שנתיים לתוכנית מחיר למשתכן: מה נבנה, וכמה קיבלו מפתח?

בשנתיים שחלפו מאז הושקה תוכנית מחיר למשתכן ניתנו היתרי בנייה להקמת 3,351 יחידות דיור בלבד. ביוני 2015 הושקה תוכנית מחיר למשתכן, שנועדה לסייע לצעירים לרכוש דירות בהנחה של כ־20% ממחיר השוק. עם השקתה, המדינה הציבה יעד לפיו מכרזים להקמת 70 אלף דירות ישווקו עד סוף 2016. מאז עדכנה המדינה את היעד ל־100 אלף דירות עד לסוף 2017.

בנוסף, נראה שבממשלה לחוצים להראות תוצאות בכל מחיר - גם במחיר של הפצת מכרזים שהכנתם טרם הושלמה. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי מכרזים ל־7.7 אלף יחידות דיור אינם כוללים חוברת המכילה מידע מהותי, כך שקבלנים לא באמת יכולים לגשת אליהם.

עד היום, פורסמו מכרזים לשיווק קרקעות המתאימות לבניית 64.1 אלף דירות. מתוך המכרזים שפורסמו, מכרזים להקמת 13.3 אלף יחידות דיור עדיין פתוחים ומחכים למועד הסופי להגשה. בנוסף, מכרזים להקמת 32.5 אלף יחידות דיור כבר נסגרו בהצלחה מול קבלנים. ואולם, כאמור, רק 3,351 מתוכן קיבלו היתר בנייה.

בנוסף, 6,648 דירות קיבלו היתר בנייה המותנה בתיקוני תוכנית הבנייה או בהקמתן של תשתיות שטרם הוקמו וכעת מעכבות את קבלת ההיתר.

העיקר שעומדים ביעדים

לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, כ־87 אלף איש כבר נרשמו לרשימת ההמתנה לתוכנית. מתוכם, רק כ־11 אלף זכו בהגרלה ויכולים לרכוש דירה. לשם השוואה, ביוני 2016 רק כאלף איש זכו בהגרלה. ובכל זאת, יש פער עצום בין מספר הזוכים לבין מספר הנרשמים הגבוה.

כאמור, עם השקת התוכנית הבטיח שר האוצר משה כחלון כי מכרזים ל־70 אלף דירות ישווקו עד סוף שנת 2016. כחלון לא התרחק מהיעד ובסוף השנה שווקו 64 אלף יחידות דיור. ואולם הסיפור מאחורי הנתון הגבוה הזה מעט יותר מורכב, שכן רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שיווקה בזריזות בימים האחרונים של 2016 מכרזים עבור כ־20 אלף דירות כדי לעמוד ביעדים. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי 97% מאותם מכרזים עדיין פתוחים, כלומר התאריך האחרון להגשת הצעות טרם הגיע.

מימין: שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי יואב גלנט. שיווקי הלחץ יוצרים מצג שווא

מתוך 31 המכרזים שפורסמו בחטף בסוף 2016 ושעדיין פתוחים, כמחצית מהם פורסמו ללא החוברת שמפרטת את פרטי המכרז - כל המידע אודות המגרש, מגבלותיו, התשתיות שיש להקים בו ובעיות פוטנציאליות בשטח, כמו עתיקות או חורשה שעל הקבלן לכרות. עד שהחוברת לא תפורסם, קבלנים לא ניגשים למכרז, שכן חסר להם מידע מהותי עליו. כמו כן, ההשתתפות במכרז כרוכה בעלויות רבות עבור היזם, ובהן שעות עבודה של רואי חשבון וכלכלנים לצורך בדיקת הרווחיות של ההצעה. בעייתיות זו מועצמת לנוכח העובדה כי במכרזי מחיר למשתכן הזוכים נקבעים על בסיס ההצעה הנמוכה ביותר - ומחיר המקסימום מצוין בחוברת.

מכרז בולט שתקוע כבר תקופה הוא המכרז בשכונת קרית שלום בתל אביב, שפורסם ב־30 לנובמבר 2016. מכרז זה נותר עדיין פתוח ללא חוברת וצפוי להיסגר רק החודש, לאחר עיכובים רבים. עם זאת, סביר להניח שהמכרז ידחה עוד, שכן החוברת טרם פורסמה והיתה אמורה להיות זמינה כבר ב־8 במאי.

