סיכום שנה בנדל"ן: למרות המאמצים, המהפכה בשוק הדיור תחכה לשנה הבאה

מחירי הדירות

הדירה התרחקה

ב־150 אלף שקל. לפחות

שנה וחצי חלפה מאז מונה משה כחלון לשר אוצר, ונראה כי הבטחת הבחירות שלו להורדת מחירי הדירות עוד רחוקה מלהתגשם. למרות המחלוקת בין משרד האוצר לשמאי הממשלתי על אופן חישוב מחירי הדיור, כולם מסכימים כי בשורה התחתונה נרשמו השנה עליות מחירים משמעותיות של 6%־10%, תלוי את מי שואלים.

במילים אחרות, דירה ממוצעת עולה היום 200־150 אלף שקל יותר מבשנה שעברה.

לזכות כחלון יאמר כי הוא הגיע עם תוכנית עבודה מסודרת, והוא מיישם אותה בעקביות יחסית. הבעיה היא שהמטרה שהאוצר סימן, הגדלת היצע הדירות, קשה להשגה. על פי נתוני הלמ"ס, כמות הדירות שבנייתן החלה השנה לא תהיה גבוה מזו של 2015; בתוכנית מחיר למשתכן שווקו בהגרלה דירות רק לכ־6,000 זוכים, כעשירית מהיעד שהציב כחלון בתחילת כהונתו; בפריפריה כמות הדירות שנבנית כמעט מדביקה את הביקוש, אולם אולם תוכניות בנייה גדולות במרכז הארץ מקודמות באטיות רבה.

מימין: ראש המטה לדיור אביגדור יצחקי ושר האוצר משה כחלון צילום: עמית שעל, אוראל כהן

ריבית המשכנתאות

הבנקים עושים קופה והדירה מתייקרת

שיעור ריבית המשכנתא בשנה האחרונה עלה ב־1%-1.5%, שמשמעותם היא תוספת של מאות שקלים בחודש להחזר החודשי והתארכות תקופת הפירעון הכוללת. לעלייה כזו בשיעור הריבית השפעה מכרעת יותר על מחיר הדירה מאשר שיעור התייקרות של 5% למשל בשוק. עד שלא יצליחו להוריד את מחירי הדיור בעשרות אחוזים, אולי עדיף להשקיע מאמץ בניסיון להקל על הבנקים להעמיד משכנתאות זולות יותר לציבור. שיעור הריבית במסלול צמוד מדד עמד על 2.48% בנובמבר 2015, ועל 3.65% בנובמבר 2016. שיעור הריבית במסלול לא צמוד עמד בנובמבר 2015 על 2.42%, ועל 3.21% בנובמבר 2016. 

בנייה בצור הדסה צילום: עמית שאבי

מעט מדי, לאט מדי ויקר מדי

תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון רחוקה מלממש את הציפיות שתלו בה, גם מבחינת כמות הדירות שהיא משחררת לשוק, וגם מבחינת השפעתה על מחירי הדירות. 6,000 איש בלבד זכו השנה בהגרלות של התוכנית, וכמעט בכל פרויקט צצה בעיה שמכשילה אותו. השיטה מגבילה את שורת הרווח של הקבלנים, אך הם מוצאים פתרונות יצירתיים כדי לגרוף לכיסם עוד כמה שקלים, למשל הגדלת מרפסות, בניית דירות גן וצמצום חדרים ומעליות. משרד השיכון כבר נדרש לשנות את הכללים פעמיים מאז השקת התוכנית לפני כשנה וחצי, ואם המגמה תימשך, סביר שבקרוב ציבור הזכאים יחזור לשוק הרגיל.

הזוגות הפחות צעירים נשכחו בצד הדרך

מחיר למשתכן חוגגת שנה וחצי, ויש מי שנהנה ממנה, אולם כבר עכשיו אפשר לסמן את הנפגעים ובראשם מי שכבר מחזיק דירה, אולי הראשונה שרכש אי פעם, ומבקש לשדרג את תנאי הדיור לדירה גדולה יותר. באופן מסורתי, חלקם של משפרי הדיור זהה לזה של רוכשי דירה ראשונה, כשב-2013 הם היו 37% מהרוכשים מול 36% בהתאמה.

