עו"ד טדי מנשה: "תושבי אשדוד מבינים את חשיבות ההתחדשות העירונית – ועכשיו גם העירייה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

כל מי שהזדמן באחרונה לאשדוד לא יכול שלא להבחין בתנופת הפיתוח האדירה שפוקדת את העיר השישית בגודלה בישראל: מבניית נמל, בתי מלון ומרינה מתפתחת, דרך רובע היי-טק חדש שעתיד לקום וכמובן – חידוש פניהן של השכונות הוותיקות של העיר.

לפי נתוני מנהלת ההתחדשות העירונית באשדוד, שהוקמה ב-2018 ומרכזת את הפעילות בתחום, מקודמים ברחבי העיר 322 פרויקטים של תמ"א. מרבית המיזמים הם במסלול חיזוק ותוספת (38/1), כאשר אל כ-7,000 יחידות הדיור הקיימות בבניינים כיום יתווספו בשנים הבאות כ-5,500 יחידות דיור חדשות. קפיצת המדרגה בכל מה שנוגע לתמ"א 38 באשדוד באה לידי ביטוי גם בקיצור משך הזמן הנדרש להוצאת היתר בנייה – מ-2.9 שנים ב-2018 ל-2.6 שנים אשתקד – כשבעירייה מצהירים, כי לוחות הזמנים ימשיכו להתכווץ. 

באשר למיזמים בפינוי-בינוי, הרי שבאשדוד מקודמות כיום 21 תוכניות (כולל תוכניות מאושרות), בהיקף של 17,412 יחידות דיור – מתוכן 198 יחידות דיור כבר נמצאות בבנייה ועוד 850 יחידות דיור בהליכי הפקדה. גם כאן, מדובר בזינוק ביחס ל-2018, אז היקף הפרויקטים עמד על פחות מ-14 אלף יחידות דיור. 

נתונים: מינהלת ההתחדשות העירונית אשדוד

"כעיר ששכונותיה הראשונות הוקמו לפני עשרות שנים, אנו נדרשים לספק פתרונות לאותם מבנים ישנים שכבר אינם ראויים למגורים", אומר סגן ראש עיריית אשדוד, המהנדס שמעון כצנלסון, המכהן גם כיו"ר הוועדה לבניין עיר. "מעבר לזה, כעיר החשופה לאיומי טילים וכבר חוותה על בשרה לא מעט שיגורים מרצועת עזה, הצורך בהתחדשות עירונית באשדוד הוא הכרח בטיחותי. ממ"דים שיגנו מטילים ומרעידות אדמה הם צו השעה, ובנושא הקריטי הזה אסור להתמהמה".

כצנלסון מתייחס גם למדיניות ההתחדשות העירונית שמובילה העירייה, ולדבריו, "בשיתוף פעולה הדוק עם ראש העיר ד"ר יחיאל לסרי, אנו נעים בשני צירים מרכזיים. הציר הראשון והמועדף עלינו הוא קידום מיזמי פינוי-בינוי או נכון יותר בינוי-פינוי, באופן שבו הקמת הבניינים החדשים מתבצעת למעשה לפני הריסת המבנים הישנים. כך, הרווח הוא של כולם: אצל בעלי הדירות הוותיקות גדל הביטחון ומתפזרים החששות, בעוד היזם לא מחויב לפנות את הדיירים ונחסכות ממנו הוצאות השכירות. 

"ועדיין, ברור לכולנו שהתחדשות עירונית מתחמית לא מתאפשרת בכל שכונה ולא בכל רחוב. כאן האלטרנטיבה היא לפנות לציר של תמ"א ולייצר מענה הולם גם לאותם מבנים נקודתיים. מהסיבה הזאת אנחנו שוקלים להאריך באשדוד את תוקף התוכנית מעבר למועד הסיום שלה ב-2022. חשוב לנו לאפשר לאותם פרויקטים שכבר יצאו לדרך להגיע לידי מימוש, מתוך יעד ברור למגן את אותן דירות נטולות ממ"ד, לחדש ולשקם אותן. אם נצטרך, נדע גם לגבש תוכנית חלופית לתמ"א, שתתאים לאופי ולצרכים של העיר". 

רוח גבית לפיתוח באשדוד מגיעה גם מכיוונה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שם מלווים את הנעשה בעיר מקרוב: "לגאוותי אשדוד נמצאת בתנופת התחדשות עירונית גדולה", מציין יו"ר הרשות, חיים אביטן. "אנו רואים כי הפרויקטים ברחבי העיר הולכים ומתרחבים, והדבר קורה בזכות עבודתם המסורה של ראש העיר, ד"ר יחיאל לסרי וצוות מינהלת ההתחדשות העירונית באשדוד בראשות ליאור לוי. אנו נמשיך להשקיע באשדוד כספית ומקצועית". 

