בדרך לקיפאון? היטל ההשבחה מתקרב ותמ"א 38 מתרחקת
תמיכת המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ בהיטל השבחה על פרויקטים שייבנו במסגרת התוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה, מפחיתה הסיכוי לערער עליו ומוסיפה בלבול לשוק
המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, תומך בעמדת עיריית תל אביב כי אחרי שהתוכניות לרבעים 3 ו-4 יקבלו תוקף, העירייה תגבה היטל השבחה ממי שמכר דירה או חתם על הסכם לשיפוץ והרחבה עם יזם.
- העיריות יגבו היטל השבחה ויחסלו את כדאיות תמ"א 38
- לא בונים עליכם: תיקון לתמ"א 38? אולי ההפך
- תמ"א 38 - המדריך המלא
עם זאת קמיניץ שוקל לקדם תיקון לחוק התכנון והבנייה שיאפשר לשמר את הפטור מהיטל השבחה בעסקאות לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, גם לאחר אישורה של תוכנית עירונית המחליפה את הוראות תמ"א 38.
מצב זה עשוי להכניס את שוק הנדל"ן בתל אביב לבלבול, אי ודאות והמתנה: עד שייווצרו המנגנונים למסלול מיוחד שיאפשר חיזוק מבנים במתכונת של תמ"א 38 - כלומר, בלי היטל השבחה; ועד שייווצר מנגנון שיפריד בין תוכניות מפורטות שמחייבות היטל השבחה לבין תוכניות כלליות יותר שהן "על הנייר" ולא מחייבות היטל השבחה.
בנוסף לתל אביב יש עוד כ־20 ערים בארץ שמקדמות תוכניות דומות, והחשש בשוק הוא כי אם תל אביב תצליח לגבות היטלי השבחה, עיריות אחרות יאמצו את השיטה.
מחכים ליום שאחרי
ל"כלכליסט" נודע כי הדיונים בדבר היטלי ההשבחה שהעיריות מבקשות לגבות יתקיימו במשרדו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה בשבועות הקרובים. עמדתו של קמיניץ חשובה לא רק בגלל תיקוני חקיקה שהוא יכול להוביל אלא גם בגלל שהוא זה שקובע את עמדת המדינה בערכאות משפטיות כך למשל, עו"ד יובל גלאון, היועץ המשפטי של עריית גבעתיים, שמקדמת גם היא תוכנית עירונית שתחליף את תמ"א 38, אומר ש"כשתגיע העת לקבל עמדה בעניין - כבר יהיו מונחות לפנינו פסיקות וחוות דעת ואנחנו נלמד אותן".
תמ"א 38 ברחוב שינקין 56, תל אביב צילום: אוראל כהן
גם היזמים נערכים ליום שאחרי שתוכנית הרבעים תקבל תוקף: אייל אוכמן יו"ר איגוד חברות תמ"א 38 ובעל חברת תל דן יזמות מעריך כי אם גישתה של תל אביב תתקבל בערכאות משפטיות "כל רשות מקומית תוכל לגבות היטל השבחה - זה יהרוג את השוק כי אי אפשר לשלם את ההשבחה, ולשמור על רווחיות". לדבריו אצלם באיגוד כבר החלו לחשוב על צעדים אופרטיביים: "אם תל אביב תצליח זה יהפוך לשיטה ובסופו של דבר יצריך שינוי חקיקה". לדברי אוכמן מאז פרסום הכתבה ב"כלכליסט" בשבוע שעבר דיירים ממהרים לחתום על הסכמים לתמ"א שלא יחויבו בהיטל השבחה, לפני שתוכנית הרבעים תקבל תוקף.
"התיקון לא יעזור"
מה שמטריד את היועמ"ש הוא שעל פי חוק התכנון והבנייה יש לגבות היטל השבחה ממי שמוכר את דירתו, גם אם כלל לא חשב על פרויקט של תמ"א 38. פתרון לבעיה מצוי בתיקון לפרקים הכלכליים של חוק, שקידמה עו"ד שרית דנה קודמתו של קמיניץ בתפקיד, ונגנז לפני כמה שנים. כעת שוקד קמיניץ על קידמו מחדש.
ערים במרכז הארץ אישרו במרוצת השנים תוכניות כלליות המוסיפות זכויות בנייה באופן גורף לשכונה שלמה או אפילו עיר - למשל תוכנית הגגות או המרפסות של תל אביב - וכזוהי גם תוכנית הרבעים. על פי התיקון מתקופתה של דנה, מכירה של דירה המצויה באזור שחלה עליו תוכנית כללית שלא מאפשרת היתר בנייה מיידי לא תחושב לצורך היטל השבחה.
