איך מגדילים את הרווח במחיר למשתכן? מגדילים את הגינה

שורה של זוכים בפרויקט מחיר למשתכן ביישוב רכסים מתלוננים כי תוכניות הבנייה שהוצגו להם לקראת החתימה על עסקת הרכישה כללו ליקויים חמורים. מדובר בפרויקט לבניית 7 בניינים בהם 101 דירות של היזם עמרם אברהם. הליקויים כוללים דירות גן שהיציאה היחידה בהן לחצר היא דרך השירותים או חדר האמבטיה ודירות שהגינות המשוייכות אליהן נמצאות בקומה אחרת.

הזוכים מספרים כי הם מחכים חמישה חודשים לכנס הזוכים עם הקבלן שמהווה את השלב הבא שלאחר הזכייה בהגרלה. במהלך הכנס שהתקיים ביום שלישי שעבר, הופתעו הזוכים לגלות שורה של כשלים בתכנון הדירות והפרויקט כולו שאף מובילים להתייקרות של כ־30% בכל דירה נוכח תוספות של גינה או מרפסת.

מימין: שר הבינוי והשיכון יואב גלנט ושר האוצר משה כחלון

"החצרות בפרויקט לא מוצמדות פיזית לדירה ועל כן מאבדות את ערכן, שהרי ברור כי אף אחד לא הולך לעלות 4 קומות רק על מנת לשבת בחצר שלו", סיפרה אושרת ממן שהיא ובעלה זכו במקום ה־61 בהגרלה. לדבריה, "מחיר הדירות גבוה בעקבות מרפסות, גינות וגגות ענקיים וחסרי תועלת, שעליהם אנו נדרש לשלם תוספת של 30% מערך הדירה. מדובר בתכנון לקוי שכל בר דעת מבין שנעשה רק על מנת להגדיל את רווחי החברה ועל זאת תלונתינו".

עוד ציינו הזוכים כי הדירה הזולה ביותר שמוצעת עבורם היא דירת 2 וחצי חדרים בגודל 75 מ"ר אבל המרפסת שלה בגודל 80 מ"ר. "בפניה לקבלן נאמר לנו שהם גם צריכים להרוויח מהפרויקט, ושלא תהיה אפשרות גם בהמשך לבנות תוספות, לסגור מרפסות וכיו"ב, כיון שהחברה מנצלת את כל אחוזי הבניה בקרקע, ומעבר לזה כל שינוי גם במרפסות יהווה שינוי חזית ולא יהיה חוקי", אמרה ממן.

"כל הדירות ימכרו"

הישוב רכסים סמוך לקריית אתא ולצומת יגור, ומתגוררת בו אוכלוסייה שברובה חרדית וכן אוכלוסייה דתית־לאומית וחילונית. תכנון הפרויקט אושר בוועדת התכנון המרחבית מורדות הכרמל ולאחריה אושר מפרט הדירות בחברת י.ת.ב מטעם משרד הבינוי והשיכון שמאשרת הלכה למעשה כי הדירות מאושרת לשיווק לזכאי תוכנית מחיר למשתכן.

"עקב הטופוגרפיה באזור יש שטחים גדולים לניצול בפרויקט. במקום להצמיד לכל דירה 400 מ"ר גינה, לקחנו את השטח הגדול הזה, פיצלנו אותו וכך יוצא שהגינה לא בהכרח באותו המפלס של הדירה. יש אחד שזה מתאים לו ואחר שלא. קשה בתכנון לקלוע לכל הטעמים של הקהל. יש דירות יותר טובות ופחות טובות בתוכנית", אמר בשיחה עם "כלכליסט" סמנכ"ל השיווק בחברת עמרם אברהם עדי גייר.

לדבריו, "יש להבין שקודם כל מקבלים אישור מוועדת התכנון ורק אחרי כך מתחילים לשווק. י.ת.ב (חברה שמייצגת את משרד הבינוי והשיכון - ע"ד) מאשרים את השיווק בתוכנית אחרי כלל האישורים מוועדות התכנון. יש פה פרויקט של 101 דירות ו־12 דירות עם יציאה לגינה בקומה אחרת. התכנון לא זהה בכל הפרויקט. בכל בניין יש 4 דירות כאלה. התכנון הוא מצוין ולא מוזר ואני מבטיח לך שבחודש חודשיים הקרובים כל הפרויקט ימכר. בכל פרויקט יש קונה כזה או אחר שמתרעם על הדברים. זו התוכנית וזה התכנון והוא טוב - אנחנו מתקדמים עם זה. אני חותם לך שכל הדירות ימכרו בטווח של חודשיים שלושה. בפרויקטים אחרים שלי המכירה נמשכת גם יותר זמן וזה ממש לא אחד מאלה".

כשלים למרות מפרט אחיד

תוכנית מחיר למשתכן שפועלת כבר יותר משנתיים הציגה בתחילת דרכה ולאורכה שורה של כשלים ובהם תכנון לקוי בדירות נוכח רצון הקבלן לחסוך בעלויות. לאחר שהתגלו שורה של כשלים בתוכנית, יצרו במשרד הבינוי מפרט אחיד לדירות וגם קבעו כי תהיה הגדרה לגודל הדירות לפי מספר החדרים.

משרד הבינוי והשיכון מסר בתגובה כי "המשרד לא הגביל את שטח הגינות והמרפסות מתוך כוונה שהיזם יוכל לממש את מלוא זכויות התב"ע בהם הוא זכה במכרז. הדירות נמכרות בהנחה משמעותית ממחיר השוק בצירוף מענק של 40,000 שקל לכל רוכש, מה שמאפשר רכישת דירות במחיר אטרקטיבי במיוחד. היצע הדירות עומד בתקנות התכנון והבנייה ותוכניות הבנייה אושרו על ידי הוועדה המקומית לבנייה".