"בעולם קיימים מודלים המאפשרים הוצאת היתר בנייה בחודשים ספורים - לשם ישראל חייבת לחתור"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בצל משבר הקורונה והטלטלה שחווה תחום הנדל"ן בישראל, וכשברקע מערכת בחירות רביעית בתוך כשנתיים, הציג בימים האחרונים מינהל התכנון את עשייתו במהלך 2020 בתחומי הדיור, התשתיות, התחבורה והשטחים הפתוחים.

המינהל, שחזר בממשלה הנוכחית לפעול תחת משרד הפנים - אחרי שבמחצית השנייה של העשור החולף היה כפוף למשרד האוצר – נדרש בשנה החולפת לתמרן בסיטואציה מורכבת שכללה את התפרצות הנגיף לצד היעדר תקציב מדינה ופקיעת חוק הותמ"ל.

צפון בעלייה, דרום בירידה

לפי הנתונים אישר מינהל התכנון תוכניות לכ-95,200 יחידות דיור, כשהיעד הממשלתי עמד על 105,000 יחידות דיור. כ-32,000 יחידות דיור אושרו באמצעות הותמ"ל וכ-35,500 יחידות דיור אושרו במסגרת התחדשות עירונית. בהקשר הזה יש להוסיף כי ב-2019 אישר המינהל תוכניות לכ-140,600 יחידות דיור (מהן כ-30,100 בהתחדשות עירונית), בעוד ב-2018 אושרו תוכניות לכ-151,600 אלף יחידות דיור.

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר צילום: ניב קנטור

כמות יחידות הדיור הגדולה ביותר אושרה במחוז המרכז, ומדובר בכ-22,365 יחידות דיור (כולל ותמ"ל) - כמות המהווה ירידה ניכרת ביחס לכ-46,800 יחידות הדיור שאושרו באותו המחוז שנה קודם לכן. במחוז הדרום אושרו כ-19,980 יחידות דיור (כולל ותמ"ל), פחות ממחצית ביחס לתקופה המקבילה ב-2019 – כ-43,200 יחידות דיור. לעומת זאת, גידול נרשם במחוז הצפון, שם כמות יחידות הדיור שאושרה קפצה מכ-12,700 ב-2019 לכ-19,500 (כולל ותמ"ל), ב-2020. עלייה נרשמה גם במחוז ירושלים עם אישורן של כ-10,250 יחידות דיור (כולל ותמ"ל), לעומת כ-5,600 יחידות דיור בשנה שקדמה לה.

באשר להתחדשות עירונית, הרי שנקודות הציון המרכזיות בתחום כוללות אישור תוכנית ראשונה לבנימינה ואישור תוכנית משמעותית להתחדשות עירונית בלוד, המאפשרת את פינוי אזור התעשייה במרכז המרקם העירוני. כמו כן אימצה הוועדה המחוזית צפון מסמך מדיניות אסטרטגי לטבריה, המכוון לפיתוח התחדשות עירונית רחב היקף וחיזוקה של העיר כמוקד אזורי משמעותי.

תשומת לב נרחבת העניק מינהל התכנון לפרויקט המטרו – המיזם הגדול ביותר בתולדות המדינה להסעת המונים – כשבוועדה לתשתיות לאומיות מקודמות תוכניות לשלושה קווים באורך כולל של 150 ק"מ עם 109 תחנות ב-24 רשויות מקומיות. 4 תוכניות של המטרו מצויות בהליכי תכנון מתקדמים ועברו להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור. עוד מוסיפים במינהל התכנון כי המועצה הארצית לתכנון ובנייה הורתה על הכנת תוכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב (תמ"א 70), שעתידה לחולל "מהפכה אורבנית" לאורך התוואי ובסביבת התחנות - וזאת באמצעות הגדלת זכויות הבינוי ושדרוג המרחב הציבורי.

