הכלכלן הראשי באוצר: ירידה של 9% ברכישת דירות ביולי
לפי סקירתו של יואל נוה, חודש יולי 2017 היה אחד החלשים מבין חודשי יולי בעשור האחרון - עם 8,800 עסקאות בלבד. בניכוי עסקאות מחיר למשתכן מדובר בירידה של 4%. נוה: "נמשך הקיפאון בשוק הדיור"
"ביולי נמשך הקיפאון בשוק הדיור" - כך כותב יואל נוה, הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בסקירתו השבועית שפורסמה הבוקר (ב'). על פי הנתונים, בחודש יולי נרשמה ירידה של 9% במספר העסקאות לרכישת דירות בהשוואה ליולי אשתקד, וצוין כי מדובר באחת הרמות הנמוכות שנרשמו בחודשי יולי בעשור האחרון.
- הלמ"ס: ירידה של כ-17% ברכישת דירות חדשות בשנה החולפת
- עשו עסקה: דירת 3 חדרים בתל אביב הושכרה ב-5,000 שקל לחודש
- ההגרלה הגדולה של מחיר למשתכן חשפה: אין מספיק דירות קטנות
מסקירתו של נוה עולה כי מספר העסקאות בחודש יולי (גם יד שנייה וגם מקבלן) עמד על 8.8 אלף דירות, בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 6% במספר העסקאות, ובהשוואה לחודש המקביל אשתקד מגיע שיעור הירידה כאמור ל-9%. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עומדים שיעורי הירידה על 4%.
רכישת דירות חדשות - ומבצע חבר ברחובות
סך הדירות החדשות שנרכשו בחודש יולי עמד על 2.5 אלף דירות, בדומה לחודש הקודם וירידה של 8% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. על פי סקירת הכלכלן, בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד מספר הדירות החדשות שנמכרו על 2,000, גידול של 8% בהשוואה לחודש הקודם (המתרכז כולו באזור רחובות, על רקע מבצע מכירות למועדון הצרכנות חבר), וירידה של 21% בהשוואה ליולי אשתקד. נוה מציין כי מאז אוקטובר אשתקד נרשמת ירידה חדה במכירת דירות חדשות, בשיעורים הנעים בין 20%-50% (כל חודש לעומת המקביל לו אשתקד).
הכלכלן מסביר כי הגידול במספר העסקאות בדירות חדשות בחודש יולי לעומת החודש הקודם התרכז באזור רחובות (בראשל"צ), על רק מבצע מכירות לחברי מועדון צרכנות, במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק באזור. בניכוי מכירות אלו היתה נרשמת ירידה של 8% בסך העסקאות בדירות חדשות ב"מחירי שוק" לעומת החודש הקודם, וירידה של 32% בהשוואה ליולי אשתקד.
אתר בנייה צילום: ישראל יוסף
מבחינת עסקאות בערים - ירידות בולטות במיוחד נרשמו באזור ירושלים ובאזור נתניה. בשני אזורים אלו נמצאת כמות העסקאות בחודש יולי בחלק התחתון של התפלגות העסקאות באזורים אלו ב-15 השנים האחרונות.
הקיפאון ממשיך להשפיע על תזרים המזומנים של הקבלנים, בהשוואה לחודש המקביל אשתקד עדיין נמוך תזרים זה ב-21%. לטענת נוה, מאז אפריל האחרון מתבצעות העסקאות בדירות חדשות תוך ירידה במחיר הממוצע. מעניין לראות כי המבצע של חבר הביא לגידול בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות בהשוואה לחודש הקודם.
בשנה האחרונה: ירידה של 50% ברכישות המשקיעים באזור המרכז
משקל הדירות שנרכשו ע"י משקיעים בחודש יולי עמד על 18%, גידול של 1% בהשוואה לחודש הקודם ונמוך ב-2% לעומת יולי אשתקד. במונחים כמותיים עמד מספר הדירות שרכשו המשקיעים בחודש יולי על 1,700 דירות, גידול של 5% בהשוואה ליוני, אולם ירידה של 13% בהשוואה ליולי אשתקד, "זאת בהמשך לירידה בשיעורים דו-ספרתיים ברכישות המשקיעים מאז אוקטובר אשתקד", נכתב בסקירה.
סך הדירות שרכשו המשקיעים באזור המרכז בחודש יולי עמד על 154 דירות בלבד, ירידה של 25% בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה אף יותר, של 50%, בהשוואה ליולי אשתקד. חלקם של המשקיעים בסך העסקאות באזור עמד על 11%, רמת שפל היסטורי באזור זה.
