אחרי 40 שנה: בעלי החנויות בתחנה המרכזית החדשה מבקשים תשובות

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

האם יש קו מנחה כלשהו בפעולות מוסדות התכנון כנגד תופעת עבריינות הבנייה? ואם כן, מהו? שאלה זו עלתה באחרונה לנוכח התנהלות לא אחידה של המדינה אל מול מופעים שונים של מכת המדינה הזו, שמשפיעה על זכויותיהם של אזרחים רבים על לא עוול בכפם.

כך למשל, באחרונה ניהלה מתכננת מחוז ירושלים מלחמת חורמה בסניף של רשת איקאה במושב אשתאול. חנות זו נבנתה תוך חריגות בנייה חמורות, לאחר שהיתרים לחנות אחרת ברשת זו (בראשון לציון) נדונו אף הם בעבר במספר לא מבוטל של ערכאות תכנוניות ומשפטיות. 

סניף איקאה באשתאול צילום: Amit Shabi

ועדת הערר דחתה את הערר, וקבעה כי התוכנית לחנות אושרה על ידי הוועדה המקומית בהתאם לסמכותה על פי חוק התכנון והבנייה והיא אף "עולה בקנה אחד עם מגמות התכנון". ביחס לעבירות הבנייה, נקבע שאין בהן כדי לשנות את החלטת ועדת הערר, למרות חומרתן, וזאת בין היתר בהתחשב בכך שמדובר בתוכנית ראויה מבחינה תכנונית וכן בהתחשב בהגנה על שיקולים כלכליים ועל צדדים שלישיים.

תחנה אחרונה

אלא שמנגד, בזמן שמוסדות התכנון נתלים בעבירות בנייה כדי לבטל את התוכנית באשתאול, ממשיך להתנהל בלב תל אביב מבנה שאין כמעט ישראלי שלא עבר בו במהלך חייו, והוא התגלמותה המובהקת של מכת עבריינות הבנייה – התחנה המרכזית החדשה.

לפני למעלה מ-40 שנים רכשו מאות בעלים אומללים, במיטב כספם, חנויות בבניין התחנה. מרבית החנויות מעולם לא נפתחו וחלקן אף מעולם לא הועברו לחזקת הרוכשים, וזאת – בשל מחדלים של גורמים שונים, לרבות מוסדות התכנון.

מבנה התחנה המרכזית הוקם מלכתחילה תוך ביצוע חריגות בנייה חמורות על ידי בעליו, שהתבטאו בין היתר בהגדלת היקף שטחי המסחר הבנויים בעשרות אלפי מ"ר ביחס לתוכניות וההיתרים שניתנו. מבקר המדינה התייחס לחריגות החמורות הנ"ל בדו"ח מ-1978 ואף הגדיר את הפרויקט ככישלון ציבורי, תוך שהטיל את האחריות על תיקון הליקויים בין היתר על עיריית תל אביב.

הסתבר, כי בשלב מסוים התירה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב "ניוד" של היתרי בניה שניתנו במקור לאזורים מסוימים, לאזורים אחרים – ששווקו ואוכלסו על ידי חברת התחנה המרכזית החדשה, ואשר נבנו כאמור בחריגה מהיתר. וכל זאת, תוך הותרת בעלי חנויות, שחנויותיהם נבנו על פי היתר כדין, כאבן שאין לה הופכין - ללא היתר, ללא זכויות בנייה, ללא אפשרות לקבל טופס 4 ואישורי אכלוס, וללא אפשרות לקבל רישיונות עסק. הבטחות שניתנו לקידום תכנון שמטרתו הכשרת השטח ממנו ניטלו הזכויות, לא קוימו עד היום.

התחנה המרכזית החדשה בתל אביב צילום: עמית שעל

הדבר משפיע כמובן גם על זכויות הרוכשים ועל אי רישום בניין התחנה המרכזית בטאבו, ועוד חוליים רבים שקצרה היריעה למנותם במאמרנו זה. מוסדות התכנון - הוועדה המקומית והוועדה המחוזית - או כל גורם אחר – לא נקטו וממשיכים שלא לנקוט כל פעולה אמיתית ביחס לחריגות הבנייה המסיביות בתחנה המרכזית החדשה, על אף כל הסמכויות שמקנה חוק התכנון והבנייה לצורך כך.

מערכת איזונים

התנהלות המדינה בעניין התחנה המרכזית החדשה היא כאמור לא מייצגת, ואף חריגה. לאור תפוצתה של מכת עבירות הבנייה, ניתנה ב-2001 הנחיית היועץ המשפטי לממשלה שעניינה "בקשות לדחיית דיון בהליכים פליליים בשל הגשת בקשה להיתר או לתוכנית", ובמסגרתה נקבע בין היתר כי מוסדות התכנון רשאים להביא בחשבון במסגרת מכלול השיקולים שהם שוקלים את העובדה שמדובר בבקשה שמיועדת להכשיר עבירות בנייה, וכן שיקולים של מניעת עבריינות בנייה. הנחיה זו קיבלה ביטוי בפסקי דין שונים, לרבות פסיקת בית המשפט העליון.

בהמשך הדברים, בפסק הדין בעניין דן אינגר נקבע "מבחן המגרש הריק", לפיו כאשר מוסד תכנון דן בתוכנית המכשירה עבירות בנייה בדיעבד, עליו להתעלם מעבירת הבנייה הקיימת ולבחון האם היה מאשר את התוכנית בהתעלם מהבינוי הלא חוקי הקיים. מאוחר יותר, ב-2017, תוקן חוק התכנון והבנייה באופן שהגביר את הסנקציות שניתן להטיל על עברייני בנייה וייעל הכלים המאפשרים סילוק בנייה בלתי-חוקית והפסקת שימושים אסורים.

עו"ד צבי שוב צילום: כפיר סיון

מדובר, אם כן, במערכת איזונים עדינה, כאשר מצד אחד של המתרס ניצבים שיקולים שעניינם שמירה על שלטון החוק ומניעת עידוד של עבריינות בנייה, ומצידו השני – שיקולים שעניינם תכנון ראוי, הגנה על הסביבה, שיקולים כלכליים, הגנה על צדדים שלישיים ועוד.

אלא שבתוך מערכת האיזונים הזו, לא ממש ברור כאמור מהו הכלל המנחה את מוסדות התכנון, והאם מבחינתם עבירות בנייה יכולות להמשיך להתקיים על אף פגיעתן באזרחים ישרי דרך.

בינתיים, יזכור כל סוגר מרפסת ללא היתר שמרגיש את זרוע אכיפת החוק, כי בתל אביב עומד מבנה הכולל מאות אלפי מ"ר שניבנו בחסות הרשויות ובניגוד לחוק, ואין כל מניד עפעף.

הכותבים הם ממשרד צבי שוב משרד עורכי דין, המייצג מאות מבעלי החנויות בתחנה המרכזית החדשה