היטל ההשבחה בתמ"א 38 יגיע ל־1.4 מיליון שקל

תיקון חוק שאורכו כעמוד בלבד עשוי חולל טורנדו במיזמי תמ"א 38. אתמול אישרה הכנסת תיקון שלפיו רשויות מקומיות יוכלו לגבות לראשונה היטל השבחה של 25% על שווייה של קומה אחת הנוספת לבניין. השינוי שגובש בתוך זמן קצר מאוד יביא להתייקרות הפרויקטים, אך לא ירחיק יזמים בשלב זה. עם זאת, העיריות קבעו תקדים, ומעתה ידרשו לגבות היטלי השבחה לכל תוספת זכויות שתיקבע בחוק.

התיקון לחוק, שנחשף לראשונה ב"כלכליסט", נוסף בשבוע האחרון לתוך חוק אחר שהתיר לרשויות מקומיות באופן מפורש לדרוש כתבי שיפוי מיזמי נדל"ן - נוהג מושרש שבג"ץ ביטל לפני שלושה חודשים מכיוון שלא היה מגובה בחוק.

גביית היטל ההשבחה היא עוד שלב המטלטל את תמ"א 38, התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה שהפכה לאחת התוכניות הפופולריות להתחדשות עירונית. במקור אפשרה התוכנית להוסיף 2.5 קומות לבניין שנבנה לפני 1981 ועבר חיזוק או שנהרס ונבנה מחדש.

בשל מחלוקת משפטית לגבי זכויות הבנייה, בכל 2016 דן יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי בנוסח חדש לתוכנית, שזכה לשם תיקון 3א', ובסופו הותרה בנייה מקסימלית של 3.5 קומות. תוספת הקומה נועדה להגדיל את הרווח של היזמים.

אלא שבכל הגרסאות שלה זוכה תמ"א 38 להתנגדות וביקורת מצד הרשויות המקומיות. באופן רגיל, כאשר רשות מקומית מאפשרת לבעל נכס לבנות עוד דירות, היא גובה ממנו היטל השבחה של 50% משווי התוספת הזאת. ההיטל מיועד לממן את התשתיות הדרושות לתושבים החדשים שיגורו בדירות החדשות – כמו ביוב, מדרכות, כבישים, מוסדות חינוך וציבור. אולם במטרה לעודד בעלי מבנים ישנים לחזק אותם מפני רעידות אדמה, בנייה בתמ"א 38 פטורה מהיטל השבחה.

במהרה התברר שהתוכנית מקודמת באזורי הביקוש הרווחיים, והיא התנתקה ממטרתה להציל חיים. העיריות מצדן מתבקשות לאשר את התוספות שמניבות רווחים גבוהים ליזמים, אך הן אינן נהנות מתוספת הכנסה לטיפול במשפחות החדשות בעיר.

חיים ביבס, יו"ר השלטון המקומי צילום: ראובן קפוצ׳ינסקי

לכן בכל הדיונים סביב שינויים בתמ"א 38 הרשויות המקומיות הדגישו כי הן דורשות שיורשה להן לגבול היטל השבחה. יצחקי הסכים שיש צדק בטענותיהם, אך חשב כי צריך לפתור את הדבר בחקיקה.

תיקון מאחורי הקלעים

מרכז השלטון המקומי מיהר לעתור לבג"ץ נגד התיקון החדש. במקביל מטה הדיור החל לקדם את התיקון בחקיקה באמצעות יו"ר ועדת הפנים דודי אמסלם מהליכוד.

מתחילת הדיונים על התיקון לחוק, דרש מרכז השלטון המקומי להשוות את היטל ההשבחה בתמ"א 38 לכל בנייה רגילה - 50% משווי תוספת הבנייה. דרישה נוספת שלו היא שבכל עדכון עתידי לתמ"א 38 שיגדיל את זכויות הבנייה, יהיה ברור שיוטל השבחה. זאת משום שבשנה האחרונה החל מינהל התכנון לגבש תיקון נוסף לתמ"א, תיקון 4, שצפוי להוסיף זכויות בנייה ולעומת הגרסה הנוכחית שמוגבלת לבתים שנבנו עד 1981, הוא יחול על בניינים עד 1991.

תיקון החוק כנראה התבשל כבר בדיונים עם יצחקי על תיקון 3א'. החוק קודם בצינורות המקובלים, אולם בשבוע שעבר, בעת הכנת החוק לקריאה שנייה ושלישית, הודיע אמסלם שהוא מבקש להוסיף את הסעיף שמאפשר להטיל היטל השבחה על הקומה שתיקון 3א' הוסיף לתמ"א. מנגד, הוצע שיזם שיתבקש לשפות את העירייה - השיפוי יקוזז מהיטל ההשבחה.

השלטון המקומי זעם על התוספת ומאחורי הקלעים התקיימו דיונים בין נציגי מטה הדיור, אביגדור יצחקי ומירי כהן, לבין מנכ"ל התאחדות בוני הארץ שמייצגת את הקבלנים והיזמים, אליאב בן שמעון, ובין נציגי העיריות, יו"ר השלטון המקומי, חיים ביבס.

