לשחרר את פקק ההתחדשות העירונית
הבעיה הגדולה של מצוקת הדיור היא היכולת להגדיל את היצע הדירות, בעיקר במרכז הארץ - התלויה בעיקרה בהתחדשות עירונית. כך ניתן להתגבר על המכשולים וההתנגדויות
חלה ירידה של כ-7% במספר התחלות הבנייה בישראל במחצית הראשונה של השנה לפני נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). זאת בהשוואה למחצית המקבילה בשנה שעברה. אמנם אלו רק נתונים עבור המחצית הראשונה של 2016 ובהמשך השנה ייתכן שיהיה אפשר להגדיל את הקצב, אך ככל הנראה יהיה קושי להציג עלייה במספר התחלות הבנייה ביחס לשנת 2015.
הבעיה הגדולה של מדינת ישראל לתת פתרון אמיתי שיכניס שקט לשוק הנדל"ן היא היכולת להגדיל את היצע הדירות בקצב גדול יותר מהעלייה בביקוש. הבעיה העיקרית היא שהיכולת להגדיל את היצע הדירות דווקא באזור הביקוש – גדרה עד חדרה טמונה בעיקרה בהתחדשות העירונית. תושבי ישראל רוצים לגור קרוב לאזור המרכז, לאזורי התעסוקה והבילוי הקיימים. גם אם ייבנו מאות אלפי יחידות דיור בפריפריה, לא יעזבו תושבי ישראל את אזור המרכז.
- תקווה באופק ההתחדשות העירונית: האוצר שוקל לפצות את העיריות על תמ"א 38
- פינוי בינוי נוסף בקרית אונו: 690 יחידות דיור יוקמו במתחם לוי אשכול בעיר
- 40% מהדירות במלאי: בהתחדשות עירונית
לפני יותר מעשור, עם ההבנה כי מספר הקרקעות הפנויות והזמינות לבנייה באזור המרכז הולך ומדלדל, יצאה לדרך תוכנית ההתחדשות העירונית. מאז ועד היום, לא הצליחה התוכנית לממש את הפוטנציאל הרב שטמון בה. המודל הכלכלי הוא מצוין ומעניק חלוקת רווחים בין הדיירים הקיימים, היזם והשכונה הקיימת. הדיירים הקיימים לא מוציאים שקל מכיסם הפרטי וזוכים לעלייה משמעותית בערך הדירה, היזם לא מרתק הון עצמי גדול לרכישה של קרקע ותושבי השכונה זוכים לבניינים חדשים.
פינוי בינוי בשכונת נווה שרת בת"א (ארכיון) צילום: אוראל כהן
אין ספק כי תוכניות התחדשות עירונית הינן קשות ליישום בשל התנגדויות, שינוי תוואי הבניינים בשכונה ויצירת עומס על תשתיות קיימות וסיבות רבות ומגוונות נוספות. כמאשרים תוכניות להתחדשות עירונית חשוב לקחת בחשבון שיקולים סביבתיים, תחבורתיים ושל התושבים הקיימים, אך לכל הבעיות הללו צריכה המדינה לתת מענה ברמה התקציבית. הפתרון להסרת המכשולים של ההתחדשות העירונית חייב להגיע עם התערבות ממשלתית שתכניס את היד לכיס ותוכל להתגבר על קשיים הנוגעים לבעיות העוצרות את תהליך התמ"א ושניתן לפתור באמצעיים תקציביים.
הדרך לבצע את ההתחדשות העירונית היא פינוי-בינוי של שכונות שלמות ולא של בניינים בודדים, בדרך זו אפשר לתכנן נכון ומחדש את כל הצרכים התשתיתיים הנובעים מכל תהליך ההתחדשות. הדרך לתת מענה להגדלה עתידית של מספר יחידות הדיור בלב ערי הביקוש עוברת דרך שיקום של שכונות שלמות. אכן, החלפת בנייני מגורים נמוכים במגדלים גוררת עימה גידול בעלויות המחייה לעתים גם עבור מעוטי יכולת, אך עצם העלייה ברמת החיים והשבחת הנכסים הקיימים מעניקים להם עושר כלכלי ויותר חשוב – מענה למקרה שבו מבנה המגורים הקיים התיישן ומהווה סכנה לגרים בו, מצב שהתרחש בפועל במספר לא מבוטל של בניינים שלא הוציאו אל הפועל תהליכי התחדשות עירונית.
על קברניטי הדיור להבין כי צו השעה מחייב שינוי של תקן ההתחדשות העירונית הקיים, כך שיוכל לתמוך ולספק כדאיות כלכלית ליזמים להוציא אל הדרך פרויקטים. כל עוד נושא זכויות הבנייה האפשריות אינו מוסדר, יזמים מתרחקים מפרויקטים של התחדשות עירונית שכבר הסבו להם הפסדים בשלב התכנון, והמענה החשוב ביותר להגדלת יחידות הדיור באזור המרכז נותר ללא פתרון. ללא ודאות, אין יזמות, במיוחד בענף הנדל"ן שהעיסוק בו הוא עבור רצים למרחקים ארוכים בלבד, אוהבי מרתונים יש שיאמרו. חייבים לקבוע חוק אחיד ותקנים לטווח הארוך כדי לייצר וודאות לכל מי שרוצה לתכנן וליזום, אחרת שוב נישאר עם הרבה הבטחות להתחדשות עירונית על הנייר ומעט מאוד התחלות בנייה שיוצאות אל הפועל.
