תקווה באופק ההתחדשות העירונית: האוצר שוקל לפצות את העיריות על תמ"א 38

מטה הדיור ואגף התקציבים במשרד האוצר בוחנים תוכנית שתתמרץ רשויות מקומיות לאשר פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי־בינוי. בפגישה שנערכה לאחרונה, חשף ראש מטה הדיור אביגדור יצחקי בפני נציגי השלטון המקומי שהאוצר שוקל להעביר לרשויות תגמול כספי עבור כל דירה חדשה שתיבנה בפרויקטים של התחדשות עירונית. התגמול יפצה את הרשויות על שאינן מורשות לגבות היטל השבחה על דירות אלו, ולכן הן צפויות להסיר את התנגדותן העזה להגדלת זכויות הבנייה.

יו”ר הוועדה שדנה בחוק ההתחדשות העירונית, ח"כ אלי כהן, מעריך כי תשתית לדירה חדשה באזור בנוי עולה כ־25 אלף שקל. ב־2015 אישרו העיריות לבנות 5,313 דירות חדשות באמצעות תמ"א 38, כך שהמענק השנתי עבור סדר גודל דומה של דירות יהיה לפחות 130 מיליון שקל. לכך צריך להוסיף את הפיצוי עבור דירות חדשות בפרויקטים של פינוי־בינוי. בשנים האחרונות אושרו בממוצע כ־340 דירות לפינוי־בינוי אולם התחום אמור לחוות תנופה רבה משום שחברות הייזום הגדולות רואות בו מנוע צמיחה עיקרי.

בדומה לתוכניות אחרות שהאוצר מעלה לאחרונה לתמרוץ שוק הנדל”ן, לא ברור מה יהיה המקור התקציבי לתוכנית. בשנתיים האחרונות חתמה המדינה על 12 הסכמי גג עם רשויות מקומיות: המדינה התחייבה להעביר מאות מיליוני שקלים בתמורה לכך שהרשות תאשר בנייה. הסכמים אלה מומנו משיווק הקרקע ליזמים. בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעלי הזכויות על הקרקע הם הדיירים, כך שלמדינה אין הכנסות משיווק הקרקע והיא תצטרך למצוא מקור תקציבי אחר. הגוף שיטפל בגמול לעיריות הוא הרשות להתחדשות עירונית, שאמורה לקום בזמן הקרוב לאחר שהחוק להקמתה אושר בכנסת.

מחפשים מתווה מוסכם

תמ”א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים, נועדה להגן על בנייני מגורים מפני רעידות אדמה. אולם מכיוון שהדרך לעודד יזמים להיכנס לתוכנית היא באמצעות זכויות לבניית דירות נוספות, הפכה התוכנית לכלי עיקרי להתחדשות עירונית. החיסרון בכך הוא שגם חיזוק המבנים וגם התכנון העירוני יצא מידי העיריות והועבר ליזמים, שמונחים משיקולים כלכליים. התוכנית הפכה לכדאית רק באזורי ביקוש לוהטים, או במקרים שבהם העירייה התירה ליזם לבנות דירות חדשות רבות.

בעוד היזמים מצפים לקבל זכויות מקסימליות כדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית, הרשויות המקומיות מתנגדות לכך הן בגלל העומס על התשתיות, מקומות החניה והמרקם העירוני, והן משום שמימון התשתיות נופל עליהן ללא יכולת לגבות היטל השבחה. ב־2010 נוצר המסלול המאפשר להרוס את הבניין לחלוטין ולבנות במקומו בניין חדש. המסלול קיבל דחיפה משמעותית ב־2012 בעקבות תיקון 3 שאפשר ליזמים לבנות יותר דירות, ולפי אחת הפרשנויות אף חייב את העירייה להעניק את מלוא הזכויות. השיפור בכדאיות הכלכלית הזניק את כמות הפרויקטים במסלול.

פרויקט של תמ"א 38 בראשל"צ (ארכיון) צילום: עמית שעל

אלא שבשנה שעברה הפכה ההתנגשות בין העיריות ליזמים למחלוקת משפטית שתקעה את תמֻ”א 38 בכל הארץ. המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו”ד ארז קמיניץ, פרסם פרשנות ששיקפה את עמדת מרבית ראשי הערים וצמצמה את כמות הדירות החדשות שיזם יוכל לבנות במסלול ההריסה.

התיקון שיעשה סדר

בתגובה לכך, מנסה יצחקי לקדם תיקון חדש (המכונה 3א’), שגם יגדיל את זכויות הבנייה וגם יבהיר את הזכויות באופן שימנע מלחמת פרשנויות. הגוף האמון על אישור התיקון הוא המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שיצחקי עומד בראשה. מכיוון ש־11 מ־31 חברי המועצה הם ראשי ערים, יצחקי זקוק לתמיכת השלטון המקומי ובמיוחד לתמיכת פורום 15 הערים העצמאיות, המאגד ערים חזקות כמו תל אביב, ירושלים, חיפה, גבעתיים, רמת גן ורעננה.

