"החלטה סנסציונית”: מחיר למשתכן ישלם היטל השבחה לפי מחיר השוק

יזם שזכה בהקלה המאפשרת תוספת דירות בפרויקט מחיר למשתכן בטירת כרמל ישלם היטל השבחה לפי שווי השוק המלא של תוספת הבנייה, ולא לפי מחירן המוזל של הדירות במסגרת היוזמה, כך החליטה ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז חיפה והצפון.

את הערר הגישה החברה היזמית א.לוי, שב־2015 זכתה במכרז מחיר למשתכן לרכישת קרקע ברחוב משה שרת בטירת כרמל לבניית 21 דירות. במסגרת הליכי הוצאת ההיתר הגישה החברה לוועדת התכנון המקומית מורדות הכרמל בקשה לתוספת של חמש דירות, כלומר בסך הכל 26 דירות, וזו אושרה לה בדצמבר 2016. בהתאם לכך גדל שטח הבנייה בפרויקט ב־316 מ"ר ל־2,446 מ"ר.

על תוספת זו נדרשה החברה לשלם היטל השבחה בגובה של 50% משווי זכויות הבנייה שהתווספו. אלא שלהפתעת החברה, ההיטל חושב לפי שווי השוק של תוספת הזכויות, ולא לפי שוויין במחיר למשתכן, כלומר התקבלה דרישת תשלום של 212 אלף שקל, פי ארבעה ממה שהיה מתקבל מחישוב של מחיר למשתכן, כ־50 אלף שקל.

החברה היזמית הגישה על כך ערר לוועדת הערר המחוזית, שבו היא יוצגה על ידי עו"ד דקל דרעי והשמאים דותן דרעי וחן לביא. הטענה היתה כי חישוב היטל ההשבחה בהתאם לשווי השוק אינו צודק, אינו מידתי, ונוגד את תכלית תוכנית מחיר למשתכן. מנגד, טענה הוועדה כי תנאי המכרז יאפשרו ליזם למכור את חמש הדירות הנוספות במחיר השוק.

רחוב משה שרת בטירת כרמל. פרויקט מחיר למשתכן צילום: אלעד גרשגורן

ועדת הערר, בראשות עו"ד איל תיאודור שרון, שנתנה את החלטתה ב־14 החודש, תמכה בעמדת הוועדה המקומית מורדות הכרמל: "בהוזלת מחיר הקרקע אין כדי לשנות את שוויין האובייקטיבי של הדירות בשוק החופשי, והעובדה שהעוררת התחייבה למכור את דירות המגורים במחיר המבוסס על שווי מופחת אינה גורעת מהיטל ההשבחה לו זכאית הוועדה המקומית בגין עליית הערך הנורמטיבית במקרקעין בעקבות הפעולה התכנונית שאושרה על ידה". עוד נכתב בהחלטה כי "המחיר שייקבע בעסקה אינו כובל את הוועדה המקומית כנקודת מוצא לצורך עריכת שומת היטל ההשבחה”. כמו כן נכתב כי העובדה שמדובר בפרויקט של מחיר למשתכן אינה משנה את החלטתה, וכי אם המדינה היתה רוצה להטיל מגבלות על הקרקעות הללו היה עליה להסדיר זאת באמצעות חקיקה.

"מבחינה מקצועית זו החלטה שמסעירה את עולם השמאות ואת הקבלנים במדינה”, אמר השמאי דרעי. “יש לכך הרבה הדים וזה הגיע גם לטיפול התאחדות בוני הארץ. יש כאן אבסורד, היטל השבחה קובעים על שווי קרקע, אבל כאן יש אילוץ ליזם למכור במחיר נמוך. הוא לא יכול למכור את חמש הדירות הנוספות בשוק החופשי. היו תיקים דומים אצל שמאים מכריעים, ומאחר שהם כפופים להחלטות ועדת הערר, אנו צפויים לראות עוד החלטות כאלה שיפגעו בקבלנים. אנחנו שוקלים להגיש עתירה מנהלית".

לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, החוק בנושא אינו ממצה, ו”ועדת הערר ראתה את עצמה כבולה בהגדרת 'שווי' שקבע המחוקק לשווי שוק אוביקטיבי ולא שווי שוק סוביקטיבי שנקבע על ידי צדדים ואפילו שאחד הצדדים הוא המדינה. נראה שהנושא יעבור למחוקק לפתירת הסוגיה, אחרת הדבר עלול להקטין עוד יותר את הכדאיות של יזמים להשתתף במכרזי מחיר למשתכן, שגם ככה הם גבוליים ברוב המקרים".