האם פתרונות מיסוי יצירתיים יעזרו לצנן את שוק הנדל"ן?

"רק הורדת מסים תבלום את עליות המחירים", הכריז איש הנדל"ן משה גינדי בראיון ל"כלכליסט" בשבוע שעבר. לדבריו, מחצית ממחיר הדירה היא מסים, כך שייתכן כי המזור האמיתי לבעיית הנדל"ן מתחבא מתחת לאף.

לפני חודש וחצי מונה צוות מיוחד של אנשי רשות המסים כדי למצוא פתרונות בתחום הנדל"ן. בין היתר, בוחן הצוות הטלת מס על דירות שיוגדרו כדירות יוקרה, החלת מס רכישה של 5% על כל הדירות להשקעה והמרצת מכירת קרקעות שכבר הופשרו לבנייה על ידי הורדת מס שבח.

"כלכליסט" לא הסתפק בפתרונות אלו, וכינס כמה מומחי מס העוסקים במיסוי נדל"ן לסיעור מוחות.

1. למה שריבית המשכנתה לא תהיה הוצאה מוכרת?

רו"ח טארק דביני, מנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת זיו האפט (BDO), מציע להכיר לצורכי מס בהוצאות הריבית על המשכנתה של דירות המיועדות למגורים ולא להשקעה. ייעוד הדירה ייקