"אתה אף פעם לא יכול לדעת מאיפה תנחת עליך הבעיה"

אם יש מישהו שמכיר מקרוב את הקשיים והבירוקרטיה של תחום הנדל"ן בישראל, הרי שזהו עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר, החברה הממשלתית שהוקמה לפני ארבע שנים כדי לקדם פרויקטים בדגש על דיור להשכרה, והיא אחד משלושת הגופים היחידים (ביחד עם משרד הבינוי ורשות מקרקעי ישראל) שרשאים ליזום תכנון בישראל.

"קשה להצביע על נקודה אחת בתהליך הבנייה ולהגיד שהיא זו שתוקעת אותך ולכן אם נפתור אותה הכל יהיה בסדר", אומר לוי בהתייחס למסמך של משרד הבינוי והשיכון שנחשף כאן לראשונה. לדבריו, "בהליך התכנון והבנייה מה שאתה לא רואה זה מה שבעצם מפיל אותך. אתה מתכנן תהליך מסוים, אולם מכיוון שהתהליך הוא מרובה שלבים ומרובה משתתפים, בכל רגע נתון אתה עלול למצוא את עצמך נתקע. ההליך בוועדות המחוזיות הוא אטי. אבל קשה להצביע על הסיבה כי אתה לא יכול לדעת אף פעם מאיפה תנחת עליך הבעיה. אבל אני מכיר גם מקרים אחרים. כשאנחנו באנו עם פרויקטים של דירה להשכיר, היו מקרים שהוועדה לקחה מנהיגות והוציאה תוכניות מהר מאוד".

ראש עיריית פתח תקווה איציק ברוורמן, מנכ"ל דירה להשכיר עוזי לוי והמהנדס ישראל דוד צילומים: עמית שעל, אוראל כהן

דירה להשכיר הצליחה עד היום לקדם רק כ־2,500 יח"ד בתחום התמחותה, אבל כשלוי מנתח את המסמך של משרד הבינוי והשיכון, הוא עושה זאת לא רק על בסיס הניסיון האחרון שלו אלא גם בהתבסס על הרקע שלו בעולם הנדל"ן כבכיר לשעבר בחברות יזמיות וכראש מערך הנדל"ן של בנק לאומי. "ויש גם חדשות טובות, ועדת התכנון המיוחדת, הותמ"ל, מאפשרת לקצר הליכי תכנון ולהגיע עם תוכניות גדולות מאוד לאישור בתוך זמן קצר. צריך להרחיב את השימוש בכלי הזה. הוא מאוד יעיל".

"משהו שם פגום"

גם איציק ברוורמן, ראש עיריית פתח תקווה, סבור שהפתרון מצוי בקיצור ההליכים בוועדות התכנון. "לא יכול להיות שמגישים תוכנית למוסד תכנון וזה שוכב שם חודשים על חודשים וממתין, משהו שם פגום. וגם צריך רשות תכנון כללית שתפקח על כל הגופים ותדאג לסנכרון בין כולם", הוא אומר.

ברוורמן מציין את פינוי מחנה סירקין שבו אמורות להיבנות 12 אלף דירות אך הפרויקט תקוע כבר כ־6–7 שנים כמשל לחסמים שהוא רואה בהליך הבנייה. "במקרה הזה יש לגופים השונים מטרות סותרות. משרדי הביטחון, האוצר ורמ"י רוצים לשווק את הקרקע, אבל דווקא משרד התחבורה הוא זה שמערים קשיים מכיוון שהתוכנית אינה חלק מהיעדים הדחופים שלו. בלי התוכנית הזו אין בפתח תקווה יותר שטחים לתכנון שכונות חדשות".

הוא מוסיף כי "אנחנו מתמודדים היום עם תחלואים של תכנון בשכונות מלפני 15 ו־20 שנה בלי תשתיות מתאימות של כבישים, מוסדות ציבור ועוד. ההליך הנכון הוא תכנון והקמה של תשתיות מראש, ואז התושב מגיע לגור ויש לו כל השירותים. לא יכול להיות מצב שבו משפחה מגיעה לשכונה חדשה ואין גני ילדים ובתי ספר".

המהנדס ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות, אומר כי "הממשלה, שכל הזמן טוענת שהיא בעד קיצור הבירוקרטיה, עושה בדיוק ההפך, היא מכבידה עליה עוד יותר ומוסיפה עליה עוד חיכוך, בלבול וחוסר ודאות. במינהל התכנון אין בעלי מקצוע דומיננטיים והתקנות שנכתבות על ידיהם אינן טובות מספיק, מה שתורם להגדלת הבלבול והכאוס בקרב יזמים, קבלנים ורשויות מקומיות".

