עו"ד טדי מנשה: "על הממשלה הבאה להימנע מהתערבות בוטה בשוק הדיור"

אזרחי ישראל יתייצבו היום בקלפיות למלא את חובתם הדמוקרטית בפעם הרביעית בתוך פחות משנתיים, ובעיצומה של אחת התקופות הקשות והמורכבות בתולדות המדינה - תקופה שעומדת בסימן התפרצות הקורונה וחוסר יציבות פוליטי, אשר השלכותיה מורגשת כמעט בכל תחומי החיים. את היקפי הפגיעה שספג המשק הישראלי בעקבות המשבר עוד מוקדם בשלב זה לאמוד באופן מלא, אך כבר כעת ניתן לקבוע כי לא מעט ענפים ידרשו לשיקום ולאימוץ חשיבה מחודשת.

אחד התחומים שנמצא כבר חודשים בסחרור הוא הנדל"ן, כשהשפעתו מורגשת היטב על כלל הגורמים הפועלים בו – והביאה בין היתר לצמצום כוח העבודה באתרי הבנייה ולפעילות חלקית של הרשויות המקומיות וגופי התכנון. המשמעות: עיכוב ודחייה במימוש פרויקטים וירידה בהיקפי הבנייה.  

היום, כולם כבר מבינים כי תנאי המשחק שנכפו על התחום הביאו לאיחור במסירת הדירות - ולעוגמת נפש רבה, הן בקרב הרוכשים שעדיין ממתינים לקבלת המפתחות, והן בקרב היזמים שנאבקים לשמור את הראש מעל המים ולהשלים את הפרויקטים בהם הושקעו משאבים רבים. למדינה אסור לגלגל את האחריות למצב על הציבור - היא זו שצריכה לפתוח את הכיסים ולגבש סל פתרונות.

הפערים מתרחבים – המחירים מטפסים

אלא שבמצב העניינים הנוכחי, זה לא עניין פשוט. הפלונטר הפוליטי וחסרונה של ממשלה מתפקדת מקשים על גיבוש חבילת סיוע - וזה עוד לפני שבכלל הזכרנו את התחלופה במשרד הבינוי והשיכון, שם השרים שכיהנו בשנים האחרונות לא השלימו אפילו קדנציה. גם השר יעקב ליצמן, שנכנס לתפקיד רק במאי האחרון, כבר הספיק תוך פחות משנה להתפטר ולחזור לתפקיד, ומי יודע האם ימשיך במשרד גם לאחר הבחירות.  

שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן. "'דיור במחיר מופחת' – 'מחיר למשתכן' בכובע חדש" צילום: אלכס קולומויסקי

לזכותו של השר ליצמן ניתן לומר, כי גם בפרק הזמן הקצר בו הוא מכהן בתפקיד, הוא מנסה להשאיר טביעת אצבע – זאת באמצעות תוכנית דיור בשם "דיור במחיר מופחת", שמבקשת להביא בשורה אמיתית לזוגות צעירים. את ההצלחת התוכנית עוד מוקדם כמובן לשפוט, אם כי הרושם שלי הוא שמדובר ב"מחיר למשתכן" בכובע חדש ולא בהרבה מעבר לכך - ושבמיזם הזה, דואגת המדינה יותר לרווחים לעצמה ופחות לציבור. לפי התוכנית תחולק ישראל לשלושה מוקדים – פריפריה, ביקוש ויוקרה - כשבכל אחד מהם יקודמו שיטות שיווק שונות. אלא שבפועל התוכנית הזו מייצרת אצל היזם עלות גבוהה מאוד על רכיב הקרקע, המשליכה גם על מחירי הדירות בשוק חופשי - כשצריך להביא בחשבון שגם כך חלק מהדירות הוא כבר נדרש לבנות עבור המדינה ("דירות תמורה"), לצד דירות במחיר מופחת.

אם חפצה המדינה למכור דירות במחירים מוזלים תתכבד המדינה, תבנה את הדירות ותמכור אותן – ואת יתר הקרקעות תשווק במחיר זול באופן יחסי. ב"דיור במחיר מופחת", היזמים הם בעלי הבית רק למראית עין, בפועל הם קבלני משנה בחסות המדינה. אני בכל אופן מתקשה להתרגש מהתוכנית, וסבור שלא מכאן תגיע מהפכת הדיור שתושבי ישראל כל כך מייחלים לה.

בינתיים בשטח המחסור רחוק מלהדביק את ההיצע, וכאשר הפערים מתרחבים - מטפסים המחירים. כמו שאני רואה את הדברים, שוק הנדל"ן משלם עד היום את מחיר החלטת שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, להתערב במיסוי במקרקעין. אם בעבר ניתן היה למכור דירה בכל 4 שנים ולזכות לפטור מלא, הרי שהרפורמה הפחיתה את היקף הפטורים, פגמה בסחר דינמי של דירות יד שנייה, ובעצם גרמה לבעלי דירות שלא לרצות להעמיד אותן למכירה. מנגד, צעד נכון של שר האוצר הנוכחי ישראל כ"ץ, נוגע להורדת מס הרכישה, מהלך שהחזיר משקיעים רבים לשוק ובא לידי ביטוי בגידול ברכישת דירות בשנה האחרונה.