שר האוצר כחלון באחת ההגרלות של מחיר למשתכן צילום: תומי הרפז
כאשר בוחנים את רמות השכר של רוכשי הדירות להשקעה באזורי המרכז, רחובות וירושלים, במקביל לרמות המחירים של הדירות שנרכשו, נמצא כי רמות המחירים של הדירות שנרכשו להשקעה באזור רחובות דומות מאד לאלו שנרכשו באזור ירושלים (כ-1.8 מיליון שקל). עם זאת, רמות השכר של המשקיעים בירושלים נמוכות משמעותית. כך, בעוד שבאזור רחובות עמד השכר ברוטו למשק בית של המשקיעים על 41 אלף שקל, באזור ירושלים עמד שכר זה על 23 אלף שקל. לטענת נוה, פערי השכר בין המשקיעים מירושלים לת"א מעמיד בסימן שאלה את מקורות המימון של המשקיעים באזור ירושלים. כלומר, ישנה רמיזה לכך שהעסקאות ככל הנראה מבוצעות בכסף שחור.
ירידה של 8% במכירות המשקיעים; עלייה במכירות מרובי הנכסים
מכירות המשקיעים בחודש יולי רשמו ירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם, בדומה לסך הירידה במספר העסקאות בדירות יד שנייה. בהשוואה לחודש המקביל אשתקד ירדו מכירות המשקיעים בשיעור של 13%, גבוה במעט מסך הירידה בסך העסקאות בדירות יד שנייה.
על פי הסקירה, ניתוח מכירות המשקיעים בחודש יולי מצביע על ירידה חדה במשקל הדירות שנמכרו למי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, זאת לאחר מגמת עלייה במשקלם בשנה וחצי האחרונות. נוה מציין כי יתכן וההכרזה על "ההגרלה הגדולה" במכרזי מחיר למשתכן (פורסמה באמצע יוני) הביאה להמתנה של הזוגות הצעירים, ובך "תרמה" לירידה במכירות המשקיעים.
משקל "מרובי הנכסים" במכירות המשקיעים הוסיף לעלות בשיעור מתון, אל רמה של 18%, גידול של 1% לעומת יוני, וגידול חד של 5% בהשוואה ליולי אשתקד. גידול חד יותר, של 11%, נרשם באזור ת"א, שבו הגיע משקל מרובי הנכסים במכירות המשקיעים ל-20%. גידול זה בולט במיוחד על רקע הירידה בסך הדירות שמכרו כלל המשקיעים באזור זה. "סביר להניח כי הגידול במכירות מרובי הנכסים באזור ת"א מוסבר במידה רבה בפרק הזמן הקצר שנותר עד למועד הדיווח לרשות המסים של אלו החייבים במס דירה שלישית", נכתב בסקירה ויש להוסיף כי בהקשר זה פסיקת בג"ץ לביטול חוק מס דירה שלישית ניתנה רק בחודש אוגוסט.
נרכשו 500 דירות מחיר למשתכן וההטבה משתלמת יותר ממועדוני צרכנות
רכישת דירות על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה הסתכמה בחודש יולי ב-4,200 דירות, מזה כ-500 דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בניכוי מכירות מוזלות אלו נרשמה יציבות ברכישות הזוגות הצעירים, הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה ליולי אשתקד.
הכלכלן הראשי באוצר מסביר כי היציבות ברכישות הדירות לרוכשי דירה ראשונה, נובעת רובה ככולה מגידול חד, של 48%, ברכישת "דירה ראשונה" באזור רחובות, על רקע מבצע המכירות למועדון הצרכנות שהוזכר לעיל, במחירים הנמוכים מ"מחירי השוק". לטענת נוה, ניתוח מאפייני האוכלוסייה שרכשה "דירה יחידה" במסגרת מבצע מכירות זה מלמד כי מחציתם כלל אינם עומדים בקריטריונים המזכים ב"מחיר למשתכן", בהיותם רווקים מתחת לגיל 35 (לא מן הנמנע כי לפחות חלק מרכישות אלו של "דירה יחידה" הן משיקולי מס).
עוד ציין הכלכלן, כי על רקע מבצע המכירות של חבר עדיין פחות משתלם מההנחה במחיר למשתכן. לטענתו, ניתוח רמות המחירים בין שני פרויקטים אלו (חבר מול מחיר למשתכן) מלמד כי גם לאחר ההנחה שניתנה לחברי מועדון הצרכנות, רמות המחירים במסגרת "מחיר למשתכן" נמוכות יותר. מנגד, רמות השכר של רוכשי "מחיר למשתכן" גבוהות יותר (בשל שיעור גבוה יותר של שני בני זוג עובדים, לעומת מחצית רוכשים שהינם רווקים בפרויקט האחר). "עובדה זו יש בה כדי להעיד על מינוף גבוה יותר של הרוכשים במסגרת מועדון הצרכנות, או הון עצמי גבוה יותר הודות לרמות שכר גבוהות יותר של הוריהם", ציין נוה.
משפרי הדיור יושבים על הגדר
רכישת דירות על ידי משפרי דיור בחודש יולי הסתכמה ב-3,000 דירות, ירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה, של 22%, בהשוואה ליולי אשתקד, "בכך הוביל סגמנט זה את הירידה במספר העסקאות בחודש יולי. יתכן ויש בכך כדי לבטא את החשש של משפרי הדיור לרכוש דירה בטרם ימכרו את דירתם הקודמת, על רקע הקיפאון בשוק", נכתב בסקירה.
