תמ"א 38: האינטרס של הכלל צריך לגבור על זכויות הפרט

בישראל, הסיכויים שתתקבל התנגדות של דייר לקידום פרוייקט תמ"א 38, כאשר הוא נמצא במיעוט אל מול עמדת רוב הדיירים בבניין, הם קלושים ביותר. המפקחים על המקרקעין, שהם המכריעים בסכסוכים בין רוב למיעוט בבניינים המועמדים לחיזוק במסגרת הפרויקט, נוטים על פי רוב לאשר בקשות לקידום פרוייקטים של תמ"א 38, בהם הושגה הסכמת הרוב החוקי.

אך האם אין בכך פגיעה בזכות הקניין של המתנגדים? האם באופן עקבי וכחלק ממדיניות, מוצדק לצמצם את יכולתם של דיירים להתנגד לתמ"א 38? תלוי את מי שואלים.

המפקחים על המקרקעין פועלים לאורה של תוכנית המתאר שיצר המחוקק, הרואה בקידומם של פרוייקטים מסוג "התחדשות עירונית" בבחינת אינטרס לאומי. כפי שהוסבר בהצעת החוק בנושא זה, ההסדרים בחוק נועדו למנוע מצב שבו "דייר סרבן" יכשיל ביצוע של עבודות מכוח תמ"א 38, שיש בהן כדי להיטיב עם יתר הדיירים בבניין ועם החברה בכללותה.

תמ"א 38 בראשון לציון צילום: עמית שעל

מהצד השני ניצבים הדיירים המתנגדים, הסבורים, בצדק מבחינתם האישית, שאין לחייבם "לסבול" נוכחות של דיירים חדשים בבניין, אין לחייבם לסבול עבודות שיפוץ ממושכות בבניין (הנמשכות לעיתים שנתיים ומעלה), הגורמות למטרדי רעש ולכלוך ואף סכנת חיים, ואין לחייבם לשנות ממסלול חייהם רק בגלל שיזם פלוני, רוצה להקים פרוייקט נדל"ן בלב העיר.

אלא שלנוכח סכנה אמיתית ומשמעותית בדמות התרחשות רעידת אדמה באזורנו, נדמה כי לא ניתן להפריז בחשיבות הרבה של נקיטת הסדרים חקיקתיים מתאימים לצמצום זכות הקניין לנוכח האתגר הלאומי המשותף של התגוננות מפני רעידות אדמה. כפי שמזהיר בית המשפט העליון, אילולא ניתנה עדיפות לאינטרס הכלל, היינו עדים "לתופעות של סחטנות, היינו דיירים המתנים את הסכמתם לביצוע פעולות בנכס בדרישה של גמול מופרז, ושל טפילות, קרי 'לקיחת טרמפ' על תרומתם של דיירים אחרים להשבחה של הנכס, מבלי לשאת בעלויות הנלוות".

כך שאישור תוכנית מכוח תמ"א 38 בהסכמת רוב חוקי של בעלי הזכויות בבניין, מקדם בסופו של דבר את טובתם של כלל הדיירים,כמו גם של הציבור כולו, גם אם לעיתים, כתוצאה מהעדפת אינטרס הכלל, נדחק לקרן זווית, דווקא אינטרס הפרט.