אלא שגם על היזמים יש לדוד ביקורת וגם להם לדבריו חלק בהתמשכות ההליכים: "אני לא זוכר פרויקט שנבנה לפי הזכויות הראשוניות שהיו ליזם כשבנה את הקרקע. יזמים רוצים למקסם את הרווחים שלהם, וזו זכותם. אבל הנוהל המגונה הזה של יזמים שלא מתכוונים לבנות לפי זכויות הבנייה שניתנו להם מעכב את הליך הוצאת ההיתר כי זה דורש פגישה עם ראש הרשות, מהנדס העיר, ואז צריך לערוך שינויים סטטוטוריים בתוכנית וזה לוקח כמה חודשים".

"טלאי על טלאי"

מאיר פרי, יועץ בכיר למנהל רשות מקרקעי ישראל, מגיב על הביקורת כלפי התמשכות הליך התכנון וטוען שהמציאות כבר משתנה. "זה נכון שהתכנון הוא ההליך הארוך ביותר ולכן שמים את מרכז הכובד בהליכי קיצור הזמנים באבן הדרך הזו. בעבר תכננו בארבע שנים, אבל היום, מאז נחקק חוק הותמ"ל, אנחנו יודעים לתכנן מתחמים של אלפי יח"ד במשך זמן של שנה וחצי. גם אין היום סיטואציה שבה תוכנית יכולה להיות משווקת והיא על המדף ולא יוצאת החוצה".

לדברי פרי, "חשוב להבין שאנחנו מפתחים את הקרקע במקביל להליך השיווק. בהסכמי הגג אנחנו נותנים מענה כולל לפיתוח ברמת התשתיות ותשתיות־העל. אנחנו לא נחכה עם השיווקים עד שייבנה המחלף שדרוש. אנחנו עושים את הדברים בצורה מקבילה, ואנחנו דוחפים כל הזמן לאכלס את הקרקע במהירות האפשרית. אנחנו מעבירים את הקרקע לזוכים ברגע שסיימנו את התשתיות. מכיוון שלוקח לתכנן ולהוציא היתר בנייה במשך שנה, אנחנו פועלים בפיתוח השטח במקביל. זה נכון שישנם חסמים אבל זה לא עוצר אותנו ברמת השיווק. צריך להבין שבניית תשתיות־העל הן לא באחריות רמ"י. אם היו עוד גופי ביצוע, למשל בתחום התחבורה, ההליך היה מתקצר".

העובדה שראשי ערים מגלגלים את האחריות לממשלה, הממשלה מגלגלת אחריות למוסדות התכנון וגם העיריות עצמן או היזמים זוכים לביקורת מצד חלק מהגורמים, מלמדת עד כמה הליך הבנייה הוא ארוך וסבוך וכיצד אנחנו מגיעים ללוחות זמנים של כמעט 16 שנה לבניית שכונה.

עמוס דבוש, סמנכ"ל שיווק בחברת י.ח דמרי, מחזיר את הכדור לממשלה ולרשויות המקומיות: "תוכניות רבות מתעכבות לא מעט בגלל שלרשויות אין תוכנית אב, ואז אתה מתכנן שכונה טלאי על טלאי. החשיבה במדינת ישראל לצערנו היא לא חשיבה לטווח ארוך, אז התכנון הוא מאוד בעייתי. למשל, אם אישרת את התוכנית היום אבל השכונה תיבנה רק בעוד עשור, נוצרת סיטואציה שאישרת תוכנית שבהכרח לא תתאים לקצב גידול האוכלוסייה".

מהאוצר נמסר: "מדיניות שר האוצר משה כחלון הביאה לאיגוד כל הגופים הרלבנטיים לקידום הליכי הבנייה במשרד האוצר, במטרה לחסוך את סבכי הבירוקרטיה. מדיניות זו הוכיחה את עצמה כנכונה ויעילה, והראיה: מטה הדיור הצליח בפחות משנתיים לקצר הליכים ולהוביל לשיא בהתחלות בנייה זה עשור. בזכות הותמ"ל, קודמו תכניות בנייה ופיתוח שלא קודמו במשך שנים. גם בתחום החקיקה פעל מטה הדיור וקידם חוקים שהביאו להתייעלות שוק הנדל"ן וצמצום הבירוקרטיה. דו"ח קרן המטבע הבינלאומית הביע תמיכה בריכוז האחריות בתחום הבנייה תחת קורת גג אחת ובפעולות שר האוצר ומטה הדיור וציין כי המהלך הביא לקיצור הליך הבנייה ב־2–6 שנים ולהגדלת היצע הדירות באופן משמעותי". ממינהל התכנון נמסר: "בשל תהליכים שהטמענו רוב התוכניות מאושרות בתוך 18 חודשים לעומת 37 חודשים לפני כשלוש שנים".