"כחלון רוצה להוריד מחירים בכל מחיר - וזה יעלה למשק ביוקר"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

העובדה ששוק הנדל"ן למגורים נמצא מזה כמה חודשים במגמת האטה, אחרי עשור של נסיקת מחירים, ידועה כבר לכל. ואולם, נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע הפתיעו גם את האנשים שעוסקים בתחום באופן שוטף. על פי הנתונים, שנותחו על ידי כלכליסט, מספר הדירות החדשות שנרכשו ביוני האחרון קטן ב-23% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד.

כ-1,814 דירות חדשות נרכשו ביוני ברחבי הארץ, לעומת 2,359 ביוני 2017. בהשוואה למאי, נרשמה ירידה של 6.5% במספר הדירות החדשות שנרכשו. עוד מציינים בלמ"ס כי בהשוואת הרכישות מקבלן בשלושת החודשים האחרונים, נרשמה ירידה של 10.5%, כאשר בחודשים אפריל-יוני נרכשו בסך הכל 5,329 דירות חדשות. נתוני הלמ"ס כוללים דירות המוקמות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, אשר ניתן להן כבר היתר בנייה.

פרויקט מחיר למשתכן בעפולה, לוד צילום: גיל נחושתן

הסיבות להאטה מדוברות כבר זמן רב, ובראשן מחיר למשתכן, שמביאה זכאים פוטנציאליים, ובהם זוגות צעירים רבים, להמתין עם רכישת דירות בשוק החופשי. כמו כן, צעדי הממשלה לדחיקת המשקיעים מהשוק נותנים אותותיהם, כשמספר רכישות המשקיעים ברבעון השני של 2018 – הן של דירות חדשות והן של דירות יד שנייה - צנח לשפל של 16 שנה.

נתוני הלמ"ס עולים בקנה אחד עם סקירת שוק הנדל"ן של משרד האוצר ליוני, שפורסמה אף היא בתחילת שבוע זה, והצביעה על ירידה של 10% ברכישת דירות חדשות ויד שנייה בהשוואה ליוני 2017.

"מגמת ההאטה המסתמנת, שמתבטאת בהתייצבות מחירים ולעתים אף בירידות שלהם, גורמת לבלימת ההסתערות על השוק הפרטי, והקבלנים כבר לא ששים להיכנס לפרויקטים חדשים", מנתח הכלכלן ושמאי המקרקעין ירון ספקטור את הנתונים החדשים. "יחד עם החולשה הביורוקרטית שמאפיינת את תוכנית מחיר למשתכן, הכוללת אי-עמידה ביעדי ביצוע וקושי של המדינה בהוצאת מכרזים, נוצר מחסור בהיצע של דירות חדשות, שתורם גם הוא לירידה במכירות".

בדבריו מכוון ספקטור לכישלון מכרזי מחיר למשתכן מהעת האחרונה, בהם בטבריה, נתניה, צפת ואבו גוש. בנוסף, ב-2017 נכשלו מכרזים בצפון להקמת כ-2,000 דירות במסגרת התוכנית הממשלתית, בהם שישה מכרזים בעפולה וארבעה בקרית ביאליק. כישלון המכרזים בפריפריה נובע ככל הנראה משני גורמים משלימים: האחד הוא חששם של היזמים מאי-כדאיותם של הפרויקטים, לנוכח המחיר הסופי שבו יאלצו למכור את הדירות באזורים אלה; והשני הוא בחירתם של זוגות צעירים לוותר מלכתחילה על האפשרות לזכות בדירה באזורים המרוחקים, והעדפתם להמשיך ולנסות את מזלם בהגרלות לדירות במרכז הארץ. מובן שעקב התמהמהות פלח רוכשים גדול זה, נפגע גם שוק הדירות החופשי.

ירון ספקטור, כלכלן ושמאי מקרקעין צילום: ישי רונן

"צריך להבין שבכלכלה, כשאתה עושה פעולה בתחום אחד, יש לה השפעה מיידית על תחומים אחרים", מסביר ספקטור. "כחלון מנסה להוריד מחירים, אבל במקביל מייבש את השוק הפרטי. הורדת מחירים זה יעד טוב וראוי, אבל הבעיה היא שהשוק מאזן את עצמו, והיזמים בונים פחות – הן בשוק הפרטי והן במסגרת התוכנית הממשלתית. התשוקה להוריד מחירים בכל מחיר, תעלה ביוקר למשק כולו - הרבה יותר מהמיליארדים שהמדינה כבר מוותרת עליהם במסגרת מחיר למשתכן. זאת, משום שהאטה בשוק הנדל"ן משמעה פגיעה באחד מקטרי הצמיחה של המשק".

על אף הירידה השנתית, בלמ"ס הדגישו כי בחינת הנתונים מצביעה על מגמת עלייה מתונה ברכישת דירות חדשות במהלך מרץ-יוני, כשמספר הדירות שנמכרו עלה ב-1% בממוצע לחודש – מ-1,650 דירות לכ-1,710 דירות מגמה זו נצפתה לאחר תקופה ארוכה – יוני 2017-פברואר 2018 – שבה מספר הדירות החדשות שנמכרו ירד ב-1.6% בממוצע לחודש, מכ-2,760 דירות. לכ-1,650 דירות. כמו כן, מדד מחירי הדירות שפורסם השבוע, הכולל הן דירות חדשות והן דירות יד שנייה, עלה לראשונה זה כמה חודשים, ב-0.9% בהשוואה לאפריל-מאי.