בעלי קרקעות בתוכנית ח/500 בחולון, זה הזמן להתעורר: "היטלי ההשבחה כבר פה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בחזון לחולון המתפתחת, מהווה תוכנית המתאר ח/500 עוגן מרכזי. מדובר בתוכנית המתייחסת לעתודת הקרקע הבלתי מבונה הגדולה ביותר בתחומי העיר, וצפויה לאכלס במהלך השנים הבאות מיזם שאפתני בעירוב שימושים שכבר היום מייצר סביבו תהודה רבה.

בראשית 2018, ולאחר תהליך תכנוני שנפרש על פני כשני עשורים, אושרה תוכנית ח/500 למתן תוקף בידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב. עקרונותיה של התוכנית מתייחסים לשטח של כ-4000 דונם בדרומה של העיר - התחום בין שכונות קרית שרת וקרית פנחס אילון, שדרות ירושלים ופארק פרס מצפון; כביש מספר 4 ממזרח; גבול השיפוט המשותף עם ראשון לציון מדרום; וכביש 20 (נתיבי אילון) ממערב – כוללים את הקמתן של 12,400 יחידות דיור בבנייה גבוהה (מתוכם 2,000 יחידות קטנות), ועוד 1,300 יחידות דיור בבנייה רוויה, לצד הקצאת 930 אלף מ"ר לתעסוקה, 175 אלף מ"ר לטובת מבני ציבור, כמו גם הקמת פארק מטרופוליני ייחודי לעיר שישתרע על פני 1,100 דונם עם מדשאות, שבילים ומתקנים.

תוכנית ח/500 גם קובעת הוראות להכנת תוכניות מפורטות למתחמים, אשר תכלולנה איחוד וחלוקה מחדש, כשמרבית השטחים נמצאים בבעלות פרטית של כ-30 אלף איש – חלק מהקרקעות, אגב, נרכשו מבעליהן הערבים עוד בשנות ה-30 של המאה הקודמת. עם השלמת התוכנית הצפי הוא לקליטתם של כ-50 אלף תושבים. 

עו"ד צבי שוב. "לבעלי הקרקעות יש חלון הזדמנויות קצר להשפיע על קבלת ההחלטות באשר לגובה היטלי ההשבחה" צילום: ליאת מנדל

יש מאפיינים, אין הגדרה

מימושה של ח/500 בשטח אמנם עוד רחוק, כבר כעת מתגלגלת התוכנית לערכאות משפטיות בסוגיה סביב הגדרתה של התוכנית. כך, נדרשה לאחרונה ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז תל אביב להכריע באשר לאופייה של ח/500 – האם מדובר בתוכנית מתאר כוללנית או שמה בתוכנית מתאר מקומית/מפורטת – כשלהחלטה, השלכות כבדות משקל באשר לשומות ההשבחה שנגזרות מכוחה.

"על אף העובדה שמדובר בתוכנית מתאר בעלת מאפיינים כוללניים, אין מדובר בתוכנית כוללנית", פסק הרכב הוועדה בראשות עו"ד שרון טל. בהחלטה נקבע כי "לפי סעיף 62א (ג) לחוק, תוכנית כוללנית היא תוכנית מתאר מקומית שאישרה הוועדה המחוזית, אשר מתקיימים בה התנאים המפורטים בסעיף זה, ובהם התנאי המפורט בסעיף קטן (2), לפיו שטח התוכנית יכול שיהא 'חלק משמעותי ממרחב התכנון או משטח היישוב כאמור בפסקת משנה (א) או (ב)'. מאחר שאין חולק כי בענייננו אין מדובר בשטחים אחרים הנמנים בסעיף זה (כלל שטח היישוב, מרחב התכנון או שטחו של מתחם פינוי-בינוי), נטען בפנינו כי שטח התוכנית הוא 'חלק משמעותי' ממרחב התכנון. דא עקא שכפי שקובע החוק: 'לעניין זה, 'חלק משמעותי' – כפי שתחליט הוועדה המחוזית'. בענייננו לא החליטה כך הוועדה המחוזית ולפיכך לא ניתן לקבוע כי התוכנית עונה להגדרה זאת של תוכנית כוללנית בחוק". 

