מגפת הקורונה, הפלונטר הפוליטי והנדל"ן שביניהם: האם ישתקם הענף תחת הממשלה הבאה?

התפרצות נגיף הקורונה הכניסה את המשק הישראלי לכוננות ספיגה. אחד התחומים שמוצא עצמו כבר חודשים ארוכים בטלטלה הוא הנדל"ן, כשאת האפקט מרגישים היטב השחקנים הפועלים בו – חברות יזמיות וקבלנים, מתכננים ואדריכלים, מפקחי בנייה ופועלים, וכמובן רוכשי דירות ומשקיעים – כולם נאלצים לתמרן בתקופה המאופיינת באי-ודאות, כשבאוויר שורה ארוכה של סימני שאלה.

למצב העניינים המורכב שמכתיב עידן הקורונה, חובה לצרף גם את המציאות הפוליטית השברירית שמובילה את ישראל למערכת בחירות רביעית תוך פחות משנתיים. בפרספקטיבה של כ-12 חודשים, ורגע לפני התייצבות נוספת בקלפיות – זה הזמן לבחון את ממדי השינוי שחווה התחום, ולברר מה נדרש כדי להניע את גלגלי הנדל"ן הישראלי ב-2021.

אף שענף הבנייה הוחרג בידי הממשלה וגם תחת סגרים והגבלות קיבל אור ירוק להמשיך בשגרה, הרי שבשטח המצב רחוק מלהיות מזהיר: מניעת כניסתם של עובדים זרים הביאה למצוקת כוח אדם באתרים השונים, היקפי הפעילות הצטמצמו והתחלות הבנייה לא עמדו ביעדים הממשלתיים. לכך צריך להוסיף את הקשיים הכלכליים אליהם נקלעו חברות ויזמים, ובאו לידי ביטוי בשורה של פרויקטים שנתקעו תוך כדי תנועה. לפי סקירה שהציגה חברת המידע העסקי CofaceBdi, בנובמבר אשתקד כ-3,700 מהחברות בתחום נקלעו לקשיים בעקבות המשבר.

אתר בנייה ברמלה. "הביקוש לדיור גדל – ההיצע קטן" צילום: עמית שעל

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, מתאר תמונת מצב מדאיגה, - ולצד נגיף הקורונה, מסמן את חוסר היציבות הפוליטי וביזור הסמכויות בין משרדי הממשלה השונים, כסיבות המרכזיות למשבר בענף הדיור. "השילוב העצוב בין משבר הקורונה והשקיעה ההדרגתית של פעילות הממשלה, גרם לכך ש-2020 תיזכר כשנה קשה לשוק הדיור הישראלי ולענף הבנייה המקומי. ביזור הסמכויות בין משרדי הממשלה מקשה על התקדמותם של מיזמי בנייה ולא מאפשר פתרון שלם מתוך ראייה כוללנית של הענף. תוכניות הממשלה השונות לא טיפלו מספיק בהיצע הדירות אלא הגדילו את הביקושים והעמיקו את הפער בין גמר בניית דירות לבין עלייה במספר משקי הבית".

סרוגו מבקש לשים את הפוקוס גם על סוגיית העובדים הזרים ואומר: "המדינה גררה רגליים בטיפול במחסור שנוצר בעובדים, וההשפעה מורגשת בשטח. לאחר הסגרים ביו"ש והפסקת כניסת עובדים זרים לישראל שיווקי הקרקע פחתו, כשהיעדר הנחיות ברורות הביא לשיבושים בפעילות המערכת המתוכננת וברישוי הבנייה. כל אלו גורמים להגדלת הביקוש והקטנת ההיצע – מה שישתקף גם במחירים וימשיך להרחיק זוגות צעירים מהגשמת חלום הדירה".

לדברי אלה בן נון, מייסדת ומנכ"ל EBN אלה בן נון ניהול בנייה - חברה הפועלת למתן שירותי ניהול ופיקוח הנדסי – "שנת הקורונה זעזעה את שוק הנדל"ן בישראל ויצרה פערי ביקוש משמעותיים בין מיזמי מגורים ותעסוקה. תוכנית 'מחיר למשתכן' שהגה שר האוצר לשעבר משה כחלון, סיימה את דרכה, ומעט הקרקעות לבנייה רוויה ששחררה המדינה גרמו לתחרות משמעותית ולביקושי יתר. ככלל, שמסתכלים על תוצאות מכרזי המגורים, רואים עליה חדה במחירי הקרקע. לאור הנ"ל, מחירי הדיור שכבר עלו בשנת הקורונה, צפויים להמשיך ולטפס גם בשנה הקרובה".

שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן צילום: אבי מועלם

נדל"ן למגורים: החזון של ליצמן

אפרופו חלום הדירה, השר ליצמן סבור דווקא כי "דיור במחיר מופחת", תוכנית הדיור שיזם, תביא עימה: "בשורה של ממש לזוגות חסרי דירה ותאפשר בניית דירות במחיר מופחת לזכאים, תוך שילוב בין דירות שימכרו בשוק החופשי לדירות במחיר מופחת".

כזכור, לפי עקרונות התוכנית, תחולק ישראל לשלושה אזורים – פריפריה, ביקוש ויוקרה - בהם יקודמו שיטות שיווק שונות. כך, בפריפריה תאפשר שיטת השיווק תחרות על גובה תשלום הוצאות הפיתוח, לאחר מתן סבסוד מהמדינה, כשמחירי הקרקע קבועים והמחיר למ"ר קבוע. באזורי ביקוש יתקיימו שתי שיטות שיווק מרכזיות. האחת: תחרות על מחיר הקרקע הגבוה ביותר, כאשר המחיר למטר בנוי והוצאות הפיתוח קבועים. השנייה: תחרות על מחיר למטר בנוי הנמוך ביותר, כאשר קיים מחיר מקסימום ומחיר מינימום, והוצאות הפיתוח ומחיר הקרקע קבועים. באזורי היוקרה הקונספט המנחה הוא שיווק חופשי, כשבערים בהן מחיר למ"ר בנוי הינו מעל 22,000 שקל, תשווק הקרקע במכרז פומבי למרבה במחיר.

תומכי היוזמה יכולים לשאוב עידוד מכך שלאחרונה אישרה ועדת השרים את דרישת משרד הבינוי והשיכון להקצות תקציב מענקי רוכשים וסבסוד פיתוח בפריפריה, המוערך בסכום של כ-600 מיליון שקל לשנה הקרובה - וזאת במסגרת התוכנית.

"המכרזים לאלפי יחידות דיור נסגרו בהצלחה", מעדכן ליצמן. "והם מהווים אמירה ברורה של היזמים ושל השוק על הצורך הדחוף בהאצת ענף הנדל"ן. הגברת השווקים המוצלחים תוך מתן דגש על דירות במחיר מופחת, תסייע למנוע משבר דיור בשנים הקרובות".

על אף האופטימיות שמשדר השר ליצמן, בשלב זה עוד מוקדם כמובן לנתח את השפעותיה של התוכנית, מה גם ששינוי פרסונלי במשרד הבינוי והשיכון אחרי הבחירות, עשוי לטרוף את הקלפים באשר להמשך מימושה. "ללא ספק, חוסר הוודאות הפוליטי מקרין ישירות על ענף הנדל"ן", קובעת בן נון. "כשישראל שוב נמצאת בשיאה של מערכת בחירות וכלל לא ברורה זהותה של הממשלה החדשה, המדיניות שתוביל ומי יעמדו בראש משרדי האוצר והבינוי והשיכון – קשה להתייחס לתוכנית כזו או אחרת. מה שברור הוא שהממשלה הבאה תידרש להסדיר את הרגולציה בתהליכי הרישוי שמהווים חסם משמעותי ביצירת מענה לביקוש בשוק המגורים ובכלל. קידום תוכניות בניין עיר והיתרי בנייה טרום תחילת ביצוע הפכו לפרוצדורה שנמשכת שנים".

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו צילום: כפיר סיון

ענף המשרדים: בין משבר להזדמנות

אחד מענפי הנדל"ן שמרגיש היטב את השלכות המשבר הוא ענף המשרדים, שבעידן טרום-הקורונה נהנה מפריחה. "שוק המשרדים והמסחר ספג מהלומה", מרחיבה שמאית המקרקעין, דליה עסיס. "עשרות אלפי שטחי משרדים ומסחר נותרו שוממים. רבים מאלו שאכלסו את המשרדים עברו לעבודה מהבית, כך יצא שחלק משטחי המשרדים והמסחר נסגרו בכפייה בשל הסגרים וההגבלות וחלק אחר נסגרו בשל הגידול העצום ברכישה מקוונת. התחושה היא שהמצב לא הולך להשתנות בפרק הזמן הקרוב. שוק המשרדים והמסחר נאלץ לשנות את פניו ולתמרן במציאות חדשה, וכולם צריכים להתאים את עצמם למצב".

