היום משרד - מחר מלון: שינוי הייעוד שהופך את תל אביב

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

כחודשיים לאחר תחילת יישום המהלך שקידם משרד התיירות למתן מענק ליזמים שיסבו מבני משרדים למלונות בתל אביב - כבר נרשמות לו תוצאות. על פי נתוני המשרד, עד כה הוגשו שש בקשות לבתי מלון ול-552 חדרים בסך הכל, ובקשה נוספת לאכסניה שתכיל 85 חדרים. היקף ההשקעה בפרויקטים הוא כ-159 מיליון שקל, כך שהמענק הצפוי ליזמים - שנקבע על 10% מגובה ההשקעה - צפוי להיות כ-16 מיליון שקל.

"מכיוון שיש מומנטום חיובי מאוד בתחום התיירות בישראל, ובמיוחד בתל אביב, תוכנית משרד התיירות עשויה להיות שובר שוויון ולהטות את הכף לטובת תחום המלונאות כחלופה להשקעה במשרדים", אומר עופר פופס, יועץ כלכלי בתחום המלונאות. "כנכס מניב, תחום המלונאות בתל אביב רושם כבר כיום, כשהמהלך רק החל, תשואה גבוהה יותר מכמעט כל חלופה אחרת.

"בנוסף, הסבת משרדים למלונות אורכת הרבה פחות מהזמן הנדרש להקמת מלון מאפס, וגם העלויות הכרוכות בהסבה כזו נמוכות משמעותית בהשוואה לבנייה רגילה". ואמנם, במשרד התיירות הסבירו במרץ האחרון, עם פרסום ההחלטה, כי מדובר "במהלך בעל פוטנציאל למימוש מהיר, המהווה אופציה זולה, מהירה ויעילה להוספת חדרי מלון".

מלון לייטהאוס ברחוב בן יהודה צילום: אסף פינצ'וק

"אם בעבר בתי המלון התרכזו בעיקר ברצועת החוף של תל אביב, הרי שכיום אנו עדים להתפשטות לאזורים נוספים בעיר, אשר לפחות בחלקם נחשבו עד לא מזמן לכאלה שאינם מתאימים למיזמים מלונאיים – בסמיכות לאזורי תעשייה, במגדלי משרדים ובשכונות מגורים", מסביר עו"ד גלעד מעוז ממשרד עורכי הדין אפשטיין, רוזנבלום, מעוז (ERM), המלווה יזמים בהליכי שינוי ייעוד של מבנים משרדיים לבתי מלון.

שר התיירות יריב לוין. "אופציה זולה ומהירה להוספת חדרי מלון" צילום: אלכס קולומויסקי

הסבה טובה

ליזמים המבקשים להוביל פרויקטים של הסבת משרדים לבתי מלון, מציעים עורכי הדין ממשרד ERM לפעול בהתאם לדגשים הבאים:

• יש להסכים מראש על הגורם שיזכה לקבל את המענקים. כנגזרת מכך, יש לקבוע מי יישא בהוצאות ההקמה - המשכיר או השוכר.

• החלטה על מסלול ההסבה - האם במסלול של שינוי תב"ע או במסלול של רישוי עסקים (שימוש חורג). במקום בו ניתן לבחור במסלול הסבה דרך מחלקת רישוי עסקים, הכפופה להסכמת מוסדות התכנון, רצוי כמובן לבחור בדרך זו, המהירה הרבה יותר, ובמידת הצורך לקדם תוכנית מתאימה במקביל.

• ככל שהיזם הוא שינהל את הליך ההסבה, ראוי לוודא כי ההסכם מחייב שיתוף פעולה מצד המשכיר בהשגת הרישיונות וההיתרים הנדרשים.

• חשוב לוודא כי התקופה המקסימלית לביצוע עבודות ההסבה לא תעלה על הקבוע בנוהל של משרד התיירות (וכן לוודא עמידה באבני הדרך הקבועות בנוהל); כמו כן, על ההסכם הפוטנציאלי לכלול גם התחייבות כי הנכס יופעל כמלון במשך תקופה של שמונה שנים לכל הפחות, בהתאם לדרישה הקבועה בנוהל.

לסיכום, עורכי הדין של ERM מדגישים כי בבוא יזם מלונאי לבחון אפשרות להסבת נכס שייעודו משרדים למלונאות, עליו לעמוד בכל הדרישות הקיימות בנוהל ההסבה – מהבחינה המשפטית, החשבונאית והרגולטורית (עמידה בתקן המלונאי). בכלל זה, עליו לתת דעתו לסיווג נכס כ"מתקן מלונאי", ולמהות הזכות במקרקעין הן של מבקש המענק, והן של מי שמבצע את ההשקעות בפועל.

עו"ד גלעד מעוז ממשרד ERM צילום: דן חיימוביץ'

עוד לפני שדיברנו על האירוויזיון

בתל אביב פועלים כיום יותר מ-100 בתי מלון המציעים כ-9,000 חדרים, מתוכם 44 מלונות המכילים עד 50 חדרים. היצע חדרי האירוח צפוי לגדול בקרוב בשיעור חד, כשכיום כבר נמצאים בהליכי בנייה כ-1,800 חדרי מלון נוספים, שעתידים לפעול עד 2020. על פי נתוני התאחדות המלונות בתל אביב, תפוסת חדרי המלון בעיר בינואר-יוני 2018 היתה בשיעור של 77% - הגבוהה בישראל, ומדובר בגידול של 3.5% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. על שגשוג נכסי הנדל"ן המלונאיים בעיר מלמדים גם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שלפיהם פדיון המלונות בעיר היה בינואר-יוני השנה 1.196 מיליארד שקל, לעומת 2.185 מיליארד שקל ב-2017 כולה.

לנתונים אלו מצטרף המחקר של תאגיד מאסטרקארד העולמי, לפיו תל אביב היתה בשנה החולפת אחת מעשר הערים המתוירות באירופה. העיר ניצבה במקום השביעי ברשימה, כאשר מספר המבקרים בה במהלך 2017 היה כ-1.7 מיליון איש - עלייה של לא פחות מ-21% ביחס לשנה שקדמה לה.

"מה שנשמע אולי פשוט וקל על הנייר, יכול גם להפוך למיזם יקר וקשה לביצוע", מדגיש פופס ליזמים החושבים לעוט על מענק משרד התיירות ולשנות ייעודם של משרדים. "במשרדים אין את התשתיות הנדרשות לבית מלון, בטח בכל הקשור לחשמל, מים וביוב. השקעה במלונאות היא גם גבוהה משמעותית מהשקעה במשרדים - כ-5,000 שקל למ"ר נוספים - וכוללת את חלוקת השטח, עבודות גמר, ריהוט והצטיידות. זאת לעומת השיטה הרווחת במשרדים, שבמסגרתה משכירים שטחים ברמת מעטפת. זו גם הסיבה שהסבה כזו לא מומלצת בכל פרויקט, ולפני שמתניעים תהליך מומלץ לבדוק לעומק כל מיזם לגופו".