המדריך להקמת קבוצת רכישה

המחאה הגדולה בהיסטוריה של מדינת ישראל פרצה לחיינו בקיץ 2011. מספר סטודנטים שהרגישו כי מחירי שכירות הדירות חונקים אותם ולא מאפשרים קיום בכבוד, הקימו אוהלים בשדרות רוטשילד כרמז למצוקה זו. למחאה הצטרפו זוגות צעירים רבים שראו כי חלומם הבסיסי לרכישת דירה הולך ומתרחק. המחאה אמנם לא צלחה ולא הורידה את מחירי הדיור, אך העלתה את המצוקה הגדולה לתודעת האזרחים והממשלה בישראל.

פוליטיקאים רבים מכל קצוות הקשת הפוליטית העלו רעיונות להוזלת מחירי הדיור. זכורים במיוחד תוכנית "מחיר מטרה" של שר הבינוי לשעבר, 'אורי אריאל', ״תוכנית "מע"מ אפס", של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, ותוכנית "מס על דירה שלישית" של שר האוצר הנוכחי, משה כחלון.

בנוסף, יוזמות אזרחיות פרטיות ניסו אף הן להוזיל משמעותית את מחירי הדיור. אחת מהתוכניות הטובות יותר הייתה היוזמה של "קבוצות הרכישה".

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה כשמה כן היא: קבוצה של אנשים, אותה מארגן אדם מסוים, הרוכשת קרקע במשותף לצורך בנייה משותפת עליה ומתקשרים בהסכם שיתוף.

פרויקט של קבוצת רכישה צילום: אוראל כהן

בקבוצת הרכישה מתארגנים אנשים פרטיים על מנת לבנות פרוייקט בינוי (דיור או מסחרי) ובכך חוסכים את עלותו של היזם. הרוכשים בעצמם מאתרים קרקע המיועדת לבניה (או לקראת הפשרה) חותמים על הסכם רכישה מול בעלי הקרקע בהנחיית עו״ד ובנוסף חותמים על הסכם שיתוף אשר נוסח על ידי עו״ד המהווה מסגרת חוזית בין קבוצת הרוכשים. בדרך כלל, במסגרת חוזה זה, נקבעת גם דרך ההתקשרות עם הקבלן המבצע שמטרתו להוביל את חברי הקבוצה אל עבר המוצר המוגמר.

על-פי החוזה, חבר בקבוצה אינו יכול לסגת בפתאומיות מההסכם ולהשאיר בבעלותו את הקרקע, כך שלמעשה בחתימתו של החבר על הסכם השיתוף, הוא רוכש את המוצר המוגמר.

מיהו הגורם המממן?

על קבוצת הרכישה לפנות לבנק (או לגורם מממן אחר) שיבטיח את מימון הפרויקט הנדרש עד לסיום הבניה. הגורם המממן יבקש כתנאי להעברת האשראי לראות כי הקרקע עליה ייבנה הפרויקט נקייה מכל חוב ומכל שיעבוד.

בנוסף, הבנק בודק את היכולת הכלכלית של כל חבר קבוצה בנפרד לעמוד בהלוואה או משכנתא אותה ייתן לו. באמצעות דוחות תקופתיים, בודק הבנק גם את התקדמות הפרויקט וגם אם הבנייה עומדת בזמנים אותו קצב לכל שלב בבנייה.

עו"ד חני צ'רנובילסקי צילום: רונית ינון

מס רכישה:

כמו בכל קניית נכס, גם בקבוצות אלו יש חובת מס רכישה. המחולק לשתי קטגוריות:

1. מס על נכס שאינו דירת מגורים – המס על פי שווי המכירה של הנכס הבנוי.

2. מס על נכס שהנו דירת מגורים – רוכש בקבוצת רכישה של דירת מגורים יחויב במס רכישה לפי שווי המכירה של הנכס המוגמר אלא אם אין זיקה בקבוצת הרכישה לנכס המוגמר. קרי, אין רמז לכך שעל הקרקע יוקמו מבנים או שאין חתימה עם קבלן המעידה על כך, אז, ישלמו חברי קבוצת הרכישה מס על הקרקע בלבד.

אלא שכאמור, עניין קבוצות הרכישה אינו מוסדר לגמרי בחוק וכתוצאה - הדברים הרבה יותר סבוכים ונוטים לתחום האפור. בין יתר ישנן ה"מוקשים" שניתן למנות.

ולכן נשאל את השאלה - מה צריך לבדוק ולעשות בטרם רכישה בקבוצת רכישה בטרם החתימה על הסכם השיתוף?

1. יש לתת את הדעת כי לעתים יש חיוב בסכומי כסף נוספים מעבר למוסכם, שכן סכום הרכישה נקבע על בסיס אומדן והוא לרוב אינו סופי. יש מקרים בהם הרוכשים יידרשו לחיובים נוספים, בין אם הם נובעים ממיסים ובין אם ייקורים או תוספות הנדרשות לדירה. יש לשים לב לעניין זה.