מחקר שערכה חברת אינטר ישראל ופורסם בפברואר, מצא כי היקף שטחי המשרדים הפנויים בסוף 2020 עמד על כ־270 אלף מ"ר. עוד עולה מהמחקר כי אשתקד התווספו לתל אביב קרוב ל-300 אלף מ"ר של שטחי משרדים - מתוכם רק 50% אוכלסו. לפי דו"ח של חברת CBRE שהתפרסם גם הוא בראשית השנה הנוכחית, התפוסה במשרדי תל אביב צנחה ב-8% לאורך 2020, בעוד ברמת גן השכנה נרשמה ירידה 6%, בהרצליה נרשמה ירידה של 9% וברעננה של 11%.

עסיס מצביעה על רעיון הסבתם של משרדים למגורים כמנוע צמיחה פוטנציאלי: "צעד שכזה הוא הזדמנות פז להציל את שני הענפים. המעבר לעבודה מרחוק הביא לביקוש של ענפי השירותים בקרבת מבני המגורים. יש צורך גדל והולך שהמכולת, בית הקפה וקופת החולים יהיו כמה שיותר קרובים לבתים - מה שנקרא בעגה המקצועית עירוב שימושים. בנוסף, יש ביקוש למגורים בסמיכות לאזורי תעסוקה, כך שגם המשרד יהיה קרוב לבית. לכן הסבת המשרדים למגורים עם שטחי מסחר בקומת הקרקע ובסביבה הקרובה יכולה לתת מענה לצורך זה. זו תהיה בכייה לדורות אם לא ננצל את ההזדמנות הזו - אך כדי שזה יקרה, צריך שיתוף פעולה מצד הרשויות המקומיות".

"בשל השינוי בהרגלי התעסוקה שכפתה קורונה, פרויקטים רבים נעצרו - כולל בשלבים מתקדמים יחסית של רישוי או ביצוע", מנתחת בן נון. "כיום, כשנה אחרי תחילת המשבר, מתחילים להרגיש שינוי במגמה, ובזהירות המתבקשת ניתן לומר שמתחילה חזרה של הקמת מיזמי משרדים".

בן נון מוסיפה כי "פרויקטים בעירוב שימושים תופסים תאוצה ונפח בכל הערים ובצדק. אך שוב, גם כאן נושא הרגולציה לא סדור וגורם לגרירת רגליים בקידום תוכניות והיתרים לפרויקטים. הרושם הוא שחלק מהרשויות ומוועדות התכנון לא מגובשות דיין בנוגע למדיניות סדורה לנושא עירוב שימושים – והתוצאה: התהליכים לאישור התוכניות וקבלת ההיתרים ארוכים מאוד, ארוכים מדי".

מייסדת ומנכ"ל EBN אלה בן נון ניהול בנייה, אלה בן נון צילום: אבי ולדמן

תשתיות: ישראל והקשר הסיני

אם בכל זאת יש נקודת אור בכל הערפל שמסביב, הרי שהיא נוגעת לתחום התשתיות, שבחסות הקורונה דווקא נהנה מרוח גבית. "הקורונה והסגרים שנלוו אליה, אפשרו פיתוח מואץ של מיזמי תשתיות", מציינת בן נון. "כך למשל ביצוע של מחלפים וכבישים הואץ, והתאפשרה הקדמת לוחות זמנים בפרויקטים רבים בשל התנועה הדלילה בדרכים".

סגן הנשיא ויו"ר אגף תשתיות בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, צביקה דוד, מדגיש: "אנחנו רואים פיתוח מואץ של הארץ. ההשקעה בתשתיות הוכחה שוב כדרך הכי מהירה ואפקטיבית להאצת הכלכלה – זה נכון לעולם ונכון גם לישראל. החלטת המדינה להמשיך בעת הזו להשקיע בתשתיות ולא לפגוע בתקציבים שסומנו לצורך זה, מונעת הגדלה דרמטית של הוצאות ממשלה בהמשך, קריסה של אלפי חברות ועוסקים בתחום התשתיות, בתעשיות הבנייה ובמעגלים הרחבים של ספקים שעובדים עבור חברות אלה. אנחנו רואים פרויקטים מדהימים המורכבים ונבנים על ידי חברות ישראליות עם צוותים ישראלים ובסטנדרטים מחמירים – וברור לי שכמות המיזמים כחול-לבן יכולה וצריכה להיות גבוהה יותר".

