ההתקררות בשוק הדיור לא הגיעה לדירות יד שנייה

הכלכלן הראשי במשרד האוצר יואל נווה פרסם אתמול סקירה חדשה שבה הוא מציג נתונים על התקררות שוק הנדל”ן. על פי הסקירה, בפברואר השנה נחתמו 8,800 עסקאות למכירת דירה, ירידה של 9% לעומת חודש ינואר. אולם, יתר נתוני הכלכלן הראשי מלמדים כי הירידה הדרמטית חלה במכירת דירות חדשות, כשבמכירת דירות יד שנייה נרשמה דווקא עליה קטנה. בפברואר נמכרו 6,900 דירות יד שנייה, זאת לעומת 5,500—6,500 דירות יד שנייה שנמכרו מדי חודש בשנת 2016.

לפי נתוני הכלכלן, בפברואר חלה ירידה של 16% במספר הדירות החדשות שנמכרו בהשוואה לינואר. רק 1,900 דירות כאלו נמכרו באותו חודש (1,800 בניכוי דירות מחיר למשתכן), זאת לעומת כ-2,850 דירות בפברואר אשתקד. באוצר טוענים כי מדובר בההתקררות שמסמנת ירידה בביקוש לדירות, מה שיתגלגל בסופו של דבר להורדת מחירים; אלא הגורם שמשפיע יותר מכל על כך הוא ההמתנה לדירות מחיר למשתכן.

ראש מטה הדיור. אביגדור יצחקי צילום: אסי אפרתי

מאז הושקה תוכנית הדגל של משרד האוצר לפני כשנתיים, כמעט ולא שווקו קרקעות מדינה לבנייה שלא במסגרתה. מנגד, רוב הדירות ששווקו במסגרת התוכנית עדיין לא קיבלו היתר בנייה, השלב שלאחריו הקבלן יכול לחתום על חוזה עם הרוכש ולהיכנס למניין העסקאות החודשי. עד כה שווקו לקבלנים כ־30 אלף דירות מחיר למשתכן, יותר מ־9 אלף מתוכן כבר שויכו לזוכים בהגרלות, אך רק 3,200 רוכשים חתמו כל חוזה בפועל. "אין עסקאות וזה לכאורה הצטננות”, אמר ל”כלכליסט” יושב ראש לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס. “זאת לא הצטננות אמיתית אלא בירוקרטיה של מחיר למשתכן”.

על פי הערכות, בחודשים הקרובים יתרבו כמות החוזים שיחתמו בין קבלנים לזוכים בהגרלות מחיר למשתכן, ונתוני העסקאות למכירת דירה ינסקו. לדברי שמאי מקרקעין וכלכלנים, אין לשקלל את דירות מחיר למשתכן במדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שכן מדובר במוצר מסובסד המיועד לאוכלוסייה מסויימת, שלא יכולה למכור אותו בשוק החופשי לאורך חמש שנים. עם זאת, בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נוטים להתחשב בדירות התוכנית, אך לתת להן משקל נמוך יחסית במסגרת חישוב מחירי הדירות.

המשקיעים יוצאים

מעט הגרלות, הרבה יצירתיות זוכי מחיר למשתכן מחליפים דירות בפייסבוק בקבוצה העונה לשם “מחליפים דירות מחיר למשתכן”, מציעים לזוכים השונים לחתום על חוזה שכירות של חמש שנים ולהסכים בעל פה על רכישת הדירה בתום התקופה ענת דניאלי, 52 תגובות לכתבה המלאה 

עוד על פי הסקירה שפרסם אתמול נווה, משקיעים רכשו בפברואר השנה 1,500 דירות — 15% פחות מאשר בחודש ינואר ו־30% פחות מפברואר של השנה שעברה. בסקירה של נווה מודגש כי צמצום פעילות המשקיעים מורגש בעיקר בשוק הדירות החדשות, אך בגם בשוק הדירות מיד שנייה. על פי הסקירה בפברואר השנה נרשמה ירידה בשיעור של 9% ברכישת דירות יד שנייה על ידי משקיעים בהשוואה לינואר, וירידה של 12% בהשוואה לפברואר אשתקד.

עוד על פי נווה, משקלם של המשקיעים מכלל העסקאות שנחתמו בפברואר השנה עמד על 16% — השיעור הנמוך ביותר מאז יולי 2015. רק לפני שנתיים נשק שיעור המשקיעים מתוך כלל השוק לכ־30%, ברבעון השלישי של 2015 הוא צנח ל־16% בעקבות ההכבדה במס הרכישה ומאז עלה עד לכ־20%.

במשרד האוצר מעריכים כי צמצום פעילות המשקיעים נובעת מהתייקרות הריבית על המשכנתאות, ולא מחוק מיסוי דירה שלישית שעתירה נגדו עומדת בבג”ץ. על פי החוק — שכבר נכנס לספר החוקים אך ובג”ץ יוכל לבטלו בדיון בתחילת החודש הבא — כל אדם המחזיק בשלוש דירות ומעלה מחוייב לשלם מדי שנה מס בשיעור של 1% מערך הדירה, עד לתקרה של 18 אלף שקל בחודש.

לדברי דנוס, לחוסר הוודאות לגבי עתיד החוק יש השפעה על שיעור המשקיעים בשוק הנדל”ן. להערכתו, פסילה של החוק תגרום לעליית מחירים משום שמשקיעים פוטנציאלים — שחיכו למוצא פיו של בג”ץ — יחדשו את התעניינותם בדירות.

מרובי דירות, משכורות גבוהות

חוק דירה שלישית כולל גם הטבה למשקיעים שימכרו את דירתם עד אוקטובר 2017, זאת בדמות מענק בשווי מלוא מס השבח (מס של עד 25% על רווח ההון שבמכירת הדירה) שבו הם מחוייבם עד לתקרה של 85 אלף שקל. סקירתו של הכלכלן הראשי מספק הצצה ראשונה לציבור המשקיעים שמבקש לממש את ההטבה.

על פי הסקירה, מתוך 8,800 דירות שנמכרו, 2,300 דירות היו שייכות למשקיעים. להערכת נווה חמישית מהדירות האלה — כ־460 דירות — נמכרו על ידי מי שבבעלותו יותר משלוש דירות. לפי הערכת הכלכלן הראשי, דירות המשקיעים שנמכרו היו דירות שהניבו למוכרים מענק גבוה יחסית. כך, על פי הסקירה, גובה המס הממוצע ששילמו מבקשי המענק עמד על 42.7 אלף שק, והמס החציוני היה 36 אלף שקל. ערכים אלו גבוהים ב־ 25% ו־ 60% בהתאמה מהערכים המקבילים בקרב כלל המשקיעים שמכרו דירות בחודשים ינואר־פברואר 2017.

עוד על פי הכלכלן, השכר הממוצע למשקי בית מרובי נכסים שביקשו מענק עמד על 32.8 אלף שקל ברוטו לחודש, והשכר החציוני על 23.4 אלף שקל. בניכוי 13% משקיעים פנסיונרים, השכר הממוצע מגיע ל־40 אלף שקל ברוטו לחודש, והשכר החציוני ל־28 אלף שקל.