סגן ראש העיר אשדוד, שמעון כצנלסון. "התחדשות עירונית באשדוד היא צו השעה" צילום: דודו קקון

להגדיל את בנק הזכויות

את חשיבות מיזמי ההתחדשות העירונית לצמיחתה של אשדוד מבינים היטב גם השחקנים הפועלים בעיר. "באשדוד אין כמעט עתודות קרקע זמינות, כך שהבנייה מתנקזת לפרויקטים של התחדשות עירונית", מסביר עורך הדין האשדודי טדי מנשה, הבעלים של משרד טדי מנשה ושות' עורכי דין. "במיזמים הללו יש גם בשורה חברתית, שכן הם מייצרים אופק לבעלי הדירות לשפר את איכות חייהם.

"כתושב העיר וכמי שמכיר את האוכלוסייה המקומית המגוונת מקרוב, מבחינתי אשדוד היא מיקרוקוסמוס של מדינת ישראל. התושבים השונים, מכל הגילים והמגזרים, מבינים את היתרונות שהתחדשות עירונית מציעה, והם אלו שמבקשים להתניע פרויקטים ולעבוד יחד בשיתוף פעולה, כולל פנייה לחברות היזמיות".

עו"ד טדי מנשה. "לטובת קיצור לוחות הזמנים - להגביר את הבקרה והפיקוח על תהליך הוצאת ההיתר"

כמי שמלווה הן דיירים והן יזמים בעשרות מיזמים בעיר, מנשה מברך על הקמת המנהלת "המורכבת מאנשי מקצוע ראויים עם דלת הפתוחה לכולם, ורצון אמיתי לנטרל פלונטרים, לגשר ולסייע". למנשה יש גם הצעת ייעול לקברניטי העיר: "מחלקת ההנדסה נמדדת בכוח אדם מיומן ובזמן התגובה. זה נכון לאשדוד וזה נכון לכל עיר אחרת. כשפרויקט מסוים מצריך תיקונים, חשוב לא רק להצביע על הבעיות אלא גם להציע פתרונות. 

"תהליך הוצאת היתר לפרויקט תמ"א 38 חייב להתקצר משנים לחודשים, אחרת זה לא הגיוני, לא חסכוני ולא מיטיב עם אף אחד מגורמי ההתחדשות העירונית. אני סבור שעם בקרה ופיקוח רציפים על כלל הגורמים המעורבים בתהליך, ניתן יהיה להצביע היכן ואצל מי האישורים מתעכבים, ובהתאם לכך לייעל את הביורוקרטיה".

למנשה יש גם מה לומר באשר להמשך דרכה של תמ"א 38 באשדוד: "ברור לכולם שבינוי-פינוי היא האופציה המועדפת, והיא מספקת פתרון מקיף הן ברמת המגורים והן ברמת המעטפת, אבל בפועל היא ישימה רק במתחמים מעטים בעיר. בו בזמן, מבנים רבים מופנים למסלול של תמ"א 38, אלא שהמציאות מלמדת שלא תמיד יש כדאיות כלכלית לפרויקטים הללו בעיר. נכון, יש פרויקטים רווחיים אבל גם יש פרויקטים גבוליים, כשקיימת תקרת זכוכית שלא ניתן לחרוג ממנה. 

התחדשות עירונית באשדוד. מקבלת משנה תוקף על רקע העובדה שהסכם הגג עוד רחוק ממימוש צילום: מערכת זירת הנדל"ן

"לשם הגדלת נפחי הפעילות ומשיכת יזמים נוספים לתחום, הצעד המתבקש הוא להכין תוכנית מתאר מקומית שתחליף את תמ"א 38 – היא תלווה בחקיקה בתחום המיסוי ותגדיל את בנק הזכויות בצורה לא מבוטלת. תוכנית שכזו תחייב כמובן ראייה תכנונית-מרחבית ואני מאמין כי ביכולתה לקחת את ההתחדשות העירונית באשדוד עוד צעד קדימה".

"הצורך בהתחדשות עירונית באשדוד הוא משמעותי, כולנו מבינים זאת, במיוחד כאשר מביאים החשבון שהסכם הגג עדיין רחוק ממימוש", מסכם כצנלסון. "במהלך העשור הקרוב אנו נראה עוד ועוד מיזמים במסגרת הזו, ובזכותם ניתן יהיה להגדיל את היצע הדירות בעיר ולפנות שטחים לטובת פיתוח סביבתי-ציבורי. כמות הפרויקטים בפינוי-בינוי ובתמ"א 38 היא העדות הטובה ביותר לכך שאשדוד תמשיך להיות אחת הערים המובילות בתחום".