החברות הגדולות כבר בונות 30% ממחיר למשתכן

"השיטה של תוכנית מחיר למשתכן תביא ליצירת שכונות מצוקה. רמת הרווח לקבלן נמוכה. אם רוצים לבצע את הפרויקטים באופן רציני ולפי המפרט של משרד הבינוי והשיכון, לא יישאר ליזם רווח. אני קורא לעמיתיי לבדוק את היכולת שלהם להיכנס למכרזים האלה. אני החלטתי לא להשתתף במכרזים האלה. גם אם יימכרו דירות בשוק החופשי, למה שמישהו ישלם מחיר שוק על דירה בפרויקט שבו כל רוכשי הדירות הם זכאים ושהדירות הן בעלות מפרט בנייה סטנדרטי?". את הדברים האלו השמיע יו"ר איגוד הקבלנים של באר שבע אלי אביסרור, אחד מבעליה של חברת אביסרור ובניו ייזום ופיתוח, שהיא אחת מחברות הבנייה הפרטיות הגדולות בארץ, בנובמבר 2015, מעט לאחר ששר האוצר משה כחלון השיק את תוכנית הדגל שלו בתחום הדיור - מחיר למשתכן. חרף הביקורת שהשמיע אביסרור, החברה שבבעלותו צפויה לבנות 561 דירות בגדרה ובראשון לציון במסגרת התוכנית.

אביסרור לא לבד. חברות גדולות נוספות ביקרו בחריפות את התוכנית - שבמסגרתה קבלנים יכולים לגשת למכרזים לקבלת קרקעות בהנחה של עד 120 אלף שקל ליחידת דיור, שבהן זוכה מי שהציע את מחיר הדירה הסופי הנמוך ביותר. מי שזכאי לרכוש את הדירות במחיר הנמוך ב־20% בהשוואה לשוק החופשי הם בעיקר זוגות צעירים שאין ברשותם דירה - וכעת הן בונות במסגרתה. כשמנכ"ל אשדר ארנון פרידמן סיפק את התחזיות שלו ל־2016, הוא הביע ספקנות רבה באשר להצלחתה של מחיר למשתכן: "אני מעריך שבשנה הקרובה נראה 'ישיבה על הגדר' מצד רוכשים. ההגרלות הראשונות של תוכנית מחיר למשתכן ייצאו לדרך רק בעוד שנה־שנה וחצי. הציבור יחכה להגרלות האלה, גם אם אין לו כוונה לגור בדירות האלו. הרי אם אתה מציע למישהו הטבה על חשבון המדינה, אנשים ימתינו. כשהם יבינו שמדובר בפרק זמן ארוך ובהיצע נמוך שמאפשר רק למעטים לזכות בדירות, הם ירוצו לקנות דירה". נכון להיום, אשדר צפויה לבנות 683 דירות בסךהכל בקריית מוצקין, חיפה וטירת כרמל במסגרת התוכנית.

מימין: סמנכ"ל השיווק של פרשקובסקי חיים קראדי, אלי אביסרור, מבעלי אביסרור ובניו, ומנכ"ל אפריקה מגורים אורן הוד צילום: עמית מגל, ענר גרין, סיון פרג', אלעד גרשגורן

בסך הכל 16 חברות הבנייה הגדולות בארץ (חברות ציבוריות וחברות פרטיות שלהן 9 פרויקטים בבנייה לפחות) צפויות לבנות 11,200 דירות ב־52 פרויקטים שונים של התוכנית (ראו תרשים). נכון להיום, מדובר ב־28% מהדירות שצפויות להיבנות במסגרתה (כלומר, דירות שחוזה לבנייתן נחתם מול קבלן).

מכרז התפנית

התפנית שהובילה לכך שהחברות הגדולות החלו לגשת למכרזים במסגרת התוכנית התרחשה בדצמבר 2015 כשנסגר מכרז לבניית 942 דירות בשכונת הרקפות בראשון לציון. המכרז הזה, שהיה שונה מקודמיו, שינה את השוק באופן מהותי עבור היזמים הגדולים, משום שהוא היה הראשון שבמסגרתו הורשו היזמים למכור כ־30% מכלל הדירות בפרויקט בשוק החופשי, במחירי השוק החופשי, במקום למכור את כולן לזכאי התוכנית במחיר מופחת. במילים אחרות, היזמים קיבלו אפשרות להגדלת רווחים, מה שהפך בבת אחת את הפרויקטים לאטרקטיביים יותר עבורם. לפי מקורות בענף, למכרז לבניית 1,468 דירות בגליל ים בהרצליה, שפורסם שבועיים לאחר המכרז בראשון לציון, רוב החברות הגדולות, כולל הציבוריות, ניגשו. פרשקובסקי השקעות, אזורים ואפריקה מגורים - שדיווחה לבורסה בעת פרסום המכרז בראשון לציון שאין בכוונתה להשתתף בו - זכו גם כן.

