האוצר: ירידה של 8% ברכישת דירות ברבעון הראשון, עסקאות המשקיעים ירדו ב-32%

ברבעון הראשון של 2017 נרכשו 27.5 אלף דירות, ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, כך מדווח הכלכלן הראשי במשרד האוצר, יואל נווה, בסקירה לרבעון הראשון של השנה. ירידה זו היא בהמשך לירידה של 14% ברבעון האחרון של 2016. עם זאת, בהשוואה לרבעון האחרון של 2016, מדובר בגידול של 13% שהתרכז בפלח השוק של דירות יד שנייה, בין היתר על רקע גידול חד במכירות המשקיעים. 

"זו אחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר שנרשמו בשנתיים האחרונות", מציין נווה. כמו כן, הוסיף כי לראשונה מאז 2003, לא חצו רכישות המשקיעים את הרף של 9,000 דירות בשני רבעונים עוקבים, במצטבר.

בנייני דירות בפ"ת צילום: דוד הכהן

במשרד האוצר טוענים כי מדובר בקיפאון בשוק הנדל"ן השונה מתקופות קודמות. הכלכלן הראשי מוסיף כי הירידה ברכישות היא לצד ירידה במחירי הדיור: "ברבעון הראשון העמיק הסנטימנט השלילי של המשקיעים. במקביל נרשמה ירידה במדד מחירי הדירות (של הלמ"ס). העובדה לפיה במחאה החברתית ובתקופת ההמתנה למע"מ אפס אחוז, נותר חיובי באותן תקופות, יש בה כדי לרמז כי הירידה הנוכחית במחירי הדירות היא בעלת אופי שונה".

מכירות המשקיעים ברבעון הראשון של 2017 הגיעו ל-7,000 דירות. מהסקירה עולה ששיעור המשקיעים בסך העסקאות ברבעון הראשון ירדו ל-16.8% בלבד. לטענת הכלכלן באוצר, במונחים כמותיים ירדו רכישות המשקיעים בשיעור חד של 32% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בהמשך לירידה של 26% ברבעון הקודם (בהשוואה למקביל ב-2015). 

באוצר טוענים כי בולט במיוחד גידול במכירות ע"י "מרובי נכסים". הירידה במספר עסקאות המשקיעים וגידול במכירות, הובילה לטענת האוצר לירידה חדה של 2,500 דירות בלבד במלאי המוחזק בידי המשקיעים.

הזוגות הצעירים ממתינים למחיר למשתכן ואלו שרכשו בתכנית בעלי הכנסה גבוהה

ברבעון הראשון של 2017 נרכשו 12 אלף דירות ע"י זוגות צעירים, בדומה לתקופה המקבילה אשתקד. רכישת דירות חדשות ע"י סגמנט זה ירדה ב-40%. בהשוואה לרבעון הקודם שהראה תוצאות נמוכות במיוחד נוכח חודש אוקטובר הרווי חגים, עלו רכישות הזוגות הצעירים ב-13% מזה, גידול של 19% ברכישת דירות יד שניה. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" מעמיקה הירידה ברכישות הזוגות הצעירים (בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד) לירידה של 38%.

עוד עולה מנתוני משרד האוצר כי מתוך קרוב לשלושת אלפי הדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון הראשון השנה, כ-600 דירות נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן", כאשר מחצית מדירות אלו נרכשו בקרית מוצקין ובקרית ביאליק. כמו כן, בפילוח גיאוגרפי של הרוכשים בקרית מוצקין מלמד כי חלק הארי,60%, מרוכשים אלו מתגורר באזור חיפה והצפון. עשירית מהרוכשים מתגוררים בת"א ו-18% מתגוררים באזור המרכז (לא כולל ת"א).

ניתוח האוצר מראה שהתכנית מתאימה לרוכשים בעלי יכולת כלכלית גבוהה וכי לא רבים מסוגלים לעמוד בתשלום המשכנתא במקביל לתשלום שכר הדירה. על פי הסקירה, בקרית מוצקין למשל, עמד השכר הממוצע של הזוגות הצעירים על 19 אלף שקל, ברוטו למשק בית. השכר הממוצע של ראש משק הבית עומד על 13 אלף שקל, גבוה ב-34% מהשכר הממוצע לשכיר במשק, בעוד שכרו של בן/בת הזוג מקרב הרוכשים בפרויקט זה עומד על 8.4 אלף שקל בלבד, נמוך ב-16% מהממוצע הארצי למשרת שכיר.

במשרד האוצר מסייגים את הנתונים אודות הרוכשים בעלי הממון במסגרת התכנית ומציינים כי ליותר מרבע (27%) מהורי רוכשים אלו אין בבעלותם דירה. כמו-כן, בהשוואת רמות השכר של ההורים, לעומת ילדיהם, נמצא כי ברמת השכר החציוני אין פערים בין הילדים להוריהם (ברמת השכר הממוצע הפער אמנם קיים, של 30%, אבל בהתחשב בפערי הגילאים, הוא אינו גבוה יחסית).

נמשכת הירידה ברכישות דירות מקבלן במיוחד מהחברות הגדולות

בניתוח מכירות הקבלנים לפי קבוצת גודל, נמצא כי הירידה במכירת דירות חדשות בקרב החברות הגדולות הינה בשיעורים גבוהים יותר מזו של החברות הבינוניות והקטנות יותר. כך, בעוד שברבעון הראשון אשתקד, ריכזו 30 הקבלנים הגדולים כשליש מסך הדירות החדשות שנמכרו, ברבעון הראשון השנה ירד משקלם ל-27%. בקרב עשרת הקבלנים הגדולים נרשמה ירידה משמעותית גם כן, מ-17.9% ל-14.7%,

במשרד האוצר התייחסו לבעיית הנתונים בענף הנדל״ן, על אף הירידה במכירות הקבלנים לא ידוע מהו מלאי הדירות שבידי הקבלנים והדירות אותן הם כבר החלו לשווק "על הנייר". זאת נוכח הפסקת פרסום מלאי הדירות הקיים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שטענו לבעיה בנתוני משרד הבינוי והשיכון ועל כן הופסקו הפרסומים לעניין זה. כך שקשה לומר האם ישנו מלאי גדול המצוי בידי הקבלנים שמעיד על קיפאון אמיתי וירידה ברכישות מקבלן או שמא מדובר בירידה במלאי הקבלנים נוכח שיווקי קרקעות רמ״י רק לתכנית מחיר למשתכן ומחסור בדירות למכירה.

במשרד האוצר ציינו כי בהתבסס על נתוני החברות הציבוריות לבורסה לשנים 2016-2015, לפיהן חל גידול משמעותי במלאי הדירות שהוחל בבנייתן בקרב חברות אלו (רובן ככולן נמנות לפחות על 30 הגדולות בענף), אזי הירידה החדה יותר במכירות החברות הגדולות בענף אינה נובעת מהיעדר מלאי, או מלאי נמוך, אלא ככל הנראה מגמישות נמוכה יותר של קבלנים אלו ביחס למחיר. לטענת הכלכלן הראשי באוצר, סביר להניח שגמישות זו תגדל ככל שתימשך המגמה הנצפות ברבעונים האחרונים ביחס לסגמנטים השונים של השוק, בפרט אלו של המשקיעים והזוגות הצעירים.