דו"ח הרשות להתחדשות עירונית: "בלי שהמדינה תכניס את היד לכיס - פרויקטים ימשיכו להיתקע בצנרת"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

הדו"ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פורסם אתמול (ראשון), ובו סקירה מקיפה על הנעשה בתחום ב-2020. הדו"ח, כמעט מיותר לציין, עמד בסימן עידן הקורונה - ובדומה לרבים מענפי המשק, לפרוץ הנגיף השלכות גם על היקפי הפעילות בתחום זה.

לפי נתוני הדו"ח, אשתקד המשיך קידומן של 28 תוכניות מתאר ותוכניות אב, הכוללות 117,000 יחידות דיור תוספתיות. בנוסף, אושרו 35 תוכניות מפורטות, הכוללות 26,223 יחידות דיור תוספתיות לתהליכי תכנון ואישור – נתון דומה לשנה שקדמה, אז אושרו 29 תוכניות מפורטות הכוללות 26,556 יחידות דיור חדשות. ב-2020 אף החל טיפול ב-58 מתחמים במסלול רשויות מקומיות ובמסלול מיסוי, ובהם פוטנציאל של 29,804 יחידות דיור. 

חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית צילום: שלומי אמסלם

מנתוני הדו"ח מתברר כי שיעור מכירת דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית מקרב כלל הדירות החדשות שדווח על מכירתן לממונה על חוק המכר ב-2020 עמד על 15.4%- עלייה קטנה ביחס ל-2019, אז עמד השיעור על 12.7%. העיר בה נמכרו הכי הרבה דירות היא רמת גן, שהוליכה את הרשימה גם שנה קודם לכן.

בירת הפינוי-בינוי

בדומה ל-2019, גם ב-2020 העיר המובילה בהיקף יחידות הדיור בתוכניות מאושרות בפינוי-בינוי היא רחובות, ומדובר ב-12,601 יחידות דיור מוצעות בשש תוכניות. אחריה מדורגות תל אביב, לוד – לה זו כניסה ראשונה לרשימה - ירושלים ובת ים. הערים המובילות בהיקף יחידות דיור בתוכניות פינוי–בינוי מאושרות ביחס לגודל האוכלוסייה הן קרית אונו, לוד ויהוד-מונסון. 

בדירוג הערים המובילות במתן היתרים לפרויקטים בפינוי-בינוי, ניצבת בפסגה קרית אונו עם 2,497 יחידות דיור בהיתרים בשמונה מתחמים והיא מקדימה את תל אביב, ואת יהוד-מונסון. את החמישייה הראשונה משלימות חיפה ורמת גן. קרית אונו ויהוד–מונוסון מובילות במתן היתרי בנייה במיזמי פינוי-בינוי ביחס לגודל האוכלוסייה.

בשורת הפינוי-בינוי בכל הקשור ליישובי הפריפריה, תיאלץ להמתין לפחות שנה נוספת. מחלוקה למחוזות מגלה הדו"ח כי במחוז מרכז אושרו 46,105 יחידות דיור לפינוי בינוי ב-69 מתחמים (כ-39% מסך יחידות הדיור), במחוז תל אביב אושרו 35,700 יחידות דיור ב-100 מתחמים (כ-31% מסך יחידות הדיור). לעומתן, במחוז דרום אושרו 7,206 יחידות דיור בתשעה מתחמים (כ-6% בלבד מסך יחידות הדיור), ואילו במחוז צפון אושר מספר זכום של 459 יחידות דיור בשלושה מתחמים בלבד - פחות מ-1% מסך יחידות הדיור.

נתונים: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

באשר לפרויקטים של תמ"א 38 מצביע הדו"ח על כך שלאורך 2020 הוגשו 636 בקשות הנוגעות ל-15,889 יחידות דיור, והוענקו אישורים ל-449 בקשות הנוגעות ל-10,517 יחידות דיור. בשנה שעברה אוכלסו 212 פרויקטים עם 4,641 יחידות דיור. בראש דירוג הערים המובילות במתן היתרי בנייה עומדת תל אביב עם 118 מבנים, שנייה רמת גן ושלישית ירושלים. עוד בצמרת: פתח תקווה ואשדוד. ביחס לגודל האוכלוסייה מובילות רמת גן, תל אביב ורעננה.