אלא שבניגוד להמלצות גורמים רבים בענף, במשרד האוצר בחרו להזניח את משפרי הדיור וכל השיווקים המשמעותיים הם בתוכנית מחיר למשתכן שבה הם אינם זכאים לקנות דירה. התוצאה היא צמצום האפשרויות של משפרי דיור, שנאלצים לרכוש דירות מיד שנייה או לרכוש מיזמים שבנו על קרקע פרטית - במחירים גבוהים יותר. בפועל אם בשנים קודמות שווקו 50-40 אלף יח"ד בשנה לכלל השוק, כיום מדובר ב־5,000 יח"ד בלבד שרלוונטיות גם למשפרי דיור, כלומר היצע הקרקעות המשווקות על ידי המדינה גם עבורם קטן משמעותית.

לא מתחילים ולא גומרים

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה לאחרונה נתון שאכזב מאוד את כחלון ואת ראש מטה הדיור, אביגדור יצחקי. עד סוף הרבעון השלישי של 2016 החלה בנייתן של 38 אלף דירות בלבד, וההערכה היא כי השנה יהיו רק מעט יותר מ־50 אלף התחלות בנייה, הרבה פחות מהיעד שהציב יצחקי — 60 אלף דירות. ככה, אי אפשר יהיה לסגור את המחסור שנוצר בעשור האחרון, של 100 אלף דירות.

אולם התחלות הבנייה המעטות אינן כל הסיפור — גם מספר הדירות שבנייתן מסתיימת מדי שנה הולך ויורד. בספטמבר היו 112 אלף דירות בשלבי בנייה שונים, והמספר הולך וגדל. כאשר קצב תחילת הבנייה אינו עולה, יש רק הסבר אחד לכך — העבודה על דירה מתחילה, אך לא מסתיימת. וכך, בכל רבעון משוחררות לשוק רק כ־10,000 דירות. מחסור בעובדים, עליית מחירי התשומות, מוסר תשלומים גרוע של מזמינים, חברות ביצוע שנכנסות לקשיים תזרימיים וסגר במחסומים הם רק חלק מהסיבות לעיכובים, שגם הם מייקרים את הדירה.

צילום: אוראל כהן

יש חוק, אין בשורה

לא רק משפרי הדיור נזנחו, אלא גם אוכלוסיית השוכרים. לאחר התנגדות חריפה של שרת המשפטים איילת שקד חוק שכירות הוגנת עבר בגרסה כמעט חסרת שיניים - בלי פיקוח על המחירים, רשם שכירויות ובית דין לסכסוכי שכירות. החוק בעיקר מגדיר מהי דירה ראויה, מה שיגן על השוכרים.

כמו כן הממשלה לא מעודדת בניית דירות 3 חדרים ומטה, שזהו המוצר המבוקש ביותר בשוק השכירות, והשוכרים נאלצים לשלם על דירות גדולות מדי. החברה הממשלתית דירה להשכיר מצליחה להוציא מכרזים, אולם היא רחוקה מלחולל מהפכה בתחום השכירות. בינתיים שיווקה 273 דירות בהרצליה.

ענבל אור צילום: עמית שעל

מתקפת המסים הבריחה חלק מהמשקיעים

כבר בשלב מוקדם הבהיר כחלון מיהם היריבים שלו בשוק הנדל"ן: המשקיעים, אלו שתופסים עוד ועוד דירות כדי להניב מהן תשואה, בזמן שלאחרים אין אפילו דירה אחת. כבר ביוני 2015 העלה את מס הרכישה למשקיעים באחוזים בודדים — מהלך שהצליח להביא להקטנת חלקם בעסקאות מ־30% ל־20%.

השנה המלחמה עלתה מדרגה עם מס הדירה השלישית — מס שכלל לא ברור מה יעדיו, והאם הנוסחה המשונה שלו, שאושרה בכנסת במהלך בזק מבלי שחברי הכנסת כלל בדקו אותה — אכן תשיג אותם.