לא מדובר בהסתערות חד־פעמית, אלא בשינוי מגמה. עד למכרז זה פורסמו 14 מכרזים של מחיר למשתכן. רק לאחד מהם, בקריית מוצקין, ניגשה חברת גדולה - אשדר. החברה זכתה במכרז ותקים בעיר 226 דירות. מספר זה מהווה 8% מכלל הדירות שנחתמו חוזים לבנייתן עם קבלנים עד לאותו רגע. מאז החברות הציבוריות זכו בכ־30% מ־37 אלף הדירות שנחתמו חוזים לבנייתן מול קבלנים.

המגמה הזו התחזקה מאז. הנתון שאולי מעיד על כך יותר מכל הוא שבמכרז האחרון שנסגר לפני שבועיים, בראשון לציון גם כן, החברות הגדולות זכו ב־1,309 דירות מתוך 2,500 שהוצעו לקבלנים - יותר מ־50% מהדירות במכרז.

מכרזים נכשלו והשוק נחנק

יש יותר מסיבה אחת לכך שכחלון שינה את גישתו והתיר ליזמים למכור דירות שהם בונים במסגרת מחיר למשתכן בשוק החופשי. לפני מכרז התפנית בראשון לציון, מרבית המכרזים שפורסמו היו מכרזים לבניית דירות בפריפריה שאליהם היזמים לא ניגשו. כך, למשל, למכרז לבניית 50 דירות במצפה רמון לא ניגש אף יזם. למכרז שפורסם אחריו, לבניית 334 דירות באופקים, התקבלו הצעות לבניית 162 דירות בלבד. למכרז לבניית 153 דירות בנתיבות, שהיה פתוח במשך 280 ימים, לא ניגש אף יזם. כישלון המכרזים האלו, ומכרזים אחרים, דחף את כחלון להפוך את המכרזים לאטרקטיביים יותר עבור חברות הבנייה הציבוריות.

אבל זו לא הסיבה היחידה. לכך יש להוסיף את העובדה שהחלטת שר האוצר לשווק את כל קרקעות המדינה במסגרת התוכנית פגעה בשוק של משפרי הדיור, משום שהחלטת כחלון הביאה לצמצום ההיצע - המדינה חדלה מלשווק קרקעות ליזמים שאינם בונים במסגרת התוכנית ולכן עבור משפרי הדיור ההיצע הצטמצם לדירות בפרויקטים שבנייתם החלה טרם השקת התוכנית ולדירות יד שנייה, מה שהתבטא, בין היתר, בעליית מחירים בערים שונות.

שר האוצר משה כחלון. התיר למכור דירות גם כדי להפחית לחץ מהשוק החופשי צילום: מוטי קמחי

לפי גורמים בענף, במכרז בראשון לציון פעל גורם נוסף - דב צור, ראש העיר. לפי הגורמים, צור הוא זה שדחף לכך שכחלון יתיר ליזמים למכור דירות בשוק החופשי בעיר שלו. צור פנה לכחלון והודיע שהוא אינו מעוניין בשכונות הומוגניות בעיר, ושאם זו המציאות שהמכרז יתווה, הוא לא יאפשר את הפרויקטים. לצור חבר גם ראש עיריית הרצליה משה פדלון. לראשי ערים יש מנוף לחץ משמעותי על כחלון בנושאים האלו, משום שאישורי הבנייה ניתנים על ידי ועדות הבנייה המקומיות שפועלות ברשות המקומית.

כל אלו הובילו לכך שכחלון התקין את תקנת שבס־כחלון, שהיא עדכון לתקנה שהותקנה על ידי מנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר שמעון שבס. לפי התקנה המעודכנת, לפני שהמכרזים יפורסמו, ועדה שמונתה על ידי מועצת מקרקעי ישראל תתכנס כדי לקבוע כמה דירות ניתן יהיה לשווק בשוק החופשי. בנוסף, לפי התקנה, לאחר הכרעת הוועדה היזמים יכולים לבקש מהוועדה המקומית להגדיל את מספר הדירות שניתן יהיה למכור בשוק החופשי.