הממשלה אכן פעלה בכדי לשמר את פיתוח התשתיות בארץ לאורך תקופת הקורונה. עם זאת, מושמעת גם ביקורת סביב בחירת החברות שנבחרו להקים את הפרויקטים הגדולים בישראל - כאשר במכרזים למיזמי ענק דוגמת הרכבת הקלה ונמל חיפה זכו חברות בנייה סיניות.

"צריך לומר מילה בעניין הזה על החלטות שגויות לטעמי של כמה מהגופים הציבוריים בישראל", מצהיר דוד. "הבחירה בחברות הנשלטות על ידי ממשלת סין לבצע פרויקטים בתחום התשתיות והבנייה באזורים רגישים, דוגמת המטרו מתחת למתחם הקריה בתל אביב, חייבים להטריד מנוחת כל אדם בישראל. כמובן שגם בפן הכלכלי אני סבור כי מדובר בשגיאה, שכן מעל 2,300 משרות של ישראלים יקוצצו דווקא בתקופה קשה זו". 

שמאית המקרקעין, דליה עסיס צילום: אלן צ'פלסקי

"הבנייה היא קטר להאצת המשק"

הנחת העבודה לפיה לתחום הנדל"ן תפקיד מרכזי בהחזרת המשק הישראלי למסלול של צמיחה זוכה לקונצנזוס נרחב. "ענף הבנייה מהווה 6.4 אחוז מהתמ"ג בישראל, היקף האשראי השנתי של הענף עומד על כ-88 מיליארד שקל ומועסקים בו למעלה מ-208,000 עובדים באופן ישיר – כ-100,000 עובדים זרים ופלסטינים וכ-165,000 מועסקים עקיפים בתעשיות תומכות. על כן, המשך פעילות סדירה בענף הבנייה הינה קריטית ותוביל לצמיחה במשק", מפרט השר ליצמן. "משרד הבינוי והשיכון ורמ"י ימשיכו לשווק מכרזים נוספים בקצב מואץ, מתוך הבנה כי היום יותר מכל, תחום הדיור הינו קטליזטור צמיחה אדיר לכלכלה הישראלית".

"הבנייה היא הקטר שיכול להאיץ את המשק ולהוציאו מהמשבר", מיישר קו גם סרוגו. "המשימה של הממשלה הבאה תהיה ריכוז הסמכויות והאחריות על ענף הבנייה והתשתיות תחת משרד אחד, בתקווה כי החלטה זו תהיה חלק מההסכם הקואליציוני. הממשלה תידרש להפריש קרקעות ולתכנן בנייה של 70 אלף דירות בשנה, וכן לעודד השכרה ארוכת טווח כמוצר משלים. משימה נוספת תהיה הסרת החסמים בהתחדשות עירונית על ידי תמרוץ רשויות וחתימה על הסכמי גג. כדי לאפשר לקבלנים לבנות, חובה להגדיל את ההיתרים ושיווקי הקרקע, ולאפשר פעילות סדירה ורציפה של העובדים. מעבר לזה חובה לייצר פתרונות למחסור בעובדים ב'עבודות רטובות' כגון שלד, טיח וריצוף, שבהן ישראלים מסרבים לעבוד. הקורונה הגדילה את המחסור וחידדה את הצורך במענה מקיף ויסודי".

בהתסכלות קדימה, חוזרת עסיס ומבהירה כי התאוששות של ענף הבנייה חייבת לעבור דרך ייעול המנגנון הביורוקרטי של תהליכי הרישוי: "הממשלה החדשה תצטרך להקים גוף תכנוני שיעסוק רק בהשגת היעד הזה תוך קביעת לוחות זמנים ברורים לפעילות. בשביל זה צריך כמובן ממשלה מתפקדת ותקציב מדינה - ואת זה אין לנו כבר שנתיים ולא יהיה בשבועות הקרובים. מה שבטוח, בלי העברת תקציב מדינה בהקדם האפשרי תחום הנדל"ן יתקשה להרים את הראש".

"עד שנת 2050 עומדת אוכלוסיית ישראל להכפיל את מספרה – ולכך נדרשים כל העוסקים במלאכה להיערך", מסכמת בן נון. "הדברים מקבלים משנה תוקף כשמביאים בחשבון שימי הקורונה הגדילו עוד יותר את הצורך בהגדלת היצע המגורים. האתגרים המרכזיים העומדים בפני הממשלה שתקום הם להדביק את הביקוש לדיור, לקצר את תהליכי הרישוי, לפעול להפשרת קרקעות בהיקפים נכבדים, ולא פחות חשוב – להתוות תוכנית ארוכת טווח ומקיפה לשוק הנדל"ן".