במסגרת הדו"ח ממפה הרשות הממשלתית את החסמים המרכזיים המעכבים מימוש פרויקטים במתחמים שהתכנון שלהם הסתיים והתוכנית בהם אושרה, אולם טרם הונפקו בהם היתרי בנייה. מניתוח 55 פרויקטים, מציינים כותבי הדו"ח, "חלק גדול מהחסמים נובע מסוגיות הקשורות לפעולות שבסמכות הרשות המקומית ובאחריותה. העיכוב נובע לרוב מהתמשכות תהליכי התכנון המשלימים לאחר אישור התוכנית עצמה ולפני הגשת הבקשה להיתר. למשל, אישור תכנית איחוד וחלוקה ואישור תכנית עיצוב וחתימה על הסכם פיתוח, הכרוכים בעבודה מאומצת של היזם עם הרשות המקומית על אגפיה, בהם אגפי התכנון, הנכסים והתשתיות".

דברים אלו משתקפים גם בנתונים באשר להימשכות תהליך הוצאת ההיתר - שארך בעבר פחות משנה, והתארך בהמשך העשור לפרקי זמן כפולים ואף משולשים.

"2020 הביאה עימה אתגרים לא פשוטים בכל היבטי חיינו, ובכלל זאת בתחום הבנייה וההתחדשות", מדגיש חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "השלכות הקורונה אילצו אותנו להשתמש בדרכים יצירתיות כדי להמשיך ולהניע את גלגלי ההתחדשות העירונית ואת השקעות המדינה בתכנון". 

לדברי אביטן, "בשנה זו השקיעה הרשות הממשלתית 44 מיליון שקל בתכנון במגוון ערים ועמדה ביעדיה היתרים והתכנון שנקבעו. סכום זה המתווסף להשקעות הקודמות, שהובילו אותנו לחציית רף ה-200 מיליון שקל שהושקעו בתכנון בכל רחבי הארץ. בשנים הבאות, כשנוכל לחזור ולפעול ללא מגבלות, נראה עלייה הולכת וגדלה בהיקפי ההתחדשות העירונית בישראל".

פרויקט התחדשות עירונית של מרכז העיר נדל"ן בחיפה צילום: מרכז העיר נדל"ן

"התהליכים מנהלים אותנו"

"ההתחדשות עירונית הפכה להיות כלי משמעותי והיא כאן להישאר", אומר אלון קליין מראשי חברת מרכז העיר נדל"ן, היוזמת עשרות פרויקטים ומאות יחידות דיור, בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. "להנחת העבודה הזו, הבאה לידי ביטוי בדו"ח, שותפים כולם – המדינה, הרשויות המקומיות, החברות היזמיות וכמובן בעלי הדירות – והיא חייבת להיות מתורגמת גם לפן הפיננסי.

"כל מי שעוסק בהתחדשות עירונית ולא משנה באיזה כובע, מבין היטב כי בלי שהמדינה תכניס את היד לכיס, יהיה קשה להזניק את התחום קדימה. בסיטואציה הנוכחית ועל אף הרצון והמחויבות של הרשות הממשלתית לקידום התחום, בסכומים בהם היא מתוקצבת כעת לא ניתן לייצר שינוי אמיתי, יסודי ומקיף. בנוסף, בלי תמיכה ברשויות המקומיות, שתאפשר להן לספוג את העלויות הנדרשות לצורך השקעה יסודית בתשתיות, לצד הוספת תקנים לוועדות התכנון ותגבורן בעוד אנשי מקצוע מנוסים ומיומנים תוך הגדרת לוחות זמנים ברורים לסיום ומענה להיתרים - פרויקטים ימשיכו להיתקע שנים ארוכות בצנרת". 

בכך מתכוון קליין לנתוני הדו"ח באשר להתארכות הוצאת היתרים במיזמי התחדשות ועירונית, "הביורוקרטיה הפכה בלתי נסבלת", הוא מבהיר. "הנתונים ממחישים שהעיריות לא ממש רוצות או לא ממש מסוגלות לקדם מיזמים – ובשני המקרים זה לא עושה יותר מדי טוב לתחום. חברה יזמית שחפצה להוציא היתר לא יכולה לחכות זמן כה ממושך, כשצריך להביא בחשבון שכל המתנה מייקרת את עלויות - וזה עוד לפני שדיברנו על הדיירים שימשיכו להתגורר במבנים ישנים ולא ממוגנים. דוגמה מוחשית היא של פרויקט שאנו מקדמים בהרצליה, שאף נקבע לו מועד לדיון בוועדה מקומית – אלא שהעירייה החליטה על הקפאה הבנייה באזור בו נמצא הבניין. וכך, עתיד הפרויקט עומד בסימן שאלה, ומעבר לזה שכסף רב יורד לטמיון, הדיירים לא יזכו לדיור בטוח ומוגן, ולאפשרות לשפר את איכות חייהם".

