עיריית באר שבע תוקעת מכרז ענק של מחיר למשתכן

משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פרסמו השבוע מכרז ענק לבניית כ-3,100 יחידות דיור ב-26 מתחמים בשיטת מחיר למשתכן בשכונת הפארק בבאר שבע. כדי להפוך את המכרז לאטרקטיבי עבור היזמים, אחרי כשלון המכרז לבניית כ-1,100 דירות בשכונת סיגליות בעיר (רק הצעה אחת הוגשה בכל המכרז ושידכה בין קבלן ל-360 יחידות דיור בלבד), חלק מהדירות במכרז החדש יימכרו במחירי השוק החופשי.

חוברת המכרז הכוללת את תנאי המכרז ומחיר המקסימום אמורה להתפרסם ב-15 בנובמבר והמכרז אמור להיסגר כחודש לאחר מכן, אך ל"כלכליסט" נודע כי הדבר צפוי להתעכב בשל מחלוקת שהתעוררה בתוך עיריית באר שבע ובשל מחלוקת בין העירייה עצמה לבין משרד הבינוי והשיכון. במשרדי הממשלה מעוניינים לספק כמה שיותר דירות לזכאים למחיר למשתכן, במטרה לעמוד ביעדים שהציב שר האוצר משה כחלון, ולכן הם לוחצים כי כמה שיותר דירות במתחם ייועדו לזכאים ולא לשוק החופשי.

אך מנגד, חלק מאנשי העיריי

ה מעוניינים כי כמה שפחות דירות ייבנו ויימכרו בשיטת מחיר למשתכן, זאת מאחר שהדירות שייבנו צפויות להיות ברמת גימור נמוכה יחסית בגלל המפרט שמכתיב משרד הבינוי והשיכון. לשם השוואה, בדירות שיימכרו בשוק החופשי, לקבלן ישנו אינטרס להשקיע בחומרי הבנייה ולספק לרוכשים בנייה איכותית ומגוונת.

מלבד זאת, הם גם חוששים מתמהיל האוכלוסיה שיצטרף לעיר במסגרת מחיר למשתכן. התכנית מיועדת לאוכלוסייה ספציפית שעיקרה זוגות צעירים ומשפחות בצמיחה, ולכן מרבית הדירות שייבנו בפרוייקט יהיו בנות 4 ו־5 חדרים. מלבד זאת, השכונה החדשה יוצרת מצב בו העירייה צריכה להשקיע משאבים ניכרים בבניית מוסדות חינוך וגני ילדים שבעוד 20 שנה השימוש בהם עלול להצטמצם באופן ניכר, וזאת בשל הזדקנות האוכלוסיה בשכונה. כך, הטענה היא כי אחד הפתרונות הוא יצירת תמהיל דירות מגוון יותר הכולל גם דירות שלושה חדרים, ובנייה ברמה גבוהה יותר שתחזיק מעמד לאורך זמן רב יותר ותמשוך אוכלוסיות אחרות.

ההבהרה שגרמה לעירייה לשקול את הדברים מחדש

אך עם זאת, במשרד הבינוי והשיכון הבהירו לעירייה כי כל הסטת יחידות דיור משיטת מחיר למשתכן לשוק החופשי באה על חשבון ההקצאה לבני מקום, זאת מאחר שההקצאה ניתנת לפי שיעור מסך הדירות במחיר למשתכן (20% במכרזים רגילים כמו בבאר שבע, 30% במכרזים באזורי עדיפות לאומית) ולא נקבעת מראש בין הצדדים. מכיוון שכחלון שינה לאחרונה את שיטת ההגרלות של מחיר למשתכן, בעירייה יודעים כמה זכאים מעירם יכולים להשתתף בהגרלות, ועל כן מתלבטים בינם לבין עצמם לגבי התמהיל האופטימלי שמצד אחד יעודד יזמים להגיש הצעות למכרז ומצד שני יבטיח מספיק דירות לבני המקום.  

מימין: שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי יואב גלנט צילומים: אלכס קולומויסקי, יאיר שגיא ואוראל כהן

על פי השיטה החדשה, הזכאים למחיר למשתכן חולקו לשתי קבוצות: קבוצה א' הכוללת 60 אלף זכאים שיוכלים להתמודד בהגרלות כרגע וקבוצה ב' שתצטרך להמתין עוד חודשים ארוכים כדאי להתמודד במכרזים. במשרד הבינוי והשיכון הבהירו לעיריית באר שבע כי מאחר שקבוצה א' כבר ידועה וסגורה, למשרדי הממשלה יש נתונים מהם ניתן להוציא דו"חות סטטיסטיים המספקים מידע אודות הזכאים דוגמאת מקום מגורים נוכחי. כך, גם בעירייה וגם משרדי הממשלה יודעים כי כרגע למעלה מ־1,050 משקי בית באר שבעיים חברים בקבוצה א'.