אבל גם אם יעבור התיקון הזה, הוא לא ימנע מעיריית תל אביב לגבות היטלי השבחה ממוכרי דירות ברבעים 3 ו-4, שכן על פי תוכנית זו זכויות הבנייה הנוספות אינן מחויבות בתנאים נוספים ספציפיים.
לדעת משפטנים מתחום התכנון והבנייה, התיקון לא יפתור את הבעיה. לדברי עו"ד משה רז כהן התיקון לפרק הכלכלי שמקדם קמיניץ "יוצר מהפכה בהמון תחומים, הוא משנה את החוקים מהקצה לקצה ועד שהוא יעבור ייקח עוד הרבה זמן. ובנוסף החוק, גם לאחר שיעבור, ייצור סיבוך משום שכשתקנה נכס לא תדע אם אתה מחויב לשלם היטל השבחה".
גורם באחת הרשויות המקומיות במרכז אומר לכלכליסט כי "זה שינוי שלא יעמוד במבחן משפטי, כל הרשויות ילכו לבג"צ על זה. הרי כל מה שצריך זה להוסיף איזשהו תנאי לתוכנית ואז לדרוש מהרשות לתת פטור מהיטל השבחה".
עדיין מחפשים פטור
עניין אחר שעשוי לשנות דרמטית את תחום תמ"א 38 הוא הסכם בין יזם לדייר. החוק היבש מקנה פטור מהיטל השבחה רק עבור הבנייה בפועל, אך לא בעת מכירה. כדי שעסקה בין יזם לדייר לא תיחשב כמכירת דירה, ותאפשר לקבל את הפטור, מקובלת פרשנות משפטית הרואה בזכויות הבנייה שמקבלים בתמ"א 38 כמותנות באישורה של ועדה מקומית, ולכן חתימת הסכם עם יזם תמ"א 38 לא מחייבת בהיטל השבחה.
אישורה של תוכנית עירונית חליפית לתמ"א 38, כמו תוכנית הרבעים של תל אביב, מציבה דילמות לפני בעלי דירות השוקלים למכור את דירתם וגם לדיירים ששוקלים להוציא אל הפועל תוכנית לחיזוק הבניין.
מי שמתכוון למכור את דירתו ייהנה היום מפטור מהיטל ההשבחה, פטור שכנראה לא יינתן לו אחרי שהתוכנית תקבל תוקף. תיקוני חקיקה שעשויים להשאיר את הפטור על כנו יארכו זמן, צפויים לעורר התנגדויות, ולא בטוח כי ישולמו.
להערכת רז כהן "עיריית תל אביב תעשה מאמצים לתקן את הבעיה אבל היא לא מוסמכת לפתור אותה. הדרך הפשוטה לתקן זאת היא על ידי תיקון בחוק התכנון והבנייה שבו ייאמר כי יש פטור מהיטל השבחה גם בעת מכירת דירה. התיקון שמגבש קמיניץ מורכב יותר וייקח הרבה זמן להגשימו".
מה מומלץ למי שבעקבות התוכנית יחול עליו היטל השבחה?
"אפשר להגיש ערר, אבל דחיית התשלום כרוכה בריבית רצחנית ולכן מומלץ לשלם ורק אחר כך לרוץ לוועדת ערר. זה הליך שעשוי להימשך שנתיים"
אתה ממליץ לתושבי רובע 3 ו־4 להזדרז ולחתום עם הסכם תמ"א 38?
"כן. למי שמצוי כבר במשא ומתן כדאי לחתום היום כדי שהחתימה תהיה לפני שתוכנית הרבעים תיכנס לתוקף. מי שיחתמו על ההסכם אחרי, כבר בשלב החתימה העירייה תדרוש מהם לשלם היטל השבחה. אני ממליץ לדיירים להוסיף הוראה מפורשת שקובעת כי היזם חייב לשלם את היטל ההשבחה. וליזם, מומלץ להוסיף תנאי שמאפשר לו לבטל את ההסכם אם יהיה היטל השבחה, הכדאיות הכלכלית של הפרויקט מוטלת בספק בעקבות המס".
הבעיה היא שתוכניות הרבעים מקנה כאמור את זכויות הבנייה ללא תנאי, וכך עסקה עם יזם תמ"א 38 יכולה להיחשב כעסקת מכירה המחייבת היטל השבחה.
בעיריית תל אביב מתגבש פתרון לפיו הסכם עם קבלן תמ"א 38 ייחשב כ"הסכם חיזוק". כך יזכו הדיירים בפטור מהיטל השבחה. אבל אם בעירייה יתרשמו שהיזם סוחר בזכויות יחייבו את הדיירים בהיטל. במשרד היועמ"ש עוד לא גיבשו עמדה כלפי התוכנית של עיריית תל אביב, וכלל לא ברור האם החוק מאפשר להבדיל בין עסקאות שמיועדות לחיזוק לבין כאלה שנועדו רק להשיא רווחים.