בנוסף, בסוף 2016 פרסמה רמ"י כי החלה לשווק מכרז לבניית 397 יחידות דיור בקריית חינוך ברמת גן. גם במקרה זה החוברת עם פרטי המכרז טרם פורסמה, אף שלפי האתר של רמ"י היא היתה אמורה להיות זמינה כבר ב־25 במאי. החוברת פורסמה אתמול.

לפי נתוני רמ"י שהגיעו לידיד "כלכליסט", מכרזים עבור 18.7 אלף יחידות דיור נכשלו מאז השקת התוכנית, משום שאף קבלן לא הגיש הצעה עבורם. כמו כן, ישנם מכרזים עבור כ־8 אלף יחידות דיור שמוצעים שוב ושוב אך נכשלים בשל אי־כדאיות כלכלית.

לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, הדירות שקיבלו היתר או היתר מותנה נועדו עבור כ־11 אלף זוכי הגרלות מחיר למשתכן, שחלקם זכו לאחרונה ואילו חלקם ממתינים כבר חודשים ארוכים לדירה המובטחת.

התקופה שלאחר זכייה בהגרלה היא תקופה של אי־ודאות עבור הזוכים, שכן כל מה שידוע להם הוא מיקום הדירה והמחיר מינימום למ"ר בנוי. לעומת זאת, אין בידם כל מידע על תמהיל הבינוי והתכנון בפרויקט שבו הם עתידים להתגורר. רק לאחר קבלת היתר בנייה יקבלו הזוכים פרטים נוספים על הדירות, בכנס הסברה שהיזם נדרש לערוך.

מספר הדירות שאוכלסו: 0

עוד עולה מנתוני משרד הבינוי והשיכון שהגיעו לידי "כלכליסט" כי עד כה אף דירה בתוכנית לא אוכלסה, אך עד סוף השנה 614 דירות יאוכלסו, 238 בעפולה ו־376 בלוד. אמנם מדובר במספר נמוך, אך ביוני 2016 לא היו כלל הערכות לגבי אכלוס דירות בפרויקטים של התוכנית. בהקשר זה יש לזכור כי הליכי הבנייה בישראל ארוכים מאוד והבנייה בשני הפרויקטים שיאוכלסו היתה מהירה יחסית.

משר הבינוי והשיכון יואב גלנט נמסר: "הנתונים מדברים בעד עצמם. שר האוצר משה כחלון ואני, יחד עם הצוותים במשרדינו, פועלים להגברת הבנייה ולשיפור היצע הדיור. מחיר למשתכן מספקת דירות בקצב מוגבר ובמחירים מוזלים משמעותית וגורמת לצינון שוק הנדל"ן. את התוצאות אפשר לראות בבלימת המחירים שכבר קיימת".

מאיר פרי, יועץ בכיר למנהל רמ"י, מסר בתגובה: "שיווקי הרשות בשיטת מחיר למשתכן רושמים הצלחה. מהנתונים עולה כי רוב מוחלט של מכרזי מחיר למשתכן הצליחו להניב תוצאות. מיעוט המכרזים שטרם הושלם נובע מסוגיות נקודתיות שייפתרו בקרוב. מתוך כ־77 אלף יחידות דיור ששווקו בשנתיים האחרונות יש תוצאות ללמעלה מ־56 אלף יחידות. ל־69.4% יצאו חוברות מכרז. רק פחות מ־10% מהמכרזים מתעכבים בגלל בעיות שהתעוררו אך גם בהם יצאו חוברות. בהתאם למדיניות שר האוצר רמ"י תשווק במסגרת תכנית מחיר למשתכן מיום התחלתה יוני 2015 ועד סוף השנה יח"ד בהיקף של 100 אלף"".

מנכ"ל התאחדות בוני הארץ עו"ד אליאב בן שמעון מסר בתגובה: "המונח 'שיווק קרקע' שבו משתמשת המדינה שגוי. מבחינת הקבלנים, שיווק נעשה רק כשקיימת חוברת מכרז שממנה אפשר ללמוד את הפרטים. כל פרסום אחר אינו מביא בפועל לבניית דירות. קבלני ישראל לא יכולים לתכנן היכן ובאיזה היקף לבנות כאשר ישנם פרסומים על כוונות לשווק קרקע ללא חוברות מכרזים מוכנות".

במשרד האוצר בחרו לא להגיב.