ב־1 בנובמבר אמור יצחקי להעלות לאישור המועצה את שיטת החישוב שתיבחר, ועד אז עליו להגיע להסכמות עם ראשי הערים. כעת עומדים על הפרק שלושה תיקונים אפשריים, שאותם הציגו אנשי מינהל התכנון ומטה הדיור לחברי ועדת התכנון של מרכז השלטון המקומי ביום חמישי שעבר.

האפשרות הראשונה נראית פחות רלבנטית: מדובר בתיקון שכבר הופקד בדצמבר שעבר ואימץ את הפרשנות המרחיבה שאליה התנגד קמיניץ. ללא הסכמתו, קלושים הסיכויים שהתיקון יאושר. לפני כחודש הציג יצחקי שיטת חישוב שנייה - שהוצעה לפני כן על ידי ראש מינהל התכנון בינת שוורץ - לפיה היזם יוכל לבנות בניין ששטחו גדול פי שלושה משטח הבניין שייהרס, ובתנאי שלא יהיה גבוה מתשע קומות. בנוסף, בשבועות האחרונים הוחזרה לדיונים “השיטה המודולרית”, ולפיה מספר הקומות החדשות שהיזם יוכל להוסיף תיקבע לפי מספר הדירות בבניין שנהרס: 3.5 קומות נוספות בבניינים גדולים, 3 בבינוניים ו־2.5 קומות לבניינים קטנים. 

ראש העיר תל אביב, רון חולדאי. אם הערים הגדולות יפוצו, הן צפויות להסכים להגדלת זכויות הבנייה צילום: יובל חן

שתי השיטות האחרונות מקובלות על קמיניץ, משום שהן מדרבנות יזמים לקדם פרויקטים בבניינים מרובי דירות ומצמצמות את הכדאיות בהריסת בניינים קטנים. זאת בניגוד לפרשנות שאליה הוא מתנגד, שהגבירה את הכדאיות הכלכלית של הריסת בניינים קטנים והגדלתם בצורה דרמטית.

יעבוד חלק יותר

בפגישה שערכו נציגי פורום ה־15 עם יצחקי לפני כשבועיים, הם העלו בפניו שלוש תביעות שהם דורשים שיתממשו בכל תיקון שיאושר. ראשית, הם דורשים שיינתנו להם כלים שיאפשרו להם לדחות או לקצץ תוכניות תמ"א 38 מבלי להיגרר לוועדות ערר על ידי היזמים. כיום הדרך העיקרית שבה רשות מקומית יכולה להתגבר על תמ”א 38 היא באמצעות תוכנית חלופית, אלא שיצירתה עולה כסף רב ונמשכת שלוש שנים.

דרישה נוספת היא שאם העירייה תיתבע על ידי צד שלישי בטענה שאישור התוכנית פגע בערך הנכס שלו, היא תוכל לדרוש שיפוי מהיזם.

נראה כי לשתי הדרישות האלה יימצא פתרון משפטי מוסכם, וכך כל המאמצים מכוונים למחלוקת העיקרית הנוגעת לעלות התוכנית לעירייה. כיום היזם של תוכנית תמ”א 38 מאושרת אינו משלם על הדירות החדשות היטל השבחה, שהעירייה גובה כשהיא מאשרת תוכנית שמשביחה ערך של נכס נדל”ן. לטענת העיריות, בשל כך הן צריכות לממן מקופתן את התשתיות הדרושות לקליטת התושבים החדשים.

אביגדור יצחקי. מעוניין להביא נוסח מוסכם לאישור ב־1 בנובמבר צילום: צביקה טישלר

פורום ה־15 דרש להתיר לרשויות לגבות היטל השבחה על זכויות שיינתנו בתיקונים עתידיים, ובתגובה חשף יצחקי את תוכנית התגמולים שנבחנת באוצר. במערכת התכנונית מעריכים כי פתרון הבעיה הכספית יפתור גם את הבעיה התכנונית: כאשר העיריות יתוגמלו על כל דירה חדשה, הן לא יתנגדו להגדלת זכויות הבנייה. זו עשויה להיות בשורה עבור יצחקי ושר האוצר משה כחלון המעוניינים להגדיל את היצע הדירות.

עוד דחיפה: מענק לעיריות שיקימו מינהלת התחדשות

משרד האוצר מתכנן להציע מענק של כ־1–2 מיליון שקל לעיריות שיקימו מינהלת להתחדשות עירונית. לצורך המענקים יועמד סכום של כ־12 מיליון שקל.

ל”כלכליסט” נודע שבשבוע הבא יפרסם האוצר קול קורא המזמין עיריות רלוונטיות לקבל את המענק, כאשר התנאי הוא שהן יוכיחו שהמינהלת תהיה אפקטיבית ותייצר דירות חדשות באמצעות תוכניות פינוי־בינוי או תמ”א 38. באוצר מכוונים למודל של מינהלת ההתחדשות שפועלת כמחלקה בחברה לפיתוח ירושלים, מוריה.

המינהלת העירונית תסייע לדיירים לקדם פרויקט התחדשות בבניין המגורים שלהם באמצעות הדרכות, ליווי בשלבי התכנון וסיוע בבחירת הקבלן המבצע לפרויקט. המטרה היא רכך את החששות של הדיירים ולגשר בין הצרכים של הדיירים, הקבלנים והערייה.