מכרז מחיר למשתכן בת"א בוטל בשל מחלוקת בין בעלי הקרקע

מכרז תוכנית מחיר למשתכן בשכונת קריית שלום בתל אביב לבניית 74 יחידות דיור בוטל בסוף השבוע האחרון, לאחר שורה של דחיות. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי ביטול המכרז נובע ממחלוקת בין בעלי הקרקעות, שנידונה בבית המשפט. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) צפויה לפרסם את המכרז מחדש לאחר שהמחלוקת תיושב.

לפי גורמים בענף הנדל"ן, המחלוקת החלה בעקבות סדר חדש בחלוקת הקרקעות, שנוצר בעקבות אישור התוכנית. כשתוכנית בקרקע שאין בה כל תכנון מאושרת, נוצרת מעין חלוקה מחודשת לבעלי הקרקעות, כדי לא לפגוע בתכנון העירוני, נוכח פיזור המגרשים.

כך למשל, החלוקה המחודשת יכולה להוביל למצב שבו לבעל קרקע יהיו שלוש דירות במגרש מסוים ושלוש אחרות במגרש מרוחק. בעלי הקרקעות לא מעוניינים לממש את זכויותיהם במגרשים נפרדים ולכן הם פנו לבית המשפט, שהוציא צו מניעה לתוכנית עד להכרעת המחלוקת, שנידונה בבית המשפט כבר כחמישה חודשים. ברגע שהתברר לרמ"י שהדיונים נמשכים זמן רב מהצפוי, הוחלט לא לדחות את המכרז פעם נוספת אלא לבטל אותו.

המכרז עודכן עם פחות יחידות דיור לבנייה

המכרז הראשון והיחיד במסגרת תוכנית למשתכן בתל אביב ממוקם בשכונת קריית שלום צפון־מערב, סמוך לדרך קיבוץ גלויות ודרך פנחס לבון ומשתרע על שטח של 153 דונם, שרובו בבעלות פרטית (550 יח"ד מתוך 650 שמתוכננות במקום) המכרז פורסם תחילה בנובמבר האחרון לבניית 106 יחידות דיור מתוך רצון של רמ"י לעמוד ביעדי השיווק של תוכנית מחיר למשתכן. המכרז נדחה בפעם הראשונה משום שלא פורסמו פרטיו ליזמים בחוברת מכרז, כך שהקבלנים לא היו יכולים להתמודד בו ולהגיש הצעות.

לאחר כמה חודשים נדחה המכרז פעם נוספת ועודכן שייבנו על הקרקע 74 יחידות דיור במקום 106. ככל הנראה מדובר בפער בין הדירות שישווקו לזכאי התוכנית לבין אלו שישווקו בשוק החופשי שלא בהנחה, 20% מכלל הדירות. זאת כדי לאפשר כדאיות כלכלית ליזם שניגש למכרז על בסיס ההצעה הנמוכה ביותר נוכח מחיר המקסימום שניתן להציע.

תאריך הסגירה המקורי של המכרז היה עד לסוף ינואר השנה, אך בעקבות עיכוב פרסום החוברת והמחלוקת בין בעלי הקרקעות הוא נדחה לאפריל ולאחר מכן נדחה ליוני - עד שבוטל כעת.

יואב גלנט צילום: אסי אפרתי

קבלנים לא יכולים לגשת למכרז ללא פרסום החוברת

מכרז נוסף בקריית חינוך ברמת גן מתעכב כבר תקופה ארוכה. המכרז פורסם בסוף דצמבר האחרון כחלק משיווקי הלחץ לעמידה ביעדי התוכנית שהציב משרד האוצר.

מדובר במכרז לבניית 397 יחידות דיור בשטחי כפר אז"ר לשעבר ובסמוך לבית החולים תל השומר. במכרז זה החוברת פורסמה רק לאחרונה, לאחר שורה של דחיות. המכרז צפוי להיסגר ב־26 ליוני. לפי חוברת המכרז, מחיר המקסימום עומד על כ־1.3 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר בנוי.

מתוך 31 המכרזים שפורסמו בחטף בסוף 2016 ושעדיין פתוחים, כמחצית מהם פורסמו ללא החוברת שמפרטת את פרטי המכרז - כל המידע אודות המגרש, מגבלותיו, התשתיות שיש להקים בו ובעיות פוטנציאליות בשטח, כמו עתיקות או חורשה שעל הקבלן לכרות.

עד שהחוברת לא תפורסם, קבלנים לא ניגשים למכרז, שכן חסר להם מידע מהותי עליו. כמו כן, ההשתתפות במכרז כרוכה בעלויות רבות עבור היזם, ובהן שעות עבודה של רואי חשבון וכלכלנים לצורך בדיקת הרווחיות של ההצעה. בעייתיות זו מועצמת לנוכח העובדה כי במכרזי מחיר למשתכן הזוכים נקבעים על בסיס ההצעה הנמוכה ביותר - ומחיר המקסימום מצוין בחוברת.

לפי נתוני רמ"י, מכרזים עבור 18.7 אלף יחידות דיור נכשלו מאז השקת התוכנית, משום שאף קבלן לא הגיש הצעה עבורם.