על רקע התנגדות ראשי הערים: נדחה הדיון ברפורמת הענק בתמ"א 38

ההכרעה בעניין השיטה לחישוב זכויות הבנייה בתמ”א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש נדחתה שוב, הפעם ל־1 בנובמבר, לאחר שישיבה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שהיתה אמורה להתקיים מחר (ג'), בוטלה. אי־הוודאות השוררת בשוק מתגברת, ואיתה גם חוסר האמון במערכת. לכך מצטרפת גם הידיעה כי תקופת החגים שמקפיאה את המדינה בפתח, וכי כהונתה של בינת שוורץ, ראשת מינהל התכנון, תסתיים בקרוב.

מימין ראש עיריית תל אביב רון חולדאי ויו"ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין חיים ביבס צילום: יובל חן, ענר גרין

מחלוקות על שטח הבניין ועל הגנה מפני תביעות

הקיפאון בתמ"א 38: שני גופים רבים, המשנה ליועץ המשפטי מנצח ראש מטה הדיור במשרד האוצר אביגדור יצחקי הצליח למצוא תוך פחות מחודש פתרון למשבר שהולידה הפרשנות המפתיעה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ לפיה אי אפשר להגדיל משמעותית את שטח הבניין בפרויקטים של תמ”א 38, אבל הוא לא השקיע מספיק בפוליטיקה שתאפשר לו להעביר את התוכנית בלי התנגדויות אמיתי גזית, 3 תגובות לכתבה המלאה 

גם בפורום ה־15 גורסים כי הדחייה בישיבת המועצה נובעת ממחלוקות שצפו בדיונים עם יצחקי. ממרכז השלטון המקומי אף שלחו הודעה לחברים ובה נכתב כי “עד למועד הישיבה הנדחית ישבו נציגי השלטון המקומי עם אביגדור יצחקי ונציגי מינהל התכנון במאמץ להגיע להסכמות”, כלומר ההסכמות לא הושגו.

הדרישות הבולטות של ראשי הערים הן בראש ובראשונה ששטח הבניין שייבנה במקום זה שייהרס ישתרע על שטח שגודלו פי 2.5 מזה של הבניין הישן, במקום פי שלושה. בנוסף דורשים ראשי הערים כי התיקון החדש יאפשר להם לגבות היטלי השבחה, שכן על פי חוק התכנון והבנייה רשות מקומית יכולה לגבות היטל השבחה על נכס, אם היא אישרה תוכנית חדשה שמשביחה את ערכו. תוכניות מתאר ארציות לא מאושרות ברשות המקומית ולכן לא מאפשרות לגבות היטלים שכאלה, וכך גם תמ"א 38. אם תביעתם של ראשי הערים תתקבל, פרויקטים רבים צפויים להיגנז בשל חוסר כדאיות כלכלית.

עוד דורשים ראשי הערים להכפיף את התוכנית החדשה לתכנון העירוני. כיום, כשעירייה מסרבת להוציא היתר בנייה מתוקף תמ”א 38, יזמים פונים לועדת ערר שהופכת את ההחלטה. דרישת ראשי הערים אמורה למנוע מקרים כאלה. בנוסף, הם דורשים הגנה מפני תביעות שבעלי דירות עלולים להגיש נגדם בטענה לירידת ערך בעקבות בנייה בקרבתם. הטענה הספציפית הזאת לא לגמרי ברורה, משום שבמסמך שהופץ לחברי המועצה הארצית לתכנון ובנייה ביום חמישי (לפני שנשלח מכתב ראשי הערים), נוסף סעיף חדש שלפיו “ועדה מקומית רשאית, כתנאי למתן היתר, לדרוש כתב התחייבות לשיפוי בגין תביעות”.

שנה לחוות הדעת שחוללה דרמה בעולם התמ"א

היום חלפה בדיוק שנה מפרסום חוות הדעת של היועץ המשפטי לממשלה, שגרמה למהומה בתחום התמ”א 38. עד אז, יזמים וועדות מקומיות לתכנון ובנייה אימצו פרשנות לתוכנית שמגדילה משמעותית את הבניין, ולכן גם היטיבה עם היזמים, שלפיה מתעלמים מהבניין שעומד בשטח, מקבצים את כל תוכניות הבנייה שחלות על המגרש, ולהן מוסיפים את הזכויות שמקנה תמ”א 38 (2.5—3 קומות).

מקרים שבהם נבנה בית קטן על מגרש שעליו מותר לבנות בניין רב קומות הפכו לבוננזה כלכלית, אך גררו זעם מצד ראשי ערים ותושבים, שמצאו מגדל במקום שבו עמד בית צנוע. ארז קמיניץ, המשנה ליועמ”ש, התנגד לפרשנות הזאת וקבע כי יש לחשב את זכויות הבנייה רק על פי ממדי הבניין הקיים. בעקבות חוות דעתו, פרויקטים רבים עוכבו או בוטלו, והחלה סאגה מתמשכת של סחבת בירוקרטית שתוקעת פרויקטי תמ"א 38 רבים עד היום.

כעת יצחקי מבקש לסיים את הסאגה כמה שיותר מהר, וללא מחלוקות. אבל ההצעה החדשה, להכפיל פי שלושה את שטח הבניין שנהרס, תדרוש הפקדה מחודשת של התוכנית. הליך כזה מחייב גם דיון בהתנגדויות, שיגרמו לעיכובים נוספים. ההערכה היא כי הדיון נדחה היום בדיוק כדי לגבש הסכמות ולחסוך את ההתנגדויות, או לפחות את הכבדות שבהן.

השוק, בינתיים, מצוי במבוכה. “המצב בו יש דחייה נוספת יוצר מצב של אי הודאות וחוסר אמון במערכת”, אומר עו”ד ישי איציקוביץ ממשרד אגמון ושות’ רוזנברג הכהן ושות’, המייצג יזמים רבים, ומסיף כי “אם מחיר הדחייה יהיה הסכמה רחבה, אולי זה שווה. כרגע השוק כולו עומד במצב בלתי אפשרי וצריך למצוא פתרון מהיר”.