עוד בהיבט התחבורתי: קודמו תוכניות לקו הסגול ולקו הזהוב של הרכבת הקלה בירושלים; תוואי הרכבת הקלה חיפה-נצרת מצוי בתכנון מפורט לפני ביצוע; ובתכנון מערך המסילות הכבדות כדוגמת מסילת עירון ומסילת גורל, נרשמה גם כן התקדמות ראויה לציון.

"מינהל התכנון חזר למקומו הטבעי", מצהיר שר הפנים, אריה דרעי. "על אף משבר הקורונה, עמד המינהל במשימה של אישור מלאי תכנוני הן של יחידות דיור והן של תשתיות. בישראל אין משבר תכנון - יש משבר בינוי. המשימה המרכזית שלנו גם בשנה הבאה היא להגיע ליעד של 30% יחידות דיור בהתחדשות עירונית. למשימה חשובה זו אנחנו צריכים את הותמ"ל - גם עבור המגזר הערבי והחרדי".

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, מציינת כי "בשנים 2020-2017 אישר המינהל כ-520,000 יחידות דיור בכל הארץ, שניתן להתחיל ולבנות מחר בבוקר. מינהל התכנון שם דגש על היצע מגוון של יחידות דיור לכלל האוכלוסיות באמצעות התחדשות עירונית, אינפילים ושטחים חדשים, זאת לצד קידום תשתיות חיוניות בדגש על תחבורה ציבורית ושמירה על השטחים הפתוחים וכחלק ממדיניות ארוכת טווח למען הדורות הבאים". 

מהלך חשוב נוסף אותו הובילו משרד הפנים ומינהל התכנון נוגע לפרסום תזכיר חוק התכנון והבנייה, ובו תיקון מספר 128 הכולל רפורמות משמעותיות, ובהן מסלול חלופי לתמ"א 38 וביטול "מוסד ההקלות".

העבודות בפרויקט תמ"א 38 ברחובות, בניהולה ובפיקוחה של חברת מרכז העיר נדל"ן צילום: באדיבות מרכז העיר נדל"ן

"מתכון למחלוקות עתידיות"

בקרב שחקני ההתחדשות העירונית, פרסום הנתונים גורר תחושות מעורבות. "אין ספק, 2020 היתה שנה מאתגרת עבור כל מי שהוא חלק מהתחום – הדיירים, החברות היזמיות, הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון", מסביר אלון קליין, מבעלי חברת מרכז העיר נדל"ן, המקדמת פרויקטים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי. "בשורה מעודדת טמונה בכך שדווקא בשנת קורונה אושר מספר רב יותר של יחידות דיור בהתחדשות עירונית לעומת 2019, והתקווה היא לגידול משמעותי עוד יותר בשנים הקרובות. הנתונים הללו מעידים על ההבנה בקרב כלל הגורמים כי ההתחדשות העירונית תיתן את הטון בנוף הבנייה בישראל, ושהתחום מציע מענה אמיתי להרחבת היצע הדירות ולשיפור איכות המגורים והמעטפת הסביבתית". 

"מרכז הכובד עובר ממיזמי תמ"א למיזמים מתחמיים, כשהמשמעות היא פרויקטים בנפח גדול יותר ותהליכים ממושכים יותר. לכן גם נדרשת ודאות רבה יותר ליזמים לפני יציאה לפרויקטים, ובעיקר קיצור הליכי התכנון והרישוי. בהחלט ניכר כי ישנה הבשלה של תהליכים בתחום ההתחדשות העירונית, אך יש מה לשפר".

