הדירה התכווצה, המחיר קפץ: הסיוט של הזוכים במחיר למשתכן ברעננה

פרויקט מחיר למשתכן ברעננה ממשיך לעורר תהיות, האם מישהו דואג שהוא יעמוד במטרה שלשמה המדינה משקיעה מאות מיליוני שקלים — לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה ראשונה במחיר בר־השגה. לאחר שבשבוע שעבר פורסם ב”כלכליסט” שבפרויקט מוצעים דופלקסים במחירים שנעים בין 2.8 מיליון שקל ל־3.7 מיליון שקל, ודירות ארבעה חדרים בין 2.1 מיליון שקל ל־2.6 מיליון שקל, עתה התברר כי חברת רמי שבירו שזכתה בפרויקט שינתה את התכנון הפנימי של הדירות הרגילות, ומספר החדרים בהן ירד באחד. לא רק הזכאים הופתעו: גם רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון כלל לא ידעו על כך.

ההגרלה על 81 הדירות המוצעות בפרויקט בשכונת נווה זמר בצפון רעננה, התקיימה לפני מספר שבועות. יחד איתה פורסם תמהיל הדירות, שבו התברר שרוב הדירות “מנופחות”: הדירה הזולה ביותר בו היא דירת ארבעה חדרים בשטח 90 מ”ר, במחיר 1.61 מיליון שקל, וחמישית מהדירות הן דופלקסים או דירות גן במחיר ממוצע של 2.9 מיליון שקל.

אלא שביום חמישי האחרון, בשעת ערב, פורסם באתר מחיר למשתכן של משרד הבינוי והשיכון מפרט דירות חדש. שטח הדירות לא השתנה ולכן גם מחירן נשאר זהה, אולם מספר החדרים בכל הדירות שאינן דופלקסים או דירות גן, הצטמצם: הדירות הזולות ביותר הפכו עתה לדירות שלושה חדרים ב־1.61 מיליון שקל, ודירות בגודל 130 מ"ר שמחירן נע בין 2.3 ל־2.4 מיליון שקל, יכילו עתה ארבעה חדרים במקום חמישה כפי שהובטח בתמהיל המקורי.

הדמיית הפרויקט

הזכאים, שבתחילה הופתעו מכך שהדירות גדולות ויקרות יותר מהפרסומים המקוריים, נדהמו מהמהלך שאליו נחשפו במקרה. "לפני שנרשמנו להגרלה בדקנו את תמהיל הדירות וראינו שיש לא מעט דירות של ארבעה חדרים במחיר של 1.6–1.7 מיליון שקל. למרות שזה מחיר גבוה האמנו שנצליח לגייס את ההון עצמי הדרוש, נרשמנו להגרלה והיינו מאושרים עד הגג שזכינו למרות הסיכוי הנמוך”, מספר אחד הזוכים בהגרלה שבה השתתפו 22 אלף זכאים. “אבל כשגילינו שהקבלן הקטין את כל הדירות בחדר — זה הוציא לנו את הרוח מהמפרשים. אנחנו צריכים דירת של לפחות ארבעה חדרים, וכעת היא עולה 2.3 מיליון שקל — מאיפה נביא את עוד 700 אלף שקל?"

לדברי הזוכה, הוא לא יוותר על הזכייה אלא שירכוש דירת שלושה חדרים, שאותה ישכיר בעוד הוא ומשפחתו ישכרו דירה אחרת. "התבדינו כשחשבנו שנוכל לצאת ממעגל השכירות ולחיות בדירה בבעלותנו. פשוט חבל, התוכנית מאבדת את המטרה שלשמה נוסדה וזה לספק דירה לזוגות צעירים".