בסופו של דבר התקבלה פשרה: רעיון הקיזוז ירד מהפרק, אך שיעור היטל ההשבחה קוצץ בחצי ונקבע שיעמוד על 25%. טיוטת החוק נשלחה רק ערב הדיון ועוררה מהומה, כי גם לא היתה ברורה ובתחילה היה נראה כאילו ההיטל ייגבה מכל התוספת של תמ"א 38, ולא רק מקומה אחת. החקיקה נעשתה בחופזה, אולי כדי לקבוע עובדות בשטח.

"אם הממשלה רוצה לסייע ליזמים ולקבלנים להגדיל את רווחיהם הגדולים ממילא ממיזמי תמא 38 (דירות אלה נמכרות באזורי הביקוש בה הם מתבצעים במיליוני שח לדירה), שתואיל בטובה לסייע להם על חשבונה, ועל חשבון ההכנסות המפליגות שלה ממסים שהיא מקבלת מדירות אלה", אמר מנכ"ל פורום 15 הערים העצמאיות איתן אטיה.

פרויקט של תמ"א 38 צילום: עמית שעל

מי שנכח בישיבת הוועדה ביום שבו החוק אושר לקריאה שנייה ושלישית מספר על שיחת טלפון שקיבל ביבס מראש עיריית תל אביב רון חולדאי. חולדאי נזף בביבס על שהסכים להיטל השבחה מופחת של 25%, ולא התעקש על 50%. היו שטענו שביבס הסכים לפשרה משום שתמ"א 38 אינה רלוונטית למודיעין, שבראשה הוא עומד, שכן כל הבניינים בה נבנו בשנות התשעים.

עוד מיליון למחיר הדירות

התחדשות עירונית היא אינטרס של המדינה, שכבר הכירה בכך. על פי נתונים שאגף תקציבים הציג לפני כשנה, פיתוח תשתיות בשכונה ותיקה זול ב־115 אלף שקל לדירה, בהשוואה לתשתיות שצריך לפתח בשטח חדש. כמו כן בנייה בלב השכונות הוותיקות תאפשר לשמור על שטחים פתוחים ותדרוש פחות כבישים בין עירוניים. המדינה תרוויח ממיסוי ממכירת הדירות בהתחדשות עירונית.

במהלך הדיונים הממושכים בשנה שעברה על התיקון החדש לתמ"א, עלה בין השאר הרעיון שבנייה בתמ"א 38 תמשיך להיות פטורה מהיטל השבחה, אך העיריות יקבלו פיצוי מקופת המדינה בסכום של מאות מיליוני שקלים. יצחקי אף אמר כי בחן זאת, אך לבסוף לא הוקצה לכך תקציב. לכן, הרשויות ממשיכות להיאבק על היטלי השבחה ועל השוואתם ל־50%, ומאבקן יימשך כל עוד האוצר יתמיד בסירובו להקצות כסף.

אלא שההיטל החדש יגולגל ליזמים ומהם לרוכשים וייקר עוד יותר את מחירי הדירות החדשות. על פי אייל אוכמן, יו"ר איגוד חברות תמ"א 38 ומנכ"ל חברת תל דן, בקומה תל־אביבית טיפוסית ששטחה העיקרי הוא 280 מ"ר, היטל ההשבחה יהיה כ־1.4 מליון שקל.

על פי אילי בר, ראש תחום תכנון וחבר הנהלה באיגוד חברות תמ"א 38, בפרויקט הריסה של 12 דירות קיימות ובנייה של 26 חדשות, ברמות מחירים לא גבוהות במיוחד של 26 אלף שקל למ"ר, הכנסות המדינה מסתכמות ב־8.5 מיליון שקל (מע"מ, מס רכישה, מס שבח ומס חברות). מנגד, על פרויקט דומה הרשות המקומית מקבלת אגרות והיטלי פיתוח בסך 1.6 מליון שקל. כלומר המדינה מרוויחה יותר מפי 5 לכל פרויקט. "אלא שהמדינה מגלגלת את הבעיה למאבק בין הרשויות ליזמים, בעוד היא היתה יכולה לפתור זאת על ידי הקצאת מעט מהכנסותיה לרשות המקומית", אומר בר.

הרשויות מצדן חוזרות ואומרות כי מענק של 70-50 אלף שקל לכל דירה חדשה יספק אותן, יאפשר להן לוותר על היטלי השבחה, לפרום את הפלונטר ולאפשר פרויקטים של תמ"א 38.

על הסיבות בגינן הרשויות לא מוכנות לוותר על היטלי השבחה מסביר שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל: "כדי לייצר תשתיות נחוצות לתושבים החדשים רשויות גובות אגרות והיטלים שונים, שההכנסה מהן אינה מספיקה למימון פיתוח תשתיות ומוסדות ציבור. לכן החוק הגדיר כי הן יכולות להשתמש לפיתוח בכספי היטלי ההשבחה".