בדבריו מתכוון קליין בין היתר לתזכיר החוק החלופי לתמ"א 38, שלטענתו אינו מספק אלטרנטיבה הולמת דיה לתוכנית שתיגנז באוקטובר 2022. "מהתזכיר עולים סימני שאלה לא מעטים", מבהיר קליין. "נכון, לא מדובר במסמך מוגמר ועוד צפויים בו תיקונים, אך יש נקודות שחובה לשים אליהן לב כבר כעת, כי הן מתכון למחלוקות עתידיות. למשל, כל העניין סביב הוספת שטחים ציבוריים בפרויקטים שהשימוש שלהם אינו מוגדר מראש, עלול לייצר חיכוכים ואי-הסכמות בין הדיירים לרשות המקומית ולמנוע את מימושם.

בעלי מרכז העיר נדל"ן: אלון קליין (מימין), אבשלום שגיא ועופר וילנצ'יק צילום: אור פרבוזניק

"אני גם סבור כי העברת הכוח מהמדינה לעיריות, תפר את האיזון העדין במשולש דיירים-יזמים-רשות מקומית, ובמקום לסייע בקידום מיזמים עשויה לגרום לאפקט ההפוך. תמ"א 38 על אף חסרונותיה, מספקת פתרונות מיגון מפני רעידות אדמה וטילים, כשעבור מבנים רבים בישראל מדובר בצורך מיידי. כל עוד לא יצא לדרך המתווה החלופי ונבחנה האפקטיביות שלו בשטח, אסור היה לבטל אותה".

קליין מבקש גם להציע פתרונות ואומר כי "המענה צריך להיות בדמות מדיניות סדורה המייצרת ודאות לתקופה ממושכת. מהלך כזה מצריך קיצור משמעותי של זמני התכנון והתאמת התב"עות לעולם המודרני ולהתפתחות התשתיות, דוגמת כניסתן הצפויה לפעילות של המטרו והרכבת הקלה. כמו כן, וכדי למנוע מפרויקטים להיתקע ולעיתים אף להתאדות, נדרש פיקוח הדוק ורציף על החברות בתחום, כולל בחינת איתנות פיננסית ש'תנקה' שרלטנים המבקשים לנצל דיירים".

המבחן של המדינה

גם עם הצהרת שר הפנים לפיה בישראל אין משבר תכנון כי אם משבר בינוי, מתקשה קליין להשלים: "הדברים קשורים זה בזה, ועל אף הכוונות הטובות תהליכי הרישוי, בטח בהתחדשות עירונית, מוכרחים להתייעל. העדות הברורה לכך היא הזמן הרב העובר מתחילת התכנון ועד לקבלת ההיתר, שחייב להצטמצם דרמטית. בעולם כבר קיימים מודלים מתקדמים, המאפשרים הוצאת היתר תוך חודשים ספורים, לשם ישראל חייבת לחתור".

פרויקט הפינוי-בינוי של מרכז העיר נדל"ן ברחוב בלפור בבת ים, בסמוך לתוואי המטרו הדמיה: סטודיו וידה

כחברה היוזמת פרויקטים בגוש דן הנמצאים ממש על התוואי המתוכנן למטרו, קליין מברך על התקדמות המיזם השאפתני. "למרות שתתחיל לפעול באיחור של כמה שנים טובות, למטרו חשיבות אדירה", הוא מדגיש. "פרויקט בסדר הגודל הזה מחייב התחשבות בשורה ארוכה של פרמטרים ויצירת התאמות עדכניות בתחומים רבים ובהם גם בנושא החניה. יישום מושכל ואחראי יוביל להעלאת ערכי הנכסים שעל התוואי, ויאפשר פיתוח סביבתי מאוזן ואיכותי, לרווחת הדיירים והרשויות. זה המבחן הגדול של המדינה".

מרכז העיר נדל"ן, בבעלות אבשלום שגיא, עופר וילנצ'יק ואלון קליין – יוזמת עשרות פרויקטים ומאות יחידות דיור, בדגש על התחדשות עירונית. בין הערים בהן ממקדת החברה את פעילותה: תל אביב, ראשון לציון, בת ים, הרצליה, נס ציונה, רחובות, מזכרת בתיה, ירושלים וחיפה.