האם שוק קבוצות הרכישה התאושש מאז פרשת ענבל אור?

האם שוק קבוצות הרכישה התאושש מאז התפוצצות פרשת ענבל אור? הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ”ס) אמנם מצאה עלייה של 40% בפעילות קבוצות הרכישה ב־12 החודשים האחרונים, יולי 2016 עד יוני 2017, שבהם החלה בנייתן של כ־4,170 דירות על ידי קבוצות רכישה. אך מאחר שמדובר בקבוצות שהתארגנו לפני למעלה משנה ואף למעלה משנתיים, נראה שמוקדם לחגוג את התאוששותו של השוק הזה, שנפגע מהדי קריסתה של חברת אור לפני כשנה וחצי, והבריח משקיעים מהענף.

מארגני קבוצות הרכישה מציגים דעות שונות בנוגע להתאוששות הענף, אך כולם סוברים שהוא עבר אבולוציה מאז פרשת ענבל אור. על כל פנים, בזמן שחלף מאז שנקלעה החברה של ענבל אור לפירוק, הגישה לשכת עורכי הדין למשרד המשפטים נייר עמדה המציג את המלצתה לאופן שבו אמורה להתנהל קבוצת רכישה, במטרה להפוך את ארגון קבוצות הרכישה להליך בטוח יותר ושקוף יותר ממה שהיה. מהלך נוסף שהחל לקרום עור וגידים לאחר פרשת ענבל אור הוא קידום חקיקה שתגן ככל האפשר על חברי קבוצות הרכישה.

מתרכזים בתל אביב

עו”ד אברהם ללום, סגן יו”ר לשכת עורכי הדין ויו”ר פורום המקרקעין בלשכה, נמנה עם מגבשי נוסח הצעת החוק שהוגשה למשרד המשפטים מלווה כיום חמש קבוצות רכישה בתל אביב, בבאר יעקב ובחיפה, ונשמע קצת פסימי בנוגע להתאוששות הענף: “יעבור עוד זמן עד שהשוק יתגבר על הנזק שהותירו ענבל אור ומארגנים לא מקצועיים אחרים. זה תחום סבוך שיש בו הרבה תביעות מעבר לענבל אור שעליה שומעים רבות“. עם זאת, חלו מאז גם התפתחויות חיוביות. לדבריו, קבוצות הרכישה שפועלות היום הן הקבוצות היותר מקצועיות, ולא “שחקנים שעשו סיבוב ויצאו”: “מדובר במארגנים שזו העבודה שלהם והוכיחו את עצמם”. הוא גם צופה פריחה מחודשת בענף קבוצות הרכישה במקרה שהצעת החוק למיסוי דירה שלישית תבוטל.

חריש. אחת הטענות היא שנתוני הלמ”ס משקפים את גל הקבוצות שנוצר מהמענקים שניתנו בחריש צילום: עמית שעל

אחד ממארגני קבוצות הרכישה הבולטים בפריפריה הוא ישראל זעירא מחברת באמונה, שאחראי על קבוצות רכישה רחבות היקף, שהבולטות בהן בחריש ובכרמי גת. להערכתו, נתוני הלמ”ס אינם משקפים את המצב כיום: “הנתונים מראים את גל הקבוצות שנוצר בשל המחסור בדירות והמענקים שניתנו בחריש ודחפו אנשים לקבוצות. נכון שהקבוצות קיימות וממשיכות לפעול בתל אביב, אבל חוץ מאזור תל אביב ופה ושם ירושלים, אני כמעט ולא רואה קבוצות רכישה. המדינה נלחמת בזה עם מחיר למשתכן, בדיוק כפי שאין קרקעות ליזמות פרטית. דבר שני, פרשת ענבל אור גרמה לכך שהאמון של הציבור בקבוצות נפגע מהותית“.

ענבל אור באחד הדיונים בביהמ"ש צילום: אוראל כהן

פולי טטרו, מנכ”ל משותף בלידר טופ קפיטל, העוסקת בפעילות חוץ־בנקאית ומממנת בין היתר קבוצות רכישה, סובר אף הוא כי שוק קבוצות הרכישה נפגע מאז פרשת אור, וטרם השתקם: “אני חושב שמרבית הפרויקטים שנכללו בנתוני הלמ”ס משקפים את הפעילות בחריש. קבוצות הרכישה היו בהליכי השבחה ולקח להן זמן רב עד שהגיעו לשלב התחלת הבנייה, הביצוע אושר רק ב־2017. היו הרבה קבוצות שהיו תקועות בשלב המימון עם הבנקים ופנו למימון חוץ־בנקאי. בכל הקשור לשיווק קבוצות רכישה, יש ירידה דרסטית בגלל ענבל אור, אבל עדיין יש קבוצות רכישה רבות שרכשו את הקרקע לפני שנים. הן כאן והן קיימות והן ימשיכו לצאת אל השוק בשנים הקרובות. התארגנויות חדשות אין הרבה, וזה לא בהיקפים שהיה פעם”.

פעילות מפוקחת

בניגוד לעמיתיו, עדי דנה, מנכ"ל אלדר השקעות, שהחל לארגן קבוצה חדשה לפרויקט בנווה שאנן בדרום תל אביב, סבור כי נתוני הלמ”ס המציגים עלייה בהיקף העסקאות של קבוצות רכישה נכונים גם להיום: "אנחנו מרגישים בביקוש של משקיעים בעיקר בהשתתפות בקבוצות רכישה באזור המרכז, שם

אנחנו פועלים. יש התכנסות חזרה של משקיעים לאזור המרכז וגם קבלנים שפועלים כאן מוכרים בעיקר למשקיעים".

דנה מעריך כי להתעוררות שהוא מזהה יש קשר ישיר להתפתחות הענף: "שוק המארגנים עבר אבולוציה ושכלול בעקבות הפרשה של ענבל אור. אנחנו עובדים לפי מודל של קבוצת רכישה מפוקחת, שבמסגרתו התחייבנו לקחת על עצמנו באופן וולונטרי את כל ההמלצות של לשכת עורכי הדין לארגון קבוצת רכישה, וזה אומר שרק נאמן רשאי לגעת בכספים, יש עבודה עם דו”ח אפס פתוח לקבוצה, יש דו”ח כלכלי, עבודה לפי תב"ע מסודרת, רישום הערות אזהרה בטאבו וקבלה של שכר המארגנים בהתאם להתקדמות הפרויקט".

רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ, שבאופן טבעי מתנגד לפעילות של קבוצות הרכישה, טען כי “אפקט ענבל אור” עדיין משפיע על השוק: "רוב הפרויקטים של קבוצות הרכישה יוצאים לדרך באיחור גדול, כך שרוב הפעילות שדיווחה עליה הלמ"ס היא תוצאה של התארגנות קבוצות לפני שנים".