2. יש לתת את הדעת שיש ברכישה מקבוצת רכישה היעדר בטוחה לכספי הרוכשים, שכן חוק המכר (דירות) מחייב קבלנים להנפיק ערבות בנקאית לרוכשי הדירה. ערבות בנקאית מונפקת ע"י הבנק המלווה את הפרויקט והיא מהווה בטוחה לכספי הרוכש למקרה שהקבלן יפשוט רגל. חוק זה אינו חל על קבוצת רכישה ויש להפקיד על מנגנון ביטחון לרוכשים.

3. יש לבדוק את זהות מארגן הקבוצה. המארגן הוא מרכזה של הקבוצה והוא שיקבע את הצלחת הפרוייקט. לכן הוא חייב להיות בעל ידע, ניסיון ומומחיות בנושא הספציפי של קבוצות רכישה. כמו כן, הוא חייב להיות בעל "קבלות". אינדיקציה לכך היא מספר פרויקטים שארגן ואשר הסתיימו בהצלחה. הטיפ - לבקש רשימת פרוייקטים שביצע והסתיימו בהצלחה.

4. בדיקת הזכויות בקרקע ומי הם בעלי הקרקע: קבוצת רכישה הנה עסקה סבוכה הטומנת בחובה מערכת ענפה של הסכמים רבים, המגלמים רצף של זכויות שלא כולן קנייניות אלא חוזיות. חשוב לבחון את כל ההסכמים הנוגעים לעסקה, לבדוק מי הם בעלי הקרקע, מהי הזכות של המארגן בקרקע, ניתן לבדוק בעירייה גם את הוראות התב"ע ביחס לקרקע, ולבדוק האם התקבל כבר היתר בנוגע לפרויקט ואם לא, מה הצפי, אם בכלל.

5. לבדוק מי הם רוכשי הקבוצה: צריך לזכור כי רוכשי היחידות הם אלו שיהיו שכניכם. בדקו מי הם הרוכשים שכן הקבוצה תלויה בכל החברים בה וכך גם הצלחת הפרוייקט. הבדיקות הרלוונטיות בהקשר זה הנן - האם ומאיזה חתך אוכלוסיה / מעמד כלכלי.

6. מיהו הקבלן המבצע את הפרויקט? כאמור, עסקת קבוצת רכישה מורכבת משתי מערכות חוזיות המבטאות שני שלבים שונים ונפרדים בתכלית: האחת – עסקת רכישת הקרקע והשנייה עסקת הזמנת שירותי הבנייה מקבלן מבצע. רק בדרך זו יושג החיסכון המיוחל לקבוצת רכישה. בהקשר זה, חובה לוודא שלא מתקיים קשר בין מארגן הקבוצה, מוכר הקרקע והקבלן. שאחרת – עשויה העסקה להיחשב בעיני רשויות המס כעסקת רכישת דירה מוגמרת (שהדירה נרכשה מקבלן) ואז רוכשים יכולים למצוא עצמם מחויבים במס רכישה לפי עלות דירה מוגמרת, במקום בגין רכיב הקרקע בלבד.

7. דו"ח אפס הערכה ע"י שמאי. דו"ח אפס הוא למעשה הערכה כלכלית מפורטת של הפרויקט ע"י שמאי. הערכה זו כוללת תמחור מלא של הקרקע, עלויות בנייה ומשתנים נוספים שהשמאי בודק. הסתכלות בדו"ח האפס, והשוואתו לעלות נכסים דומים באזור, ייתן לרוכשים פרספקטיבה טובה ביחס לאטרקטיביות העסקה אך יחד עם זאת יש לזכור כי במרבית המקרים יהיו עלויות נוספות.

8. ליווי בנקאי לחברי הפרויקט: יש לוודא שחברי הקבוצה התקשרו עם בנק למשכנתאות להבטחת מימון הפרויקט. כל הרוכשים חייבים לקבל אישור של הבנק למשכנתאות, שכן היעדר ליווי לאחד מחברי הקבוצה עלול להביא לעיכוב/תקיעת הפרויקט.

9. הבטחת הכספים: כאמור, חוק המכר אינו חל על קבוצות רכישה ועל כן יש להסדיר נושא קבלת ערבות חוק מכר מהקבלן כבר בשלב ההתקשרות בהסכם השיתוף ולא יאוחר מכך.

10. חשיבות עורך הדין בליווי הרוכש ברכישה בקבוצת רכישה: חשיבות עו״ד בליווי הליכים משפטיים בכלל ובקבוצות רכישה בפרט חשוב ביותר. פעמים רבות טעויות בחוזים ובהסכמים עשויות לגרום למצב בו חבר בקבוצה יאבד כל השפעה על ההליך. מדובר בנושא רגיש עם דקויות אשר בעין בלתי מזוינת לא ניתן להבחין בהן והדבר עלול להוביל להפסדים של מאות אלפי שקלים ויותר. גם בעניין מס קבוצות הרכישה ניתן לחסוך כספים רבים על ידי הכרת האפשרויות החוקיות בתהליך. לכן, חשוב לבחור עורך דין שעיקר עיסוקו בקבוצות רכישה ומכיר את כל החוקים הנוגעים בדבר על מנת שיוכל וידע להוביל אתכם לחוזה הטוב והמתגמל ביותר עבורכם.

עו״ד חני צ׳רנובילסקי, עוסקת בתחום המקרקעין והנדל"ן

מאמר זה אינו מחליף ייעוץ משפטי