עם הנתון הזה, העירייה למעשה יכולה לתמרן את הפרוייקטים השונים במטרה להבטיח דירה כמעט לכל בן המקום. נכון להיום, הן במרכז סיגליות והן במכרז הפארק, רשות מקרקעי ישראל שיווקה 30 מגרשים לבניית 4,200 יחידות דיור בבאר שבע. אם כל הדירות היו נמכרות במחיר למשתכן, כמעט לכל הבאר שבעיים הזכאים הייתה מובטחת דירה מוזלת, זאת מאחר שלבני המקום מובטחות 840 דירות (20% מתוך 4,200) בעוד 1,040 איש זכאים במסגרת סדרה א'. אולם מאחר והדבר אינו ריאלי משום שהמכרזים אינם אטרקטיביים מספיק, לא תהיה ברירה אלא להסיט חלק מיחידות הדיור למכירה בשוק החופשי.

הדרך ממחיר למשתכן לעירייה עוברת במספרים

כך, עם שיטת המכרזים החדשה, נוצר מצב שבו ראשי הערים יודעים כמה זכאים מעירם יכולים להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן. ומרגע שהם יודעים זאת, הם עשויים לשנות את דעתם ולהתחיל לקדם תכניות כאלו בעיר ואף להוסיף יחידות דיור בפרויקט במסגרת תקנת שבס (תקנה המאפשרת להגדיל את מספר יחידות הדיור בעד 30% ממספר הדירות בפרויקט באותו תא שטח, היינו להגדיל את הצפיפות על הקרקע). כך למעשה מסוגלים בעירייה לתמרן את הפרויקטים השונים במטרה להבטיח דירה לכל בן מקום. לפי גורמים במשרד הבינוי והשיכון תוספת שבס עשויה להגדיל את שיעור בני המקום שיזכו בהגרלה ב-5% עד 10%, בהתאם לעיר וגודל הפרויקט.

גם עיריות נוספות - כמו דימונה ומבשרת ציון - הבינו כי בעזרת שיתוף פעולה עם משרדי הממשלה הן יוכלו להגדיל את היצע הדירות המיועדות לבני מקום, ולגרום לכך שהסיכוי של בן מקום לזכות בדירה בעיר הולדתו יהיה כמעט מובטח. כך, בדימונה שווקו נכון להיום מעל 2,000 יחידות דיור כשבעיר יש בסביבות ה־500 זכאים למחיר למשתכן בני המקום ששייכים לקבוצה א'; וכך במבשרת ציון נרשמו כ־150 זכאים בני המקום ובסך הכל צפויים לשווק בעיר כ-800 יחידות דיור.

לדאגה לבני המקום יש כמובן שתי השפעות חיוביות - הראשונה מצמצמת את התנגדות התושבים לבנייה בעיר והשנייה תורמת למוניטין של ראשי העיר ומסייעת להם לשמור על הכסא. אבל המצב מכניס אותם לדילמה לא פשוטה - האם לדאוג לעתיד העיר ולהלחם על כך שהאוכלוסיה החדשה שתשתלב בה תהיה הטרוגנית - מה שיתרום לצמיחתה של העיר ולניצול יעיל של משאבי הציבור - או שמא לדאוג לקבוצת אוכלוסייה מסוימת של זכאים להנחה של מאות אלפי שקלים לרכישת דירה בעיר הולדתם.

מלבד העובדה שזה מבלבל את ראשי הרשויות, להקצאה לבני מקום ישנה השפעה לא הוגנת נוספת. ההנחות הניתנות לבני מקום אולי זהות בשיעורן אך שונות בגודלן האבסולוטי. כך, למשל, תושב רעננה שיזכה במכרז בעירו צפוי לקבל הנחה של כחצי מיליון שקל ממחיר דירה בשוק החופשי, ואילו תושב ירוחם שיזכה בעירו צפוי להנות מהנחה של 100 אלף שקל בלבד. האג'נדה אותה מוביל כחלון היא לכאורה חברתית, אך למעשה היא מעניקה הטבות גדולות יותר למי ששפר מזלו ולא מקטינה למעשה את הפערים. אולי לשני התושבים תהיה דירה בסופו של דבר, אך לא ברור כיצד זה יצמצם את הפערים החברתיים בין המרכז לפריפריה. כאן למעשה, כחלון מצטייר כחברתי קצת פחות, זאת משום שהוא חייב לספק דירות אחרת הציבור יאבד את האמון בו ובהבטחותיו.