אולם מבחינה תדמיתית, המס הבהיר שכחלון נחוש במלחמה שלו במשקיעים, ואין ספק שמי ששוקל לרכוש דירה שנייה, שלישית או עשירית, תוהה האם כחלון מכין לו עוד הפתעות בשרוול שיהפכו את ההשקעה שלו לבלתי כדאית.

זהירות, מהפכה בדרך

מספר פועלי הבניין הזרים עומד כיום על 51 אלף, מהם 45 אלף פלסטינים, ו־6,000 מסין, טורקיה ומולדובה.

תוכנית הממשלה היא להגיע ב־2017 ל־60 אלף פלסטינים, ול־20 אלף מרחבי העולם: מסין וממזרח אירופה. תושבי הרשות הפלסטינית יוכלו בשנה הבאה, לראשונה מאז החלו לעבוד כאן, להחליף מעסיק בלי לחשוש כי אישור העבודה שלהם יבוטל. 2016 התאפיינה במחסור בידיים עובדות, אבל מאמצי מטה הדיור עשויים לקצור את הפירות בשנה הקרובה, עם הצטרפות עשרות אלפי עובדי בניין זרים.

בכל שמונה ימים נהרג פועל בניין

על פי הקואליציה למאבק בתאונות עבודה, 46 פועלי בניין נהרגו השנה באתרי הבנייה, ובמוקד: קריסת החניון ברמת החייל. הנתון הזה הוא בין היתר תוצר של ליקויים בהעסקת מפקחי בנייה. במינהל הבטיחות התעסוקתית תקנים לא מאוישים משום שהשכר זעום לעומת המגזר הפרטי, ואלה שעושים זאת נעדרים אמצעי אכיפה הולמים. 

סאמר יאסין. נפגע בתאונת עבודה צילום: גיל נחושתן

קרקעות פרטיות

מחיר למשתכן הזניק את השוק

תוכנית למשתכן, שמיושמת על קרקעות מדינה, העלתה את מחיריהן של קרקעות פרטיות. יזמים רבים העדיפו ללכת לפרויקטים על קרקע פרטית, ולא למחיר למשתכן, שבה שורת הרווח נמוכה. בעקבות זאת הביקוש לקרקעות פרטיות עלה, ובהתאם לכך מחירן זינק. חברות שהשכילו לייצר מלאי של קרקעות בשנים קודמות קוצרות היום את הפירות, ואחרות ייאלצו להידחק למו"מ על מחיר עם בעלי הקרקע. מחיריהן של קרקעות פרטיות עלה השנה בשיעור של 5%־10%.

המושבים והקיבוצים נקראים למאמץ הלאומי

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מקדמת בימים אלה תוכניות לבניית 200 אלף דירות, רבות מהן על קרקעות חקלאיות. כמו כן החוק למתחמים מועדפים לדיור, שעבר בתחילת השנה, העניק לרמ"י את היכולת להחזיר את קרקעות חקלאיות לרשות המדינה, בלי להיגרר למאבקים משפטיים עם החקלאים. מדובר באירוע היסטורי בעקבותיו יבנו עשרות אלפי דירות על קרקעות במרכז הארץ עליהן נטועים פרדסים או נזרעים מידי שנה גידולי העונה. הערים ייהנו מעוד מרחב מחיה ושטח להגדלת היצע הדירות, המושבניקים לעומת זאת יצטרכו להתרגל לנוף קצת פחות ירוק.

לא נשאר עם מי לעבוד

רשימת הקבלנים שקרסו בישראל מעידה שמזמן אין מדובר באירוע מקרי של "קבלן טנדר" קטן שהתנהל ב"חאפריות", אלא שב־2016 היתה קפיצת מדרגה משמעותית בתחום זה, כשאורתם סהר, המדורגת בעשירייה הראשונה של חברות הבנייה קרסה. הסיבה לתופעה ההולכת ומחמירה היא עלייה מתמדת בחוסר הוודאות שבה פועל הענף, המחסור בידיים עובדות בענף הבניין, רגולציה שמשתנה כל הזמן, וכל זה במרווחי רווח מזעריים של 5%-2%, שלא משאירים מקום לטעויות. המשמעות של זה היא התייקרות עלוית הבנייה, בנייה ברמה ירודה ועיכובי בנייה. ב־2016 קרסו אחים שגראווי, 631 יח"ד; אורתם סהר, כ־4,000 יח"ד; ויובל בניה, מאות יח"ד. 

