90% משכנתא: "פשוט לשפוך דלק על מחירי הדירות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

האם שר האוצר, משה כחלון, ויתר על מטרת העל שהציב לעצמו עם כניסתו לתפקיד – הורדת מחירי הדירות? לדעת רבים בענף הנדל"ן, כך בדיוק מעידה היוזמה שלו ושל שר הכלכלה, אלי כהן, המבקשת לפתוח מסלול לרכישת דירה ראשונה ב-90% משכנתא.

עבור הזוגות הצעירים מדובר לכאורה בצעד מבורך, שיאפשר לחלקם לרכוש נכס בשוק החופשי שקודם לכן לא היה בהישג ידם, בשל היעדר הון עצמי ולנוכח סביבת מחירים העולה בשיעור דו-ספרתי מדי שנה. על פי היוזמה, בדירות שמחירן לא יעלה על 1.3 מיליון שקל, ייטול הרוכש משכנתא מקסימלית בהיקף של 75% מהבנק בתנאים רגילים, 10% הון עצמי יביא מהבית, ו-15% נוספים ייטול כמשכנתא בנקאית בערבות מדינה, בריבית נמוכה.

ואולם, בימים האחרונים גוברת הביקורת על המהלך המתגבש, שלפיה בהסתכלות על מגזר הרוכשים כולו, ולא ברמת הרוכש הבודד, הצעד עלול דווקא להרע לשוק הדיור ולגרום לעליית מחירים כזו שתקזז לחלוטין את ההטבה לרוכשים.

שר האוצר, משה כחלון. "רוצה להצטייר כמושיע" צילום: יואב דודקביץ

המבקרים מזכירים כי לפני זמן לא רב, ב-2012, הטיל בנק ישראל מגבלות על המערכת הבנקאית, כתגובת נגד למשבר הכלכלי העולמי ומשבר הדיור בישראל, שלפיהן רוכשי דירה ראשונה יוכלו ליטול מימון לרכישת דירה שלא יעלה על 75% משכנתא – מצב שנותר על כנו עד היום. אלא שהמהלך המתגבש במסדרונות האוצר נועד להוריד את ההון העצמי הנדרש ל-10%, מה שצפוי להגדיל את הביקוש וללבות את עליות המחירים.

"90% משכנתא זו מלכודת דבש", קובע הכלכלן ושמאי המקרקעין ירון ספקטור. "זהו פתרון לטווח קצר שיגדיל את הביקוש משמעותית, ולמעשה רק ישפוך דלק על המחירים. בנוסף, מימון בשיעור כה גבוה יאפשר לרוכשים רבים, בעיקר צעירים, להתחייב לדירות שגדולות מיכולתם, מה שעלול להוביל להיווצרותה של בועה בשוק הנדל"ן – סכנה גדולה הן לרוכשים והן למערכת הבנקאית".

בהקשר זה מזכיר ספקטור כי הגדלת שיעור המימון בעת הזו מסוכנת במיוחד, לאור ריביות המשכנתא הנמוכות, מחירי הדירות הגבוהים ושיעור האבטלה הזניח. לדבריו, אם רק אחד מנתוני הבסיס האלה ישתנה, רוכשים רבים ימצאו את עצמם מול שוקת שבורה, כשיכולת ההחזר החודשי שלהם תיפגע קשות.

מאז פרסום ההגבלות של בנק ישראל רוכך קצת מצבם של רוכשי הדירה הראשונה, עם יציאתה לדרך של תוכנית מחיר למשתכן, אשר מציעה דירות מוזלות בשיעור מימון של עד 90%, בכפוף לרף מחיר מקסימלי. עם זאת, ההטבה קוזזה במידת מה בעקבות הירידה במספר התחלות הבנייה בשוק החופשי – תוצאה ישירה של תוכנית הדיור הממשלתית עצמה.

השמאי ירון ספקטור. "מלכודת דבש לרוכשים" צילום: ישי רונן

"כחלון רוצה להצטייר כמושיע של הזוגות הצעירים, שרבים מהם משתייכים לפלח הבוחרים שלו", מאבחן ספקטור את מניעיו של שר האוצר, עם כניסתו של המשק לשנת בחירות. "אחרי שמחיר למשתכן לקחה את הבנייה למקומות הלא נכונים, שבהם היא הכי פחות דרושה, עכשיו שר האוצר מבקש להעניק לצעירים 'מתנה' - כזו שהם יצטרכו לשלם עליה במשך 30 שנה. אבל צריך לזכור שכשאנשים קונים באשראי, פעמים רבות הם בוחרים במאזדה 6 במקום במאזדה 3, ומתחייבים שלא לפי מידתם".

גם מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, התבטא השבוע נגד המהלך המתוכנן, כשכתב כי "במרתפים של משרד האוצר לא קבור שום אוצר — לא מטבעות זהב וכסף, לא יהלומים, ואפילו לא דולרים או שקלים. לכן, כל שקל ש'המדינה תשלם' יבוא בהכרח על חשבון כלל האזרחים, בצורה של העלאות מסים או של צמצום השירותים החברתיים שהממשלה מספקת".