זוכה אחר בהגרלה ציין כי הדירות המוצעות בפרויקט גדולות מהסטנדרט הרגיל של מחיר למשתכן. "הדירות הקטנות הן של 90–95 מ"ר, כשברור שדירות שמוגדרות קטנות צריכות להיות בשטח קטן יותר של 70–80 מ”ר. הדבר קיצוני יותר בדירות של ארבעה חדרים, שמוצעות בפרויקט ב־130 מ"ר בממוצע, כשבשאר הפרויקטים בארץ הן בשטח ממוצע של 100 מ"ר".

ההנחה נמחקה

בפרויקטים של מחיר למשתכן זוכה היזם שמציע את המחיר הסופי למ”ר הנמוך ביותר. לאחר זכייתו נקבע המחיר למ”ר בכל הפרויקט טמחיר הדירה נקבע על פי שטחה. ההטבה המשמעותית ביותר ניתנת על ידי המדינה, שמוותרת על חלק ניכר ממחיר הקרקע שעלה בצורה חדה בשנים האחרונות — בעיקר בגלל שיטת המכרזים הקודמת, שקבעה שהזוכה הוא מי שהציע את המחיר הגבוה ביותר. שר האוצר משה כחלון הגדיר זאת כ”ספסרות בקרקע” על ידי המדינה, והצהיר ששיטת מחיר למשתכן “תחולל מהפכה ביכולתם של זוגות צעירים לקנות דירה ראשונה”.

אתר הבנייה בשכונת נווה זמר ברעננה צילום: עמית שעל

חברת רמי שבירו זכתה בשני מגרשים ברעננה, שעל אחד מהם הוגשו שתי הצעות ועל השני ארבע. המחיר שנקבע, 16.3 אלף שקל למ”ר, מגלם הנחה של 15% ממחיר השוק החופשי ברעננה, על פי נתוני השמאי הממשלתי. עם זאת, עדיין מדובר במחירים גבוהים שמעלים את השאלה האם תוכנית מחיר למשתכן מיועדת לזוגות צעירים שיכולים להגיע עם הון עצמי של חצי מיליון שקל ואף הרבה יותר מכך.

אולם שינוי מפרט הדירות מחק גם חלק גדול מההנחה. אם התכנון המקורי היה נותר בעינו, מטה הדיור היה יכול להתגאות בדירת ארבעה חדרים ב־1.6 מיליון שקל, לעומת 2.25 מיליון שקל כך בשוק החופשי — הנחה של 625 אלף שקל. בדירות 5 חדרים גובה ההנחה היה בחלק מהמקרים 900 אלף שקל, כשמחיר דירה מקבילה בשוק הוא 3.2 מיליון שקל. אולם עתה, כשבאותן דירות יש חדר אחת פחות, הן הרבה פחות אטרקטיביות בהשוואה לשוק החופשי.

מגלגלים אחריות

אולם מי אחראי להגן על הזכאים במקרה כזה? גודל הדירות וחלוקת החדרים הפנימית מקבלים את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הקבלן מצדו צריך להציג אישור של החברה המבקרת את הפרויקט מטעם משרד הבינוי והשיכון, שהוא עומד בקריטריונים שהוכתבו במכרז שבמקרה הזה פורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). חוברת המכרז של רמ”י כוללת את התנאים המינימליים בהתאם לתוכנית העירונית הקיימת (תב”ע), הכוללים בין השאר את היקף השטח הבנוי ומספר הדירות שניתן לבנות במגרש.

עדיאל שמרון מנהל רשות מקרקעי ישראל צילום: ענר גרין

הקבלן אמנם עומד בקריטריונים המינימליים שהוכתבו לו והמחיר למ”ר נותר קבוע, אך התוכנית מאפשרת לו להגדיל את הדירות. הקבלנים מחפשים דרכים לבנות יותר מטרים בעלות שולית נמוכה, וכך למכור דירות גדולות ויקרות יותר. קבלנים מגדילים מרפסות או גנים ומייקרים כך את מחיר הדירה. וכאשר המדינה קובעת את המחיר למ”ר ואת התנאים המינימליים, והרשות המקומית מאשרת את גודל הדירות לפי צרכיה — אף גוף אינו דואג לכך שהדירות לא יהיו גדולות או יקרות מדי.