בעלי מרכז העיר נדל"ן: אלון קליין (מימין), אבשלום שגיא ועופר וילנצ'יק צילום: אור פרבוזניק

"כבר היום תמ"א מתקיימת על זמן שאול", מסביר קליין. "באוקטובר 2022 עתידה התוכנית להיגנז, ולכן גם כשבעלי דירות כבר התאגדו, לא מעט יזמים פשוט לא רוצים להכניס את עצמם לפרויקטים וחבל – כי בהחלט ניתן לנצל את החלון הקיים כדי להעניק חיים חדשים למבנים רעועים. לסיים את התמ"א מבלי שאף אחד עוד לא ממש סגור לגבי החלופה, ובטח לא בדק אותה ברמה הפרקטית – רק יגדיל הערפל סביב התחום. חשוב להבין שלא כל פרויקט יכול להיות חלק ממתחם פינוי-בינוי, וחובה לגבש פתרון גם ברמת הבניין הבודד".

"ההחלטה על ביטול התמ"א מבלי שבאמת קיימת אלטרנטיבה יצרה ואקום אדיר", מוסיף שגיא, שותפו של קליין בחברת מרכז העיר נדל"ן. "המשמעות היא הגדלת הפערים שבין היצע הדיור הקיים לביקוש בפועל - עניין שמתבטא גם בעליית מחירים". 

כמי שחיים את השטח ברמה היומיומית, מסכימים קליין ושגיא כי הקורונה הביאה לפגיעה גם בהתחדשות העירונית, אך לטענתם: "היא בעיקר הבליטה את התחלואים מהם סובל התחום – אי-הגעה של פרויקטים לפריפריה, עומסים על הוועדות שהתכנסו בימי הקורונה בתדירות נמוכה יותר מאשר בימי שגרה, ועיריות שמשנות מדיניות חדשות לבקרים ובמקום ודאות מייצרות את האפקט ההפוך. אסור להשתמש בקורונה כתירוץ, כי הבעיות הללו הן לא עניין חדש".

"התחדשות עירונית היא הכרח", קובע שגיא, "ועל כן במבנים בהם הדיירים לא מצליחים לייצר הסכמות על שיתוף פעולה, המדינה היא זו שצריכה להתערב. הכתובת כבר שנים רבות על הקיר: הדירות חייבות במיגון לפני שיקרה אסון".

כדי להגדיל את כמות הפרויקטים ולפזר חששות בקרב דיירים מודאגים, ממליץ שגיא גם לייצר סטנדרטיזציה בקרב החברות היזמיות: "הרציונל הוא לאגד את כל החברות היזמיות תחת גג אחד, לחייב אותן לעמוד ברף נוקשה של כללים, כמו למשל התנהלות שקופה והצגת רזומה של הפרויקטים שתחת אחריותם – ובכך למנוע ממי שאין להם את היכולות והניסיון לממש מיזמים או מנוכלים שמבקשים לנצל את מצוקת בעלי הדירות לפעול בתחום". 

קליין מצדו, מבקש להתייחס גם לכמות הזעומה של פרויקטים בצפון ובדרום ומבהיר כי "התחדשות עירונית חייבת להגיע לכל חלקי המדינה, ובטח ליישובים השוכנים על השבר הסורי-אפריקאי. כיום היא נותנת מענה רק במקומות שערך הנכסים מאפשר את זה – או במילים אחרות בעיקר באזורי הביקוש. המדינה והרשויות חייבות לעבוד יד ביד במטרה לשנות את המצב ולייצר תמרצים – אחרת גם בשנים הבאות כמות הפרויקטים בפריפריה לא תצמח משמעותית. זה מביא אותנו לעוד בעיה מרכזית, הפלונטר הפוליטי - כשאין ממשלה ואין מי שיוביל חקיקה וישחרר חסמים. כשזה מצב העניינים, ההתחדשות העירונית היא כמו תזמורת בלי מנצח".

"השורה התחתונה" מסכם קליין, "היא שכרגע התהליכים מנהלים אותנו – ואני מדבר על כלל השחקנים בתחום - ולא אנחנו את התהליכים – ומי שמשלם את המחיר זה קודם על ציבור הדיירים שנופל בין הכיסאות".

חברת מרכז העיר נדל"ן, בבעלות אבשלום שגיא, עופר וילנצ'יק ואלון קליין עוסקת בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית הכוללים איתור, תכנון וביצוע. החברה מפתחת מתחמים בדגש על עירוב שימושים הממזגים מגורים, מסחר, מבני ציבור ותעסוקה. בין היישובים בהם ממקדת החברה את פעילותה: תל אביב, ראשון לציון, בת ים, הרצליה, נס ציונה, רחובות, ירושלים, חיפה ומזכרת בתיה.