קריאת השכמה

"ח/500 היא תוכנית המשתרעת על שטח ענק של כ-4,000 דונם, וככזו היא מתאפיינת בריבוי בעלי זכויות. פרק זמן ממושך עתיד לחלוף עד להשלמתה באופן מלא, מאחר שבין היתר לאחר תוכנית זו יגיעו תוכניות מפורטות שישלימו את המהלך", מנתח עו"ד צבי שוב, מומחה בתחום היטלי השבחה ומי שעומד בראש צבי שוב – משרד עורכי דין. לדבריו, "מדובר אמנם בפרויקט שנמצא רק בראשית הדרך, אך חשוב להבין כי קביעת ועדת הערר כאן היא דרמטית וחשובה. מאחר שנקבע שתוכנית ח/500 היא איננה תוכנית כוללנית, המשמעות הינה כי הוועדה המקומית תגבה בגין תוכנית זו היטל השבחה, כאשר את ההליכים לגבייה כדאי לנהל כבר כעת".

דרום חולון. החזון לאזור: 13.7 אלף דירות, 930 אלף מ"ר לתעסוקה ו-175 אלף מ"ר לטובת מבני ציבור צילום: SHUTTERSTOCK

"חשוב להבין", מסביר עו"ד שוב, "תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה מ-2018 קובע בין היתר כי באשר לתוכניות כוללניות מועד תשלום ההיטל ידחה, ויתבצע במועד אישור התוכניות המפורטות. תוכניות בסדר הגודל הזה צפויות מטבען לעבור תוך כדי תנועה שורה של שינויים והתאמות, ולכן הרציונל מאחורי התיקון היה לגבות את היטל ההשבחה בסוף התהליך, כשהוודאות גדולה יותר. צריך להביא בחשבון שבמועד הזה גם שווי הקרקע גבוה יותר - מה שמשחק כמובן לטובת הרשויות המקומיות ומתורגם להיטלי השבחה גבוהים יותר. לכן גם האינטרס הברור של העיריות הוא להגדיר תוכניות ככוללניות, כשהיטלי ההשבחה ישקפו את עליית הערך ההדרגתית של הקרקעות במועד העתידי".

"לעומת זאת בתוכנית מקומית/מפורטת החיוב נולד ביום אישור התוכנית", מבהיר עו"ד שוב, "אף כי מועד התשלום בפועל מתרחש בעת המכירה של השטח או קבלת היתר בנייה. השורה התחתונה היא ברורה וחד משמעית: אופרטיבית כבר קיים היטל השבחה בתוכנית ח/500 ועשרות אלפי בעלי הקרקעות נדרשים לפעול".

תסביר.

"התקדימים נקבעים כאן ועכשיו, ההליכים יצאו לדרך והשמאים המכריעים מקבעים את המספרים שישלטו בנוף. בעלי קרקעות שסברו שהם יכולים להמתין בנחת עוד כמה שנים טובות, ולגלגל את היטלי ההשבחה למועד אישור התוכניות המפורטות, נדרשים לחשב מסלול מחדש. היום יש להם חלון הזדמנויות צר להיות מעורבים ולהשפיע על קבלת ההחלטות באשר לגובה היטלי ההשבחה - מי שיישב על הגדר ויתמהמה עוד עלול לגלות שהוא איחר את המועד וההכרעות כבר התקבלו בלעדיו. העובדות הן שבכל מה שנוגע להיטלי השבחה, הזמן לא פועל לטובת האזרח אלא להיפך - השינויים עובדים בעיקר לרעתו".

"המסר שלי הוא שמי שאינו חפץ שאחרים יחליטו לגביו וישפיעו על גובה היטל ההשבחה אותו יידרש לשלם - מחויב להיכנס לתמונה היום, להזמין שומה ולהתחיל לנהל את המאבק", מסכם עו"ד צבי שוב. "אף שהבנייה נראית רחוקה, היטלי ההשבחה כבר פה".