אמיר נחום, אורתם סהר צילומים: טוויטר ,שחר תמיר

ענבל אור הבריחה את הלקוחות

השנה התפוצצה בקול רעש גדול פרשת ענבל אור, שחשפה לציבור דוגמה להתנהלות בלתי אפשרית של מארגנת קבוצות רכישה, שבין היתר מכרה דירות לא קיימות ועשתה שימוש אישי בכספים של לקוחות. עם הכבדת המיסוי עליהן האטרקטיביות של קבוצות רכישה נמצאת ממילא במגמת ירידה בשנים האחרונות, אך כעת תדמיתן נמצאת בשפל חסר תקדים ועתיד הענף טרם התבהר. מארגנים שכבר סגרו קבוצות דיווחו על גל ביטולים גדול שנבע מהחשש לסיים כמו לקוחותיה של אור. קבוצות רכישה הן דרך לרכוש דירה חדשה במחיר מוזל, ועל הרגולציה להתחיל להתערב כדי להסדיר את התחום.

שנה של המתנה נגמרה בלי מהפכה

מיזמי תמ"א 38 מגדילים את היצע הדירות בתוך ערים קיימות, ומביאים להגדלת מספר התושבים בהן. קליטת אלפי תושבים חדשים מצריכה הוספת תשתיות, והשאלה היא מאיזו קופה יבוא המימון. על רקע זאת הרשויות המקומיות מגלות רתיעה מסוימת מתמ"א 38, במיוחד משום שליזמים יש פטור מהיטלי השבחה שנועדו לממן הרחבת תשתיות. לעומת זאת, במשרד האוצר מסכימים להכניס את היד לכיס ולסייע לרשויות רק כאשר יש קרקעות פנויות שאפשר שרמ"י יכולה למכור. על רקע זאת נרקמים הסכמי גג בין העיריות למשרד האוצר: האוצר מתחייב להזרים כסף, והרשות המקומית מתחייבת לאפשר בנייה של אלפי דירות בשטחים פתוחים. שיווק הקרקעות מזרים מיליארדים לרמ"י, ועם הכסך המתקבל היא משלמת לרשות המקומית. בפרויקטים כתמ"א 38 או פינוי בינוי המדינה לא מרוויחה משיווק הקרקע ולכן אינה נרתמת לסייע.

קובי אורן עשה סדר בשוק

בדומה לפרשת ענבל אור, גם פרשת משווק הקרקעות קובי אורן שנחשפה השנה נראית כקו פרשת מים בשוק הספקולטיבי של השקעה בקרקעות. אורן חשוד בכך שגנב לכיסו מיליוני שקלים מכספי הלקוחות, שאותם פיתה, לעתים בלחץ רב, לרכוש קרקע שכלל אינה מתוכננת ועתידה אינו ברור. לעתים, כך נחשד, רשם את אותה חלקה על כמה לקוחות. אך לפרשה הפלילית יש גם צד חיובי: היא האיצה את אישור תקן השמאים מספר 22, שמחייב את המשווקים להבהיר ללקוחות את המצב התכנוני של הקרקע ולספק הערכת שמאי ברורה. את ההשפעה ניתן לראות כבר עכשיו אצל קנדה ישראל, המשווקת באגרסיביות קרקעות בפי גלילות, שאת שלטי הענק מעטרת ההודעה "הקרקע אינה זמינה לבנייה". כמה העסק רווחי? קנדה מוכרת את הקרקע ב־9,400 שקל למ"ר, שנתיים לאחר שרכשה אותה מפז ב־3,500 שקל למ"ר.