פרויקט תמ"א 38. "לא תוכנית מושלמת, אך כזו שנתנה מענה לשורה של היבטים חשובים" צילום: עמית שעל

אין תמ"א – אין התחדשות עירונית

עוד נושא בוער נוגע להתחדשות עירונית ולהחלטת המדינה על ביטול תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה - באוקטובר 2022. קל לנגח את התוכנית, אבל אני רוצה להזכיר שבלי תמ"א אין התחדשות עירונית, חד וחלק. מספיק לבחון מה היה לפניה, כשהתשובה היא כלום ושום דבר מלבד שיקום שכונות, מיזם שהיווה לא יותר מקוסמטיקה חיצונית. נכון, תמ"א היא לא תוכנית מושלמת, אך היא נתנה מענה לשורה של היבטים חשובים: מיגון מרעידות אדמה, שיפור פני הערים וטיפול במבנים ישנים, מוזנחים ומסוכנים, ולא פחות חשוב - הגדלת היצע הדיור, לצד שיפור דרמטי באיכות חייהם של בעלי הדירות הוותיקים, ויצירת אינטגרציה בינם ובין אוכלוסייה צעירה. 

תמ"א 38, אסור לשכוח, מספקת לא רק מענה נקודתי לבניינים בודדים, אלא גם חלופה לאותם פרויקטים בפינוי-בינוי בהם חלק מדיירי המתחמים לא מוכנים לשתף פעולה ולהתקדם. גם אני שומע את הביקורת לפיה התוכנית לא הגיעה לפריפריה וליישובים השוכנים על השבר הסורי-אפריקאי, וזה בהחלט נכון. אלא שהאשמה היא לא בתוכנית, אלא במדינה שלא הצליחה לגבש מודל שייצר כדאיות כלכלית ליזמים לפעול שם. קרקע משלימה היא יוזמה ברוכה שעשויה היתה לשנות את התמונה, אבל עד כה היא לא התקדמה לממד הפרקטי. כך או כך, לבטל תוכנית לפני שיצאה לדרך אלטרנטיבה שניתן לבחון את תוצאותיה, זה פשוט לעג לרש – כשהנפגעים העיקריים הם אותם בעלי דירות באזורים מוחלשים שהתמ"א היוותה עבורם אופק לעתיד טוב יותר. 

עו"ד טדי מנשה. "הצורך הבוער: הקמת צוות ייעודי להסרת חסמים ולקיצור לוחות הזמנים במיזמי נדל"ן"

משוועים לוודאות

היעד המרכזי המונח לפתחו של שר הבינוי והשיכון הבא הוא לייעל את המנגון הרגולטורי, להסיר חסמים, לפשט תהליכים ולקצר את לוחות הזמנים . לשם כך חובה להקים צוות ייעודי, ובו בזמן להגדיל את כמות התקנים בוועדות השונות ובאגפי הרשויות המקומיות. במיוחד אמורים הדברים באשר לטיפול ברישום של בתים משותפים, היות וכיום התהליכים הם ארוכים ומייגעים. גם נושא המיסוי נדרש בתיקון ובעכדכון, לא ייתכן שהוא זה שיכריע אם פרויקט יקום או ייפול.

באשר להתחדשות עירונית, הרי שזו חייבת לקבל עוד רוח גבית מהמדינה. הגיע העת שהקרן שהוקמה לשם כך ומכילה על פי הפרסומים מאות מיליוני שקלים, תועבר לידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. אם המדינה קיבלה החלטה שהיא לא רוצה בהמשכה של תמ"א 38, נדרש לייצר מתווה חלופי ותקופת מעבר גמישה בין התוכניות, כך שלא ינוטרלו מיזמים שכבר נמצאים בצנרת. תחום הנדל"ן נשען בראש ובראשונה על ודאות, וכשזו אינה קיימת הפגיעה היא מוחשית. 

בנוסף על הממשלה הבאה יהיה להפשיר כמות רבה של קרקעות ולפרסם יותר מכרזים - ולא רק בפריפריה אלא גם באזורי הביקוש – זהו צעד שיוריד את מחירי הקרקע ויוזיל את מחירי יחידות דיור. ניסיון העבר כבר הוכיח שתוכניות שאפתניות דוגמת "מע"מ אפס" או "מחיר למשתכן", על אף הכוונות הטובות, יצרו יותר נזק מתועלת. העצה שלי לשרי האוצר והבינוי והשיכון החדשים: תנו לכוחות השוק לעשות את שלהם, כל התערבות בוטה רק פוגעת באיזון.

התקווה של כולנו היא שהבחירות הקרובות מסמלות יציאה בשעה טובה לדרך חדשה, עם ממשלה יציבה שמכהנת לאורך קדנציה שלמה, ומסוגלת להוביל מדיניות משמעותית לטווח ארוך – זו הדרך לספק לשוק הנדל"ן את הוודאות לה הוא כל כך נדרש.

*הכותב הוא הבעלים של משרד טדי מנשה ושות' – עורכי דין, המתמחה בתחום הנדל"ן