הקרב של כחלון: לכלול את מחיר למשתכן במדד מחירי הדיור החדש
אחרי שעצר את פרסומי השמאי הממשלתי, נערך משרד האוצר לכלול את עסקאות מחיר למשתכן במדד, מה שימשוך אותו למטה ולא ישקף את השוק החופשי. הסוגיה תוכרע על ידי המועצה הציבורית לסטטיסטיקה שכונסה לראשונה אחרי שמונה שנים
החלטת קבינט הדיור בסוף החודש שעבר, שלפיה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) תגבש מתודולוגיה חדשה למדד הדיור שלה, מציפה סוגיה רגישה בעלת משמעויות פוליטיות רבות: האם עסקאות מכירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ייכללו במדד החדש, או יופרדו ממנו? מכיוון שעסקאות אלה אמורות להיות זולות בממוצע ב־20% ממחיר השוק, הכללתן תתרום לכך שהנתון שיתקבל ייתן תחושה של ירידת מחירים בשוק כולו, תוצאה ששר האוצר משה כחלון בוודאי ישמח להתגאות בה. זאת כשבמקביל ייתכן שהשוק החופשי ימשיך בקצב העליות שלו, שעמד ב־12 החודשים האחרונים על 6.8%.
- דחייה נוספת במכרז מחיר למשתכן בהרצליה
- מחיר למשתכן: אושרה בנייתן של 460 דירות במבשרת ציון
- עיריית באר שבע תוקעת מכרז ענק של מחיר למשתכן
נכון להיום, עסקאות מחיר למשתכן כלולות במדד מחירי הדירות החודשי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), זאת משום שמאגר הנתונים של רשות המסים, שעליו מבוסס המדד, כולל את כל העסקאות שבהן נרכשו דירות מיזם או קבלן, בלי להבחין האם מדובר במחיר למשתכן או לא. לעומת זאת עסקאות של קבוצות רכישה או בנה ביתך אינם נכללים במדד משום שהן נבנות באופן עצמאי המוזיל את העלויות ולכן אינו חלק מהמדד הכולל.
אשליה של ירידת מחירים
עסקאות שבוצעו במסגרת המחיר למשתכן משקפות מחיר נמוך משמעותית, לעומת המחיר שבו היו נמכרות בשוק החופשי. עד כה, השפעת מחיר למשתכן לא הורגשה בפרסומים, מאחר שבוצעו רק כ־600 עסקאות במסגרת התוכנית מחודש מרץ ועד פרסום המדד האחרון באוגוסט. באותה תקופה, נמכרו בשוק כ־50 אלף דירות. ההחלטה אם להכליל את מחיר למשתכן במדד יכולה להשפיע גם על פרויקטים דומים בעתיד.
שר האוצר משה כחלון. כאוס של נתונים בשוק צילום: דרור מילר – מכללת תל חי
לכן החליט קבינט הדיור לכנס את המועצה הציבורית לסטטיסטיקה שלא התכנסה זה כשמונה שנים, ולהקים ועדה שבראשה יעמוד ד"ר דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר נדל"ן באוניברסיטת תל אביב. הוועדה תצטרך לבחון כיצד צריך למדוד נתונים בשוק הנדל"ן ובאיזו רזולוציה. "הכאוס שנוצר סביב הוויכוח על מי מפרסם נתונים בשוק הנדל"ן ואיך, משחק לטובתו של שר האוצר משה כחלון", מספר אחד החברים בוועדה, "בזמן שהוועדה תתכנס, תעשה את עבודתה ותכתוב המלצות כיצד צריך למדוד את הנתונים, העסקאות של מחיר למשתכן ייכללו במדד וייצרו אשליה כאילו המחירים יורדים".
 | |||
לפני כשלושה שבועות, בקבינט הדיור האחרון, הוחלט כי רק הלמ"ס תהיה הגוף הרשמי שתוכל לפרסם נתונים על שוק הנדל"ן. הסיבה לכך נעוצה בנתונים סותרים שפורסמו במקביל באוגוסט — השמאי הממשלתי טל אלדרוטי דיווח על עלייה במחירי הדיור ברבעון השני של השנה, יום לאחר שהלמ"ס פרסמה על ירידה במחירים בחודשים מאי־יוני. מאז, הלמ"ס עדכנה את המדד רטרואקטיבית פעמיים מ־0.3%– ל־0.2% כלפי מעלה, כך שנתוני הלמ"ס והשמאי ממשיכים לנוע באותו כיוון, כפי שמלמדת הסטטיסטיקה בשנים האחרונות.
חשוב לציין כי גם הלמ"ס וגם השמאי הממשלתי משתמשים באותו מאגר נתונים, שעליו אמונה רשות המסים. ההסתמכות על מאגר נתונים כזה בעייתית, ואף הוזכרה בדו"ח מיוחד של מבקר המדינה על משבר הדיור.
"להפריד את המדדים"
עסקאות מחיר למשתכן נמכרות כאמור במחירים נמוכים ממחירי השוק, ובמסגרתן המדינה מסבסדת חלק מרכיב הקרקע בעסקה. מי שיכול לרכוש דירה במסגרת התוכנית הם זוגות צעירים או רווקים מעל גיל 35, שאין ולא היתה דירה בבעלותם בשש השנים האחרונות.
בלמ"ס מבינים את הבעייתיות בהכללת עסקאות מחיר למשתכן במדד, ולכן היא מתכננת להשיק מדד נוסף שבו לא ייכללו אותן עסקאות. "התשובה לשאלה האם לכלול את עסקאות מחיר למשתכן או לא צריכה להיות בסופו של דבר מותאמת לשאלה הנשאלת ולמידע שאנו רוצים לדעת", טוען חבר ועדה נוסף. "מה קורה לממוצע העסקאות בישראל — גם לאלה שבמחירי שוק וגם למסובסדות? המחשבה שעולה בדעתי היא שצריך להפריד בין מחירי שוק לבין מחירים מסובסדים, משום שהמחיר אינו משקף את הערך האמיתי של הנכס".