אולם כאן רמי שבירו הציגה תקדים: שינוי של מפרט הדירות. במטה הדיור במשרד האוצר טענו כי האחראי לנושא הוא משרד הבינוי והשיכון. אלא שגורמים בכירים במשרד הבינוי והשיכון וברשות מקרקעי ישראל שאחראית למכרז, הופתעו לשמוע שהקבלן ביצע שינוי בדירות, על אף שהדבר פורסם באתר המשרד. לבסוף נמסר ממשרד השיכון ומרמ”י כי מבדיקה שנעשתה עם הקבלן עלה שטופס תמהיל הדירות המקורי היה שגוי, וכשגילה זאת בשבוע שעבר הוא מיהר לתקן אותה. ממשרד השיכון נמסר כי מי שיוותר בשל כך על רכישת הדירה — לא תירשם לו פסילה לצורך הזכאות בהגרלות הבאות.

כשלים שצריך לפתור

הפרויקט ברעננה חושף רבים מהכשלים הקיימים בתוכנית מחיר למשתכן. בעוד מטרתה היתה להקל על זוגות צעירים שהתקשו לגייס הון עצמי ולעמוד בתשלומי משכנתא גבוהים בהמשך, הפרויקט ברעננה הציג דירות במחיר דומה לאלו בשוק החופשי בערים מבוקשות כמו מודיעין: דירת 4 חדרים ב־1.7 מיליון שקל.

לכן, ההנחה לא סייעה למי שממילא לא יכול לקנות דירה כזאת בשוק החופשי, אלא לרוכשים מבוססים המעוניינים בדירה יוקרתית יותר. אחרים, לעומת זאת הפכו בן לילה למשקיעי נדל"ן, שרוכשים דירות מתוך מחשבה לגלגל אותן הלאה במקום לגור בהן בעצמם. כעבור חמש שנים הם יורשו למכור את הדירה — במחיר השוק — ואז לרכוש דירה לעצמם — במחיר השוק — במקום אחר.

בעיה נוספת שבולטת ברעננה היא תמהיל הדירות, כשגם בפרויקטים אחרים כמעט אין דירות שלושה חדרים הקטנות מ־80 מ"ר — מוצר שנמצא במחסור משמעותי ביחס לשאר סוגי הדירות והביקוש להן גבוה. בעבר, הרשויות המקומיות מנעו בניית דירות קטנות מתוך מחשבה שהדבר ימשוך משקי בית חלשים כמו גרושים, קשישים ואמהות חד־הוריות. אלא שכעת הקבלנים מעדיפים שלא לבנות דירות כאלה, אלא להרחיב את הדירות כדי להרוויח עוד כסף.

בפרויקט ברעננה מוצעות דירות שלושה חדרים — אך כאלו שעד סוף השבוע שעבר נועדו להיות דירות ארבעה חדרים, ולכן הן יקרות מדי. "זה נראה כאילו מישהו הכתיב לקבלן לשנות את הדירות ולמכור אותם כקטנות יותר, כדי שבממשלה יוכלו לנופף בדגל 'שיווקנו דירות קטנות בלב איזור הביקוש'", אומר אחד הזוכים.

וזו השאלה המרכזית: מי שם לב לפרטים שכה משפיעים על כל אחד מהזכאים. איך ייתכן שהמפרט החדש עולה לאתר משרד השיכון והבינוי, הזכאים נחשפים לו — והדבר לא עובר כל פיקוח של גורם בעל סמכות במשרד השיכון שמוודא שלאחר שהקבלנים מקבלים הנחה של עשרות מיליוני שקלים הממומנת מכספי הציבור, הם משווקים לציבור דירות שעומדות במטרה.