הביקוש לדיור נותר קשיח, אך שיווקי הקרקע בשפל

השיתוק הממשלתי במשבר הקורונה יוביל לירידה חדה במספר הדירות שייבנו בשנים הקרובות, כך עולה מבדיקת “כלכליסט”. בעוד הביקוש לדיור נשאר קשיח, למרות המשבר הבריאותי והכלכלי, רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) לא מצליחה השנה לעמוד בקצב שיווק הקרקעות של השנים האחרונות, ואפילו לא להתקרב אליו - דבר שבתורו עלול להוביל למחסור חמור בהיצע ולעליית מחירים.

מתחילת השנה עד 22 בספטמבר רמ”י חתמה על עסקאות למכירת מגרשים ליזמים לבניית 17 אלף דירות בלבד, 37% פחות מבתקופה המקבילה אשתקד, שבה נסגרו עסקאות לבניית 27 אלף דירות. לנוכח תחילתו של סגר שני, שסופו אינו ידוע ומקשה מאוד על מאמצי רמ”י לסגור עסקאות, ולנוכח החידלון הפוליטי, נראה כי עד סוף השנה הפער לא ייסגר, אולי אפילו יעמיק. את 2019 סיימה רמ”י עם 38.8 אלף דירות בעסקאות חתומות, זאת לאחר שפרסמה מכרזים לבניית 56 אלף דירות. לעומת זאת, עד עתה פרסמה רמ”י מכרזים לבניית 25 אלף דירות בלבד, כאשר בתקופה המקבילה אשתקד כבר פורסמו מכרזים לבניית 29 אלף דירות, פער שלילי של כ־13%. 

עדיאל שמרון מנהל רשות מקרקעי ישראל צילום: אוראל כהן

חוסר התפקוד הממשלתי, שבעטיו שר האוצר טרם חתם על תוכנית הדיור ועל שיטת המכרזים החדשה שהוביל שר השיכון המתפטר יעקב ליצמן (שצפוי לחזור בקרוב בתפקיד סגן שר עם סמכויות של שר) - רק יחמיר את הפער בין הביקושים להיצע. התוכנית אושרה לפני שלושה שבועות במועצת מקרקעי ישראל, אך בלי חתימת שר אוצר, אין לרמ"י יכולת חוקית לסגור מכרזים.

מלבד המחלוקת עם האוצר, שמעכב מכרזים, הסגר השני אילץ את רמ”י לדחות את מועדי סגירת המכרזים. 42 מכרזים כיום בשלים לסגירה, לאחר שפורסמו כבר חוברות עם כללי המכרז, אך בשלב זה הוחלט כי בגלל הסגר לא ייסגר אף אחד מהמכרזים האלה לפחות עד אמצע אוקטובר. במקביל רמ”י עוד פועלת להשלמת העסקאות שנדחו בתקופת הסגר הקודם. מכרזים יידחו וכך גם מועדי התשלומים, ולכן צפוי כי חלק מההכנסות ממכרזים שנסגרו השנה רמ”י תקבל רק ברבעון הראשון של 2021.

ברמ”י דבקים בהחלטה לדחות את מועדי המכרזים, בעיקר בגלל הקושי הטכני של יזמים לקבל כתבי ערבות מהבנקים בתקופה של סגר ומתוך מחשבה כי בתקופה של חוסר ודאות כלכלית סיכויי ההצלחה של המכרזים נמוכים יחסית. אלא שבכל מקרה רמ”י לא יכולה לסגור כעת מכרזים, בעיקר בגלל היעדר תקציב מדינה ודחיית ההצבעה על חוק ההסדרים - מה שמחייב את רמ”י לנהל משא ומתן עם האוצר על כל רפורמה ולהצביע על מקור תקציבי לכל מהלך.

בתחילת החודש מועצת מקרקעי ישראל, שבראשה שר השיכון לשעבר יעקב ליצמן, אישרה את תוכנית הדיור החדשה שתחליף את מחיר למשתכן וכוללת הנחה על דירות, מענקים וסובסידיות. אבל התוכנית הזו כלל לא נכנסה לתוקף בשל היעדר חתימה של שר האוצר. נכון להיום, עדיין מתנהל משא ומתן איטי בין האוצר לרמ”י ומשרד השיכון על פרטים מהותיים בתוכנית, ובהם גובה ההנחות והסובסידיות.