ההקלה שכחלון סיפק עשתה את שלה והחברות הגדולות החלו לגשת למכרזי מחיר למשתכן. בשיחה עם "כלכליסט" הסביר ג'קי אביסרור, סמנכ"ל התפעול באביסרור, מדוע החברה ניגשה למכרזי תוכנית מחיר למשתכן לאחר שראשיה דיברו בגנותה. לדבריו, "בימיה הראשונים של התוכנית כל הדירות נמכרו לזכאי מחיר למשתכן במחיר מופחת, מחירי המכירה היו צפופים וחברות לא קבלניות השתתפו בה. מרגע שניתן היה למכור חלק מהדירות בשוק החופשי, רוב החברות החלו לגשת למכרזים". לפי אביסרור, החלטתו של כחלון לאפשר ליזמים למכור דירות בשוק החופשי מלמדת על היותו פתוח לביקורת. "כחלון כנראה מקשיב. בהתחלה הוא הלך עם הראש בקיר. הוא היה אומר 'זאת התוכנית שלי. מי שלא רוצה - שלא ישתתף'. העובדה היא שהוא משפר אותה מיום ליום. הוא מקשיב לאנשים מהמקצוע, והנה, אנחנו משתתפים ונמשיך להשתתף. במצב הזה - למה לא?".

חיים קראדי, סמנכ"ל השיווק של פרשקובסקי השקעות ובנייה בע"מ, שבונה 1,260 דירות בראשון לציון, הרצליה ורמלה במסגרת התוכנית, מאשר כי ההקלה אכן הפכה את המכרזים לנסבלים יותר עבור החברות הציבוריות ומוסיף על כך הסבר נוסף להשתתפות במכרזים - חוסר ברירה. לדבריו, "בדרך כלל בתקופה הזו של השנה יש לנו 400–500 דירות למכירה בשוק החופשי על המדף. היום יש לי רק 200 דירות. אין דירות. אם היתה סחורה בשוק החופשי, אף חברה רצינית לא היתה ניגשת למכרזי מחיר למשתכן. אבל אין סחורה אחרת, אז אין ברירה. אנחנו נאלצים לחרוק שיניים ולעבוד במרווחים נמוכים".

קראדי מספר כי הפרויקטים של מחיר למשתכן שבהן מעורבת החברה שלו הם בעלי רווחיות נמוכה בהשוואה לפרויקט רגיל. לדבריו, "הרווח הגולמי הממוצע בפרויקט מחיר למשתכן עומד על 8%-10% בעוד בפרויקט רגיל הממוצע עומד על 15%-20%". ואכן, פרשקובסקי דיווחה כי הרווח הגולמי מבנייתן של 216 דירות בשכות הרקפות בראשון לציון צפוי לעמוד על 12%. חברות נוספות מדווחות על שיעורי רווחיות נמוכים חרף הוספת הדירות למכירה בשוק החופשי. מנגד, אחרות מדווחות על שיעורי רווחיות גבוהים. לפי דיווח לבורסה של חנן מור מחודש אפריל, הרווח הגולמי הצפוי מבניית 242 דירות בפרויקט נרקיסים בראשון לציון הוא 17%. ייתכן שהסיבה לכך היא שבמכרז הזה ניתן למכור 33% מהדירות בשוק החופשי - שיעור גבוה יותר בהשוואה למכרזים אחרים שבהם על פי רוב ניתן למכור 20%-25% מהדירות בשוק החופשי.

ישנן חברות גדולות שבכיריהן התבטאו נגד התוכנית והן אכן לא בונות במסגרתה, כמו למשל י.ח דמרי ושיכון ובינוי. יגאל דמרי, בעלי י.ח דמרי, אמר בכנס של "כלכליסט" שבשל תוכנית למשתכן "כולם ידברו בעוד חמש שנים על שכונות הפחונים בעפולה או בלוד". לפי גורמים המקורבים לחברות, הסיבה שהן לא ניגשו למכרזי התוכנית נעוצה באיתנות הפיננסית שלהן שמקורה בצבר פרויקטים וקרקעות שמאפשר להן להמשיך לפעול בלי לחשוש מירידה במחזור העסקי.

זה טוב לקהל היעד

מבחינת הזוגות הצעירים, כניסת החברות הגדולות לתוכנית היא בגדר חדשות טובות. מכיוון שהיזם יכול למכור דירות בשוק החופשי, הוא לא צפוי לחסוך על תכנון הפרויקט או על נראותו, משום שהדירות שאותן הוא יכול למכור בשוק החופשי יניבו לו רווחים שיחפו על הרווח הנמוך מבניית דירות הזכאים. על כך יש להוסיף את תחושת הביטחון שנלווית לרכישת דירה מקבלן גדול. מנגד, יש הטוענים כי ההיתר למכור דירות בשוק החופשי עשוי להזיק לזכאים, משום שההיתר מפחית את מספר הדירות שבהן ניתן לזכות. עם זאת, יתכן כי המהלך יביא להתגברות בקצב בניית הפרויקטים שיפצה על אבדן הדירות לזכאים.