האוצר: "באוגוסט נרשמה הרמה הנמוכה ביותר של מכירת דירות זה עשור"

קפאון שוק הדיור נמשך גם בחודש אוגוסט – כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר יואל נוה שפורסמה היום (ב׳).

על פי הנתונים, בחודש אוגוסט נרכשו 8,300 דירות בלבד. לדברי נוה, "זו אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודש אוגוסט בעשור האחרון. בכך נמשך הקיפאון השורר בשוק הדיור מאז תחילת 2017".

פרויקט בנייה בשכונת כפר גנים החדשה בפ"ת צילום: דוד הכהן

ההאטה בשוק ניכרת גם בחודשי הקיץ בהם באופן מסורתי יש עלייה בעסקאות לפני תחילת שנת הלימודים והגנים. על פי הסקירה, בחודש אוגוסט נרשמה ירידה של 17% במכירת דירות חדשות ב"מחירי שוק" בהשוואה לאוגוסט אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה דו-ספרתיים מאז אוקטובר אשתקד. בהשוואה לחודש יולי ירד מספר העסקאות ב-3%, כאשר בהשוואה לאוגוסט אשתקד מגיע שיעור הירידה ל-13% (כולל מחיר למשתכן ולא במחירי שוק בלבד).

המשקיעים עוד יושבים על הגדר

על פי הסקירה המשקיעים עוד יושבים על הגדר, כאשר רכישות המשקיעים הוסיפו לרדת לרמה של 1,500 דירות בלבד. נוה ציין בהקשר זה כי "לא ניכרת השפעת פסיקת בג"ץ בעניין ׳מס דירה שלישית׳ על רכישות המשקיעים". במקביל, מוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים.

ירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 22% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, זאת בהמשך לירידה בשיעורים דו-ספרתיים מאז אוקטובר אשתקד. העמקת הירידה ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט, כאשר כבר בשבוע הראשון שלו פורסמה פסיקת בג"צ לפיה "מס דירה שלישית" מבוטל אין בה כדי להפתיע. שכן, כפי שציינו בפרסומים קודמים, ניתוחים שערכנו מלמדים כי הירידה ברכישות המשקיעים הושפעה במידה שולית מחוק זה. כפי שיפורט להלן, השפעתו של חוק, ובפרט ביטולו האפשרי, ניכרת יותר במכירות המשקיעים.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור נתניה עם ירידה חדה של 20% ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט, בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 30% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בכך הגיעו רכישות המשקיעים באזור זה לרמה של פחות מ-140 דירות, אחת הרמות החודשיות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשות האוצר). ״ירידה זו ברכישות המשקיעים באזור נתניה הינה בין הגורמים המסבירים את השפל בתזרים המזומנים של קבלנים באזור ממכירת דירות חדשות״, כתב נוה.

רכישות משפרי הדיור בשפל

היקף הרכישות על ידי משפרי הדיור – פלח שוק שהוזנח בשנים האחרונות על ידי הממשלה, נותר נמוך במהלך חודש אוגוסט ועמד על 2,900 דירות בלבד, בדומה לרמה הנמוכה שנרשמה בחודש הקודם וירידה חדה של 20% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. נזכיר, כי קהל היעד של תוכניות הממשלה הוא הזוגות הצעירים, ולכן האפשרויות שעומדות בפני משפרי הדיור לרכישת דירה הן בעיקר בשוק הדירות מיד שניה, בפרויקטים שנבנו בשוק הפרטי, או כאלה בשיווק של המדינה שבנייתם ומכירת הדירות בהם מתרחשת כעת.

מסיבה זו, מאז חודש פברואר האחרון יורדות רכישות משפרי הדיור בכל חודש בהשוואה למקביל לו אשתקד, כאשר בחודשיים האחרונים מתעצם שיעור הירידה. באוצר מנמקים חלק מהירידה גם בהחמרת המיסוי על המשקיעים ובהתקררות השוק באופן כללי.

אחד הנתונים המעניינים שעולים מהסקירה הוא שסך הדירות שרכשו משפרי הדיור בחודש אוגוסט נמוך ממספר הדירות שנמכרו על ידם. באוצר מנסים להסביר זאת בכך שחלק מהדירות שנמכרות הינם מתוך "מלאי" הדירות בהמתנה ו/או חלק ממשפרי הדיור הקדימו למכור את דירתם הישנה וטרם רכשו דירה חדשה, אך יתכן מאד שחלק מאותם משפרי הדיור לא מצליחים למכור את הדירות שברשותם.

ביטול חוק מיסוי דירה שלישית – הפסיק את מכירות המשקיעים

מכירות המשקיעים בחודש אוגוסט רשמו ירידה של 6% בהשוואה לחודש הקודם, גבוה במעט מהירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה. בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, בו פורסמה ההחלטה על הטלת מס דירה שלישית, ירדו מכירות המשקיעים בשיעור חד של 24%, גבוה משמעותית מהירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה. נוה ציין כי הירידה מוסברת בביטול חוק מיסוי דירה שלישית ״יתכן ופרסום פסיקת בג"צ בתחילת אוגוסט על ביטולו של חוק מס דירה שלישית היה בו כדי להשפיע על האטה בקצב מכירות המשקיעים״.

נוה הוסיף כי גורם נוסף שיש בו כדי להשפיע על האטה בקצב מכירות המשקיעים בחודשים האחרונים, ביחס לירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה (דהיינו, שהירידה במכירת דירות ע"י משפרי דיור הינה מתונה יותר ביחס למכירות המשקיעים) הינה העובדה לפיה חלה עליה במכירות משפרי הדיור מתוך "מלאי" הדירות בהמתנה (הכוונה לדירות "הישנות" של משפרי הדיור, שכבר רכשו דירה חדשה ועליהם למכור את דירתם הישנה תוך שנה וחצי, אחרת יחויבו במיסוי כמשקיעים).

חרף הירידה במכירות המשקיעים הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים, על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים כאמור. קצב הירידה נותר דומה לזה של החודש הקודם (לאחר ירידה בקצב זה בחודשים הקודמים).

ירידה ברכישת דירות מקבלן - בכל האזורים פרט לת״א

סך הדירות החדשות מקבלן שנרכשו בחודש אוגוסט עמד על 2,400 דירות, ירידה של 4% בהשוואה לחודש הקודם וירידה חדה של 18% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד מספר הדירות החדשות שנמכרו על 2.1 דירות אלף דירות, עליה של 7% בהשוואה לחודש הקודם (המתרכזת בעיקר בת"א) וירידה של 17% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. יש לציין כי על פי הסקירה, הירידה החדה ברכישת דירות חדשות בחודש אוגוסט בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מקיפה את כל האזורים, למע ת"א (ששמרה על יציבות) ונמשכת מאז אוקטובר אשתקד.

בפילוח גיאוגרפי נוה מציין כי נמצא שהמכירות באזור ת"א ממתנות את הירידה בתזרים המזומנים של הקבלנים, בעוד באזור נתניה ירד תזרים זה בחודשים יוני-אוגוסט בשיעור חד של 40%, כפליים משיעור הירידה הארצי. נוה ציין כי לאור כך המשמעות היא שקבלנים שאין להם פרויקטים בת"א נפגעים יותר מהירידה החדה ברכישת דירות חדשות.