הדירה כבר לא תתכווץ: משרד השיכון קובע כללים ברורים למכרזי המחיר למשתכן

משרד הבינוי והשיכון קובע כללים ברורים לשטח דירות שיימכרו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. לפי הכללים החדשים, שייכנסו לתוקף כבר במכרזים שצפויים להיסגר ביום שני הקרוב, השטח המינימלי לדירה יהיה 75 מ"ר, שטח דירת שלושה חדרים יהיה 75-90 מ"ר, שטח דירת ארבעה חדרים יהיה 90-110 מ"ר ושטח דירת חמישה חדרים יהיה לפחות 110 מ"ר ולא יותר מ־125 מ"ר.  

גורמים במשרד הודו שהעדכון נולד בעקבות סדרת חשיפות "כלכליסט" מהחודשיים האחרונים, שגילו שורה של אי סדרים בפרויקטים של התוכנית, ובהם הקבלן רמי שבירו שהקטין את מספר החדרים בפרויקט ברעננה, האחים שרבט שהגדילו את שטחי הגן בפרויקט נוסף ברעננה ובניינים ללא מעלית שתוכננו להיבנות בירוחם.

כמו כן משרד הבינוי והשיכון יבצע שינויים גם במפרטי התכניות במכרזים המשווקים לצביון חרדי במטרה להתאים את מאפייני הדירות לצרכי האוכלוסייה הרלוונטית. כך למשל, בכל בניין תותקן מעלית ושעון שבת, בדירות עצמן יותקן מנגנון ידני לצד מנגנון חשמלי בתריסים וכן שני כיורים. עוד עולה כי המרפסות שייבנו לא יהיו מקורות וזאת בכדי שהדיירים יוכלו לבנות סוכה.

מאחר שבמחיר למשתכן שיטת המכרז הפוכה, בה הזוכה הוא זה שהציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר - רווח הקבלנים בכל פרויקט מוגבל, כאשר כל עלות נוספת שעשויה להתגלות במהלך הבנייה נופלת על גבם, בשונה מבפרויקטים רגילים בהם חלק מהעלות מתגלגלת אל הרוכשים.

כנס המחיר למשתכן צילום: אפי שריר

כתוצאה מכך קבלנים מחפשים "פרצות" בתנאי המכרזים במטרה להגדיל את אחוזי הרווחיות. השיטה הרווחת בקרב הקבלנים הייתה לנפח את גודל הדירות, זאת מאחר שהרוכש משלם מחיר קבוע למ"ר. ברעננה, ירושלים, קרית מוצקין, קרית ביאליק מוכרים הקבלנים דירות גדולות שהעלו את מחירי הדירות באופן ניכר וגרמו לאחוזי ביטולים גבוהים מצד זכאים שזכו בפרויקטים הללו.

כך למשל, ברעננה הוצעו 81 דירות, בהן 21 דירות ''קטנות'' בנות שלושה חדרים בשטח ממוצע של 92 מ"ר, ללא מרפסות, במחיר של 1.7 מיליון שקל; דירות ארבעה חדרים בשטח של 130 מ"ר במחיר 2.3 מיליון שקל; ודופלקסים במחיר של 3.7 מיליון שקל. בפרויקט זה נרשמו כ־50% ביטולים מצד הזוכים, זאת לאחר שכל הדירות הקטנות בפרויקט נמכרו, כשהסיבות לוויתורים נובעות בעיקר מהמחירים הגבוהים שאינם מתאימים לאוכלוסייה שלשמה נרשמו לפרויקטים של מחיר למשתכן. בפרויקט בלוד הוצעו דירות גן במחירים של 1.7 מיליון שקל, כאשר שטח הגינה נע סביב 200־300 מ"ר בעוד שהשטח הבנוי של הדירה לא עולה על 125 מ"ר.

במקביל, נסגר אתמול בהצלחה חלקית במתחם המבואה המערבית בבאר שבע, זאת לאחר שנכשל פעמיים. מתוצאות המכרז עולה כי 571 יחידות דיור נסגרו מול קבלנים מתוך 744 שהוצעו. המכרז הראשון שכלל 1,104 יחידות דיור מתוכן נסגרו 360 יחידות בלבד, זאת לאחר שנדחה שש פעמים בגלל אי פרסום חוברת המכרז וקשיים שהערימה עיריית באר שבע לגבי התכנית הקיימת, ובסך הכל היה "באוויר" כ־10 חודשים.

לטענת קבלנים, מחיר המקסימום שנקבע נמוך מדי ואינו מותיר שיעור רווחיות מספק. 744 היחידות הנוספות שווקו פעם נוספת, הפעם עם "סוכריה" לקבלנים בדמות 25% מסך הדירות אותן יוכלו למכור בשוק החופשי. זאת לפי הוראה מצד מטה הדיור במשרד האוצר שלא להעלות את מחירי המקסימום כדי לשמור על מחירי דירות נמוכים בהשוואה לדירות שנמכרות בשוק החופשי - אולם גם הפעם המכרז נכשל.

לאור הכישלון בשיווק המרכזים הצטברו ברשות להגבלים עסקיים תלונות מצד משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, בהם נטען כי קבלנים בדרום תיאמו ביניהם שלא לגשת למכרז בבאר שבע. לבסוף הוחלט להעלות את מחיר המקסימום בכ־200 עד 400 שקל למ"ר, פעולה שגרמה לקבלנים לגשת לחלק מהמגרשים ואף לזכות בהם, כאשר המגרשים שנותרו יתומים מהצעות יוצעו לקבלנים כנראה פעם נוספת במתכונת משופרת אחרת.