הירידה במחירי הדירות עוד לא הושפעה ממחיר למשתכן

הנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) בשבוע שעבר ולפיהם מחירי הדירות בישראל ירדו בחודשים נובמבר‑דצמבר ב־1.2% כמעט ולא הושפעו מדירות בתוכנית הדגל של שר האוצר, דירות "מחיר למשתכן", למרות שאלו נכללו בחישוב המדד. עובדה זו מחזקת את ההערכות כי מדובר בנתון משמעותי הגם שצריך להמתין לנתונים נוספים כדי לקבוע זאת סופית.

ל"כלכליסט" נודע כי מאז שנמכרו הדירות בפרויקט הראשון של מחיר למשתכן בעפולה בחודש מאי 2016, נמכרו רק כ־2,500 דירות במסגרת התוכנית, כאשר כ־3,900 דירות נוספות נמצאות בשלבים שונים מול הרוכשים, שהגיעו לבחור דירות. לשם השוואה, בוצעו בישראל 72.5 אלף עסקאות מאז מאי ועד דצמבר 2016, החודש האחרון שבו פורסמו נתונים על מספר העסקאות. זאת, על אף שכבר נסגרו מכרזים לבניית כ־30 אלף יחידות דיור במסגרת התוכנית.

העיוות צפוי להחמיר בעתיד

בסקירה שפרסמה אתמול (ב') לשכת השמאים נטען כי עסקאות מחיר למשתכן, הכלולות במדד הלמ"ס, יכולות לגרום לעיוותים משמעותיים. כך למשל, מבדיקה שערכה הלשכה בראשון לציון, עולה כי אם מנכים את עסקאות מחיר למשתכן נרשמת עלייה של 1% במדד, בעוד שאם לא מנכים אותן נרשמת ירידה של 6%. העיר ראשון לציון בולטת בסקירת השמאים משום ש־25% מכלל העסקאות שנעשו בה בדצמבר היו במסגרת מחיר למשתכן.

עם זאת, יש לציין כי מדד לשכת השמאים בודק דירות 4 חדרים ב־16 ערים בלבד, בעוד שבדיקת הלמ"ס כוללת את כל הדירות ב־67 יישובים ברחבי הארץ. לכן, אף שייתכן כי בעיר מסוימת תרשם ירידת מחירים בעקבות מחיר למשתכן, כשמסתכלים על התמונה הרחבה יותר, הנפרשת על פני כמה חודשים, נראה כי לעסקאות מחיר למשתכן השפעה זניחה על המדד האחרון שפרסמה הלמ"ס.

עם זאת, מכרזים לבניית כ־30 אלף יחידות דיור נסגרו עד כה במסגרת מחיר למשתכן, כך שבמהלך השנה הקרובה צפויה עלייה במספר העסקאות במסגרת התוכנית, וזו צפויה לעוות את נתוני השוק בעתיד.

יש שתי סיבות לעיוותים אלה והן שזורות זו בזו. האחת: דירות במחיר למשתכן נמכרות במאות אלפי שקלים מתחת למחירי השוק החופשי, באמצעות הנחה שמעניקה המדינה. כאשר המדינה מסבסדת מוצר מסוים היא בהכרח פוגעת במחירי השוק החופשי, אך לטענת כחלון הצפת השוק בדירות מסובסדות תגרור הורדת מחירים רוחבית.

הסיבה השנייה: לא כל אזרחי ישראל יכולים לרכוש דירות במסגרת התוכנית, שפתוחה נכון להיום רק ל־60 אלף זכאים.

המשקיעים יוצאים מהשוק

אתמול פרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר יואל נוה את סקירתו הרבעונית על ענף הנדל"ן למגורים, שבה טען כי השוק התקרר ברבעון הרביעי של 2016, בעיקר בשל יציאה של משקיעים ממנו.

לפי הממצאים, נמכרו ברבעון 23.9 אלף דירות, ירידה של 17% בהשוואה לרבעון הקודם ושל 15% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2015. אמנם מדובר בירידה חדה, אך יש לזכור כי הרבעון כולל את חגי תשרי, תקופה שבה מספר העסקאות הממוצע צונח.

עם זאת, ישנם שני ממצאים בולטים בסקירה שיכולים להסביר על הירידה בביקוש. בין השאר, ניתן למנות את הרידיה בשיעור המשקיעים בשוק במהלך הרבעון הרביעי, ל־17% מסך העסקאות.

הסבר אפשרי לירידה בפעילות המשקיעים ברבעון הרביעי של 2016 ניתן למצוא בהחלטה להטיל מס על רכישת דירה שלישית, שהתקבלה באוגוסט האחרון במסגרת חוק ההסדרים. לפי האוצר, ברבעון השני של 2016 בעלי שלוש דירות ויותר היו אחראים ליותר מ־25% מרכישות המשקיעים, בעוד שברבעון הרביעי ירד מספר לכ־20% בלבד. עם זאת, חשוב לציין כי נרשמה ירידה חדה של 22% גם ברכישות של משקיעים שברשותם שתי דירות בלבד.

כמו כן נרשמה ירידה ברכישה של דירות ראשונות. מהנתונים עולה כי ברבעון הרביעי של 2016 נרכשו 10.5 אלף דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה, ירידה של 13% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 12% בהשוואה לרבעון המקביל ב־2015.