תמ"א 38 - המדריך המלא

תוכנית תמ"א 38 אשר אושרה על ידי ממשלת ישראל באפריל שנת 2005, הינה תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה ותפקידה העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות האדמה. ההגיון העומד מאחורי התכנית הינה העובדה כי רוב המבנים שנבנו לפני שנת 1980 (בטרם נכנס לתוקף התקן הישראלי) אינם עומדים בדרישות המקובלות בעולם ולאור זאת, עולה החשש שאם חלילה תתרחש רעידת אדמה עוצמתית בישראל, יגרום הדבר לקריסת מבנים רבים ולאלפי הרוגים.

בתכנית זו הציעה מדינת ישראל תמריצים לחיזוק המבנים, כאשר בניין שיחוזק יהיו דיריו זכאים לבניית קומות נוספות אשר יחולקו ביניהם שווה בשווה על פי נוסחה זו: 1.5 קומות נוספות עבור בניין בן קומה אחת, 2.5 קומות נוספות עבור בניינים בני 2 קומות, 3 קומות עבור בניינים בני 3 קומות ו 3.5 קומות עבור בניינים בני 4 קומות ומעלה. בדרך כלל, לוקחים הדיירים חברה חיצונית לטובת ניהול ההליך מתחילתו ועד סופו ומעניקים לה את הזכות בתוספת הקומות. היא בתמורה מעניקה לדיירים את חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה) התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).

בניין שעובר תמ"א 38 צילום: עמית שעל

תוכנית תמ"א 38 מחולקת לשני מסלולים:

1. תמ"א 38 במסלול חיזוק: במסלול זה, הדיירים מחזקים את המבנה הקיים ובתמורה מקבלים את האפשרות להגדיל את בתיהם ב-25 מטר (ברוטו) ומקבלים זכויות לתוספת קומות כאמור לעיל. החיזוק במסלול זה זכויות בנייה תב"עיות "נצבעות" בתוך זכויות הבנייה מכח התמ"א.

2. תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה: תיקון מס 2 של התכנית משנת 2010 עיקרו בהוספת האפשרות ליהנות מתוספת זכויות הבניה על פי התמ"א גם במסגרת פרויקט של הריסה ובניה מחדש של הבניין ("פינוי בינוי"). במסגרת מסלול זה ייהרס המבנה הישן כליל, יוחלפו התשתיות ובמקומו יבנה בניין חדש. על פי התיקון, בניית הבניין מחדש תבוצע תוך תכנון מחודש שעומד בתקנים ההנדסיים המחמירים ביותר למניעת קריסה בזמן רעידות אדמה.

התיקון אף מחייב להוסיף במבנה החדש ממ"ד בכל דירה, חניות לכל בעלי הדירות בקומת המרתף, מפלסים אחידים ולובי מודרני. הוא אף מאפשר לפתור בעיות נוספות של תמ"א 38, כגון העדר הצדקה כלכלית בשיפוץ מקיף של מבנים נמוכים או מבנים שתהליך שיפוצם יקר מאוד וכפועל יוצא משתלם יותר לבנות אותם מחדש. התיקון גם נועד להקל על דיירים שאינם מעוניינים להתגורר בבניין בזמן הבנייה בתנאים לא נוחים ולא אפשריים.

עו"ד אלה רודניק צילום: אלי מעייני

החלטנו על מסלול הריסה ובנייה - מה עכשיו?

במידה והחלטתם להתקדם במסלול הריסה ובנייה, עליכם לדעת כי מדובר במסלול ארוך ומאתגר שבסופו תקבלו דירה חדשה. לפני כל חתימה עם יזם או קבלן חשוב מאד להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום על מנת שיוודא שתקבלו את כל זכויותיכם ביניהם:

● תנאי דיור חילופי: בעת ביצוע עבודות ההריסה והבניה של הבניין מחדש, יופנו הדיירים למגורים זמניים במבנה חלופי, בטרם החתימה עם היזם יש לוודא כי תנאי המגורים המיועדים ראויים, ועונים לצורככם.

● ערבות חוק מכר דירות: עליכם לקבוע כי במסגרת ההסכם יעמיד היזם לדיירים ערבות חוק מכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות לרבות ערך הקרקע. בנוסף על הקבלן להעמיד ערבויות בגין חודשי השכירות, ערבויות אחריות חוק מכר, ערבויות בגין מיסים וכל ההוצאות הנדרשות.

● לוחות זמנים: עליכם לקבוע לוחות זמנים ברורים לקבלת ההיתרים הנדרשים וכן לכל שלבי הבנייה השונים, ובנוסף, מועד מסירה מוסכם. חשוב לציין בחוזה את הקנסות שיושתו על היזם היה ולא יעמוד בזמן הנקוב בהסכם וכן מועדי יציאה אפשריים מהתחייבויותכם כלפיו ככל ולא יעמוד בלוח הזמנים. פרויקט מעין זה הינו נפרש עח פני שנים ארוכות ולכן אתם חייבים להקציב ליזם זמן לכל שלב ושלב כך שאם הוא לא יעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו לו גם במהלך השלבים תוכלו לבטל עימו את ההסכם ולהתקשר עם יזם אחר על מנת לקדם את הפרויקט.

● זכויות היזם: על ההסכם לפרט את כל זכויותיו של היזם ברכוש, זאת על מנת לוודא שהוא לא מותיר בידיו זכויות בניה נוספות שלא מומשו בבניין.

● כתבי שיפוי: יש לקבל כתבי שיפוי מתאימים מתביעה בגין ירידת ערך עקב הקמת הבניין החדש מצד שכנים הגובלים בבניין.