האוצר מתעקש - שוק הנדל"ן מתקרר: צניחה של 17% ברכישת דירות ברבעון הרביעי

עפ"י סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפורסמה היום (ב'), ברבעון הרביעי של 2016 נרשמה ירידה ברמת הפעילות בכל מרכיבי השוק, בפרט זה של המשקיעים, ובכל האזורים.

מהממצאים עולה כי ברבעון הרביעי עמד מספר העסקאות על 23,900, ירידה של 17% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 15% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2015. רמה זו של עסקאות גבוהה אך במעט מרמת השפל שנרשמה ברבעון השלישי של 2014, אשר עמד בצל ההמתנה לתוכנית 0% מע"מ. נווה מדגיש כי בשונה מתוכנית 0% מע"מ שבסופו של דבר לא יצאה לפועל, תוכנית מחיר למשתכן כבר באה לידי ביטוי בעסקאות.

צילום: עמית מגל

מהסקירה עולה כי גם רכישת דירות חדשות נמצאת בירידה, בעיקר עבור מי שעבורם זוהי דירה ראשונה. מהנתונים עולה כי במהלך התקופה הנסקרת נרכשו 10.5 אלף דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה, ירידה של 13% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 12% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בפילוח בין דירות חדשות לבין דירות יד שנייה בולטת הירידה החדה ברכישת דירות חדשות. כך, רכישת דירות חדשות על ידי רוכשי דירה ראשונה רשמה ירידה בשיעור של 22% בהשוואה לרבעון הקודם, בעוד שבפלח שוק של דירות יד שנייה נרשמה ירידה של 11% בלבד. מה שעשוי להצביע על הירידה ברכישות בקרב רוכשי דירה ראשונה היא ההמתנה לפרויקטים של מחיר למשתכן והעובדה כי שיטת ההגרלות מקטינה את היצע הדירות הזמינות למכירה בקרקעות מדינה.

מלבד רוכשי דירה ראשונה נרשמו ירידות בשיעורי הרכישות גם בקרב משפרי דיור ומשקיעים. במהלך הרבעון הרביעי רכשו משפרי דיור 9,2000 דירות, כאשר גם בקרב קבוצה זו נרשמה ירידה חדה יותר בקרב רכישת דירות חדשות (23%) לעומת ירידה דירות יד שנייה (16%). נציין כי משפרי דיור אינם יכולים להתמודד בפרויקטים של מחיר למשתכן ולכן היצע הדירות עבורם הצטמצם באופן ניכר לאור העובדה כי מרבית קרקעות המדינה משווקות בשיטת מחיר למשתכן המיועדת לרוכשי דירה ראשונה.

ירידה של 27% ברכישת דירות על ידי משקיעים

ברבעון הרביעי של 2016 רכשו המשקיעים 4,200 דירות בלבד, ירידה חדה של 27% הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בכך, שיעור המשקיעים מסך העסקאות קרובות לרמת השפל ההיסטורי שנרשמה ברבעון השלישי אשתקד, מיד לאחר העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה.

הירידה ברכישות המשקיעים ברבעון הרביעי נרשמה בין היתר על רקע העלייה המתונה בריבית הריאלית של בנק ישראל, על אף העובדה שזו עדיין שלילית, כמו גם על רקע המשך העלייה בריבית המשכנתאות.

ירידת המדרגה הנוספת בפעילות המשקיעים ברבעון הרביעי של 2016 עשויה להיות מוסברת בין היתר בהחלטה שהתקבלה באוגוסט האחרון, במסגרת חוק ההסדרים, לפיה יוטל מס על "מרובי נכסים" (מס דירה שלישית). באוצר טוענים כי מניתוח הממצאים ניתן ללמוד שנרשמה גם ירידה במשקלם של "מרובי הנכסים" ברכישות דירות. כך, בעוד שברבעון השני של 2016 היוו "מרובי הנכסים" למעלה מרבע מסך רכישות המשקיעים, ירד משקלם לחמישית בלבד ברבעון האחרון של השנה. במונחים כמותיים ירדו רכישות מרובי הנכסים באותה תקופה בשיעור חד של 45%. חשוב להדגיש כי ירידה חדה של 22%, נרשמה גם ברכישות של המשקיעים "הקטנים" (מי שלא החזיקו עד אותו מועד רכישה ב"דירה נוספת"), דהיינו, הירידה ברכישות המשקיעים אינה ניתנת לייחוס אך ורק להשפעת מס "ריבוי נכסים". בכך סביר להניח כי באים לידי ביטוי שיקולים אחרים, בכלל זה שינוי ציפיות ביחס למחירי הדירות.

מתוך סך העסקאות שבוצעו במהלך התקופה הנסקרת כ-17.6 אלף דירות היו דירות יד שנייה, שהיוו ירידה של 14% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2015. בפילוח לפי סוגי רוכשים נמצא כי מי שהובילו את הירידה בהיקף הרכישות היו משקיעים עם ירידה של 18%. מנגד, לא ברור מהסקירה האם נרשמו ירידות ברכישת דירות יד שנייה בקרב משפרי דיור.

ירושלים ורחובות בירידה

בפילוח גיאוגרפי של עסקאות בדירות יד שנייה עולה כי הירידה בכמות העסקאות הקיפה את כל האזורים, למעט טבריה. באוצר מציינים כי אזור ירושלים הוביל את הירידה בעסקאות (21%-). במקביל הם מציינים את העובדה כי אזור זה רשם את הגידול המשמעותי ביותר (6%) במלאי הדירות בהמתנה בהשוואה לאזורים אחרים בין הרבעון הרביעי לשלישי.

לעומת זאת נרכשו כ-6,200 אלף דירות חדשות בלבד, ירידה של 25% בהשוואה לרבעון הקודם, וירידה של 27% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2015. מכירות הקבלנים ברבעון האחרון רשמו ירידות חדות בקרב כל סוגי הרוכשים. המשקיעים הובילו ירידות אלו עם 32%, וזוגות צעירים ומשפרי דיור רשמו ירידה דומה של 22%.

בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור רחובות עם ירידה של 28% ברבעון האחרון, בהמשך לירידה של 24% ברבעון השלישי. בכך הסתכמה רכישת דירות חדשות באזור רחובות ברבעון האחרון ב-822 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. באוצר מציינים כי סביר להניח שהירידה ברכישת דירות חדשות באזור זה מבטאת את המתנתם של הזוגות הצעירים לדירות במסגרת תכנית מחיר למשתכן.