העיריות מקדמות חוק שיאפשר לגבות היטל השבחה בתמ"א 38

הרשויות המקומיות פועלות לקידום חקיקה שתאפשר להם לגבות היטל השבחה על הזכויות שמקנה תיקון 3/א לתמ"א 38, שאושר אתמול במועצה הארצית לתכנון ובנייה. ההחלטת המועצה התקבלה ברוב של 16תומכים ו־5 מתנגדים, כולם נציגי הרשויות המקומיות במועצה הארצית לתכנון ובנייה.

היטל השבחה הוא מס עירוני שמשלם בעל נכס או יזם עבור תוכנית האישור של הערייה אשר השביחה את הנכס. גובה המס הוא 50% מערך ההשבחה על פי הערכת שמאי. משום שתמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית, העיריות לא יכולות לגבות היטלי השבחה. אתמול אושר תיקון לתמ"א 38 שיאפשר להוסיף לבניינים בני 4 קומות עוד 4.5 קומות. מדובר בתוספת של זכויות בניה על מה שתמ"א 38 הקנתה עד עתה והרשויות המקומיות מבקשות לגבות את ההיטל על התוספת זו.

"בכוונתנו לפעול יחד עם הממשלה ומטה הדיור לקדם הצעת חוק לביטול הפטור מהיטל השבחה על הזכויות הנוספות שקובע התיקון הנוכחי בתמ"א 38, ועל כל זכות נוספת אם וכאשר תינתן בעתיד" מסר בעניין איתן אטיה מנכ"ל פורום 15 הערים העצמאיות. בשבועות האחרונים התקיימו פגישות בין ראשי הערים, אנשי מטה הדיור במשרד האוצר, ונציגי משרד הפנים בנושא. למרות זאת גורמים המעורבים בעניין הביאו פסימיות באשר לסיכוי לגייס את הרוב הדרוש לחוק בכנסת.

אטיה הזכיר כי "היטל ההשבחה הוא המקור התקציבי היחיד של העיריות באמצעותו הן תצטרכנה לשדרג תשתיות. אין כל הצדקה לכך שיזמים וקבלנים המוכרים את דירות תמ"א 38 במחיר של מיליוני שקלים לכל דירה ייהנו מפטור מהיטל השבחה, כאשר מן הצד השני העירייה תצטרך להוסיף מבני ציבור ותשתיות לצורך קליטת הדיירים החדשים, וזאת ללא מקור תקציבי. ראש מטה הדיור אביגדור יצחקי הביע היום הבנה לדרישתנו במסגרת הדיון במועצה, ואמר שיש לקדם זאת במסגרת הגשת הצעת חוק. במקביל משרד האוצר בוחן גם אפשרות של שיפוי תקציבי לעיריות בגין הפסד היטל ההשבחה הזה".

גורמים במינהל התכנון טוענים כי מדובר הצעה שתסבך את הליך הוצאת היתרי הבניה בתמ"א 38 וזאת בניגוד לכוונה המקורית של התיקון לפשט תהליכים. החשש הוא כי חישוב גובה ההיטל יגרום למחלוקות שמאיות בין העריות ליזמים.

תיקון 3/א שאושר אתמול נוסח על ידי יצחקי, המכהן גם כ יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, בעקבות מחלוקת שנולדה לפני שנה על אופן חישוב זכויות הבניה בתמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש. במשא ומתן שניהלו בחודשים האחרונים נציגי הרשויות עם יצחקי במטרה להגיע לנוסח מוסכם, הם העלו כמה דרישות שכולן למעט סוגיית היטל ההשבחה נענו. הרשויות ביקשו במיוחד לחזק את יכולתן לצמצם את זכויות הבניה שדורשים יזמים.

יצחקי. דאג שהתיקון יקנה מספיק זכויות בנייה ליזמים צילום: נמרוד גליקמן

הרשויות התנגדו לתיקון

תמ"א 38 היא תוכנית ארצית, ולכן יזמים רבים גררו את העיריות לוועדות הערר, אם אילו סרבו לתת להן את מלא זכויות הבניה שמקנה התוכנית. כדי למנוע זאת סיפק יצחקי לרשויות מספר כלים — בין היתר נקבע כי הן יכולות לדרוש כתב שיפוי בעת קבלת היתר בנייה למקרה שייתבעו וצורפה חוות דעת של היועמ"ש שלא ניתן לתבוע אותן במקרה של הפחתת זכויות.