שר האוצר ישראל כץ. מעכב חתימה צילום: אבי מועלם

אין מקורות מימון

המחלוקת בין האוצר למשרד הבינוי ורמ”י משפיעה גם על מכרזים ותיקים שפורסמו במחיר למשתכן. לכאורה, לא אמורה להיות בעיה לסגור מכרזים מימי מחיר למשתכן, אבל כפי שנחשף ב”כלכליסט”, בהיעדר מקור תקציבי אי אפשר לסגור את המכרזים הדורשים מענקים וסובסידיות. מדובר בעיקר ב־15 מכרזים לבניית כ־5,800 דירות, שכוללים מענקים של 60-40 אלף שקל לרוכשי הדירות, וכן 40 אלף שקל נוספים לכל דירה שניתנים כסבסוד לקבלנים עבור פיתוח. על פי חוק, כדי לסגור אותם הממשלה צריכה להצביע על מקור תקציבי למימון מענקים וסבסוד פיתוח בהיקף של כ־500 מיליון שקל.

מלבד כל אלה, בעיה נוספת של רמ”י השנה היא ש־50% מכוח האדם שלה מושבתים בגלל תקנות החירום של תקופת הקורונה, והעובדים הנותרים יתקשו לעמוד בקצב שיאפשר להדביק את הפער ולפרסם עד סוף השנה מכרזים לעוד כ־20 אלף דירות. כמו כן, להערכת גורמים בענף, העובדה שמנהל רמ”י עדיאל שמרון צפוי בקרוב לפנות את מקומו לאחר שש שנים בתפקיד לא ממש תורמת לרוח העשייה.

רמ”י רשמה עד עתה ירידה צנועה של כ־5.5% בהכנסותיה ממכרזים. עד 22 בספטמבר היא שלשלה לקופתה 5.5 מיליארד שקל מול 5.8 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הסכומים האלה כוללים הכנסות משיווק מגרשים בשימושים שונים, ובהם מגורים, משרדים, מסחר ותעשייה. הירידה בהכנסות לא משפיעה על תקציב המדינה משום שהכנסות ממכירת רכוש של המדינה (כגון מקרקעין או הפרטת חברות) לא נכנסות לתקציב השוטף, אלא משמשות לצמצום הגירעון או למימון פרויקטים מיוחדים. לא כל 5.5 המיליארד יועברו למדינה משום שחלק מהכנסות רמ”י משמש למימון פעילותה. מתוך ההכנסות עד עתה יש עודף של 1.5 מיליארד שקל שיועברו לממשלה ומיליארד שישולמו לקק”ל משום שרמ”י מנהלת את קרקעותיה.

ביקוש גבוה לבנייה

במקביל, בחינה של מספר היתרי הבנייה שהוצאו במחצית הראשונה של 2020 להקמת דירות ב־25 הערים המובילות בישראל מלמדת כי השוק עדיין צמא לקרקעות ולדירות חדשות. על פי נתוני הלמ"ס, יזמיות הבנייה המשיכו להוציא היתרי בנייה בקצב שאינו שונה מקצב הוצאת ההיתרים בשנים האחרונות. האטה בקצב שיווק הקרקעות של רמ"י עלולה להוביל בשנים הקרובות למחסור בהיצע ולעליית מחירים.

בתל אביב הוצאו עד יוני השנה היתרים לבניית 1,868 דירות, המשקף קצב של של 3,700 דירות בשנה, זאת בהשוואה ל־4,379 היתרים ב־2019. אמנם מדובר ב־85% בלבד לעומת אשתקד, אך המספר גבוה יותר מבכל אחת מארבע השנים שקדמו ל־2019. ברמת גן הוצאו עד יוני היתרים לבניית 1,700 דירות, קצב של 3,400 דירות בשנה, כמעט כפול ממספר ההיתרים ב־2019, וגבוה משמעותית ממספר הדירות בהיתרים בכל אחת מחמש השנים האחרונות. כך גם בערים רבות אחרות - כמו ירושלים, אשקלון, נתניה, ראשל”צ, חולון קריית גת ובית שמש — קצב ההיתרים גבוה יחסית לשנים קודמות. בבאר שבע התמונה חריגה: במחצית הראשונה של השנה הוצאו היתרים לבניית 285 דירות, קצב שנתי של כ־570 דירות - רבע ממספר ההיתרים ב־2019 ונמוך משמעותית גם משנים קודמות. נתונים אלה מתיישבים עם כישלונות של מכרזי רמ"י בבאר שבע בשנתיים האחרונות, ומעידים על עודף היצע של דירות בבירת הנגב.