים. בנוסף, בניגוד לבדיקת הלמ"ס היא אינה משקללת את כלל העסקאות שהתקיימו באותו רבעון אלא כוללת את העסקאות שבוצעו ב־12 הערים שבהן נמכרו המספר הרב ביותר של דירות באותה עת.

מחירי הדירות במרבית הערים השתנו בשיעור דומה לשינוי במחיר הממוצע הארצי ונעו בטווח שבין ירידה של 3% לעלייה של 5%. עליות מחירים חריגות נרשמו בראשון לציון (11%) וברמת גן (7%), שהתגלגלו לעליות ניכרות במדדי היכלות לרכישת דירה בערים אלו.

עלייה של 4.8% בהחזר החודשי לדירה בת"א

מחירי הדירות הם רק פרמטר אחד במשוואה שמסכמת את יכולת הזוגות הצעירים לרכוש דירות. פרמטרים נוספים שבחנו בן שחר והחוקר אמתי פרנקל הם ריבית המשכנתאות והשכר הממוצע בממשק, שני מדדים שלא זוכים להתייחסות משרד האוצר על אף היותם חלק משלים ובלתי נפרד ממחירי הדירות.

בחודשים ינואר־מרץ 2017 עלתה הריבית הממוצעת על משכנתאות ב־0.15% בהמשך לעלייה של 0.9% ב־2016 כולה. עם זאת, עלייה זו מעידה על התמתנות יחסית לעומת העליות הרבעוניות ביחס לשנה שעברה. ברבעון האחרון של 2016 עלתה ריבית המשכנתאות ב־0.34% ביחד לרבעון שקדם לו. דווקא השכר הממוצע לשכירים, שעלה ברבעון הראשון של 2017 בשיעור של 3.5% (לעומת ירידה של 3% ברבעון האחרון אשתקד), מיתן במשהו את ההרעה במצבם של רוכשי הדירות.

ד"ר דני בן שחר ממכון אלרוב. עליית מחירי הדירות גברה צילום: עמית שעל

מדד היכולת לרכישת דירה משקלל את מחירי הדירות, הכנסת משקי הבית וכן את הריבית על משכנתאות. בכך הוא בוחן את יכולת משקי הבית לרכוש דירה בהתאם לאופן שבו רובם רוכשים אותה בפועל. המדד מחולק לשני תתי־מדדים: מדד ההחזר החודשי על המשכנתא ומדד ההון העצמי.

מדד ההחזר החודשי אומד את גובה התשלום החודשי שמשק בית נדרש לשלם עבור הלוואת משכנתא, מבלי לחרוג מהוצאה של 30% מההכנסה נטו של משק הבית. המשכנתא המשמשת לחישוב המדד היא לרכישת דירת 4 חדרים ממוצעת ובמימון של 70% מערך הדירה. נכון לרבעון הראשון של 2017, ובדומה לרבעונים הקודמים, העיר היחידה במדד שדירה בה נמצאת בהישג ידו של משק בית בעשירון ההכנסה השישי היא באר שבע. משקי בית בעשירון השמיני יוכלו לרכוש דירה בלי לחרוג מהוצאה של 30% מהכנסתם נטו גם בחיפה, באשדוד וברחובות. דירות בתל אביב נמצאות בהישג ידם רק של משקי בית בעשירון ההכנסה העשירי.

ההחזר החודשי הארצי הממוצע עלה מ־7,850 שקל ברבעון האחרון של 2016 לכדי 8,111 שקל בינואר־מרץ 2017 - עלייה של 3.3%. העלייה החדה ביותר נרשמה בראשון לציון, בשיעור של 12% להחזר חודשי של 7,783 שקל. עליות גבוהות נרשמו גם ברמת גן (8%), חיפה וחדרה (6% בשתיהן). בתל אביב עלה ההחזר החודשי ב־4.8% לכדי 12.6 אלף שקל ואילו בירושלים ובבת ים ההחזר החודשי הנדרש ירד במעט יותר מ־1%.

בהשוואה לרבעון המקביל מציג מדד ההחזר החודשי עלייה ניכרת של 15% בממוצע הארצי. העליות החדות ביותר בהחזר בשנה האחרונה נרשמו בחדרה (24%), רחובות (21%), באר שבע (20%), תל אביב (18%) וראשון לציון (17%).

אין חצי מיליון שקל נזיל? תגורו בבאר שבע או חדרה

רכיב מדד ההון העצמי בחן את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת 4 חדרים ממוצעת בישראל כדי לעמוד בתשלום חודשי בשיעור של עד 30% מההכנסה החודשית נטו של משק הבית. מהנתונים עולה כי נכון לרבעון הראשון של השנה ההון העצמי הדרוש למשק בית בעשירון ההכנסה השישי לרכישת דירה עולה על 500 אלף שקל בכל הערים שנבחנו למעט באר שבע וחדרה.

בחיפה יידרשו משקי בית מעשירון ההכנסה השישי להון עצמי של 550 אלף שקל וברחובות ל־780 אלף שקל. בפתח תקווה, בת ים, ראשון לציון ובני ברק יידרש הון עצמי של 1.1–0.9 מיליון שקל. בירושלים וברמת גן נדרשים כ־1.3–1.2 מיליון שקל ובתל אביב נדרשים 2.2 מיליון שקל. בממוצע ארצי יידרשו משקי בית מהעשירון השישי להון עצמי של 1.1 מיליון שקל כדי לרכוש דירת 4 חדרים ממוצעת מבלי לחרוג מהחזר חודשי בגובה 30% מהכנסתם החודשית נטו.

בהשוואה לרבעון האחרון של 2016, ההון העצמי הנדרש למשקי בית בעשירון ההכנסה השביעי לרכישת דירה עלה ב־3.5% לכדי 975 אלף שקל. גם כאן העלייה הניכרת ביותר היתה בראשון לציון, שההון הנדרש בה למשקי בית מעשירון שביעי עלה ב־170 אלף שקל תוך רבעון בודד - עלייה שמהווה 9% ממחיר דירה ממוצעת בעיר. עליות ניכרות היו גם ברמת גן (130 אלף שקל), חיפה (60 אלף שקל) וחדרה (50 אלף שקל). בתל אביב עלה ההון העצמי הנדרש ב־90 אלף שקל, המהווים 2% ממחיר דירה ממוצעת בעיר.

בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ההון העצמי הממוצע הנדרש לרכישת דירה בלי לחרוג מההחזר החודשי עלה ב־170 אלף שקל לכדי 980 אלף שקל, עלייה של 21%. בהשוואה שנתים מדובר בזינוק של 50% בהון העצמי הדרוש לרכישת דירה ברחובות ושל 40% בחיפה.