בעניין היטל ההשבחה הסביר יצחקי בדיון אתמול כי אין זה מסמכותה של המועצה הארצית לתכנון לטפלב בסוגייה. במטה הדיור בוחנים פתרון חלופי להיטל ההשבחה בצורת מענק כספי לרשויות מקומיות המבוסס על סכום של כ־20—40 אלף שקל לכל דירה חדשה שאישרה העירייה במסגרת תמ"א 38.

על פי ההחלטה, זכויות הבנייה יינתנו ליזמים בהדרגה על פי גובה הבניין שייהרס: תאושר תוספת של 3 קומות לבניינים של 3 קומות ומעלה, תוספת של 3.5 קומות לבניינים מעל 4 קומות, תוספת של 2.5 קומות לבניינים מעל 2 קומות ותוספת של 1.5 קומות לבניינים בני קומה אחת. בנוסף, התיקון החדש מאפשר להוסיף לבניין החדש עוד קומה, אם בבניין שנהרס הייתה קומת עמודים מפולשת. כך לדוגמא בניין בין 4 קומות שבו קומת עמודים מפולשת, יוכל לקבל בסופו של דבר 4.5 קומות.

מיטל להבי, סגנית ראש העיר תל אביב ונציגת העיר במועצה הסבירה כי הרשויות התנגדו משום ש"התיקון הנוכחי מוסיף זכויות על אילו שניתנו בתמ"א 38/2 בלי להתחשב בצרכים של תשתיות ציבוריות ובעיות תנועה, ותוך שהוא מבטל ראייה תכנונית עירונית ואת האופי של השכונות כתוצאה מאסטרטגיה של פיתוח עירוני.

"אם יצחקי היה נענה לבקשת הרשויות המקומיות היינו הולכים איתו, אך משהובהר שמדובר בתוספת זכויות לתמ"א 38 ללא ראייה עירונית כוללת נאלצנו להצביע נגד התיקון הזה, ונצטרך להתמודד עם ההחלטה בערכאות אחרות".

סוף לקיפאון בתמ"א 38?

ההחלטה שהתקבלה היום, ועוד צריכה לקבל את אישור הממשלה, אמורה לשים קץ לתקופה של שנה שבה שרר קיפאון בפרויקטי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה. המשבר נולד בדיוק לפני שנה בעקבות פרשנות משפטית של היועץ המשפטי לממשלה, שפסלה שיטת חישוב מקובלת שהרחיבה מאוד את זכויות הבנייה שקיבלו היזמים.

בשנה שחלפה מאז פעל יצחקי לתיקון תמ"א 38 באופן שימנע כפל פרשנויות לגבי חישוב זכויות הבנייה. בנוסף, ליצחקי היה חשוב כי התיקון בחדש יקנה מספיק זכויות בנייה ליזמים, כך שהתוכנית תמשיך להיות אטרקטיבית ותתרום למאמצי האוצר להגדלת היצע הדירות.

ראשי הערים, ובמיוחד פורום 15 הערים העצמאיות הציגו ליצחקי מספר דרישות שרובן נענו, אך דרישתם העיקרית לאפשר להם לגבות היטל השבחה על זכויות הבנייה הנוספות שהתיקון מקנה, לא נענתה ומכאן התנגדותם.

יצחקי אמר על כך בדיון כי יש דרכים רבות לפצות רשויות על תוספת הדירות, אך המועצה הארצית לתכנון ובנייה אינה הכתובת לדרישות שכאלה. נזכיר כי במשא ומתן עם ראשי הערים העלה יצחקי אפשרות לשלם לכל עיר מענק עבור כל דירה שאושרה במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי. עם זאת עד עתה הרעיון עדיין לא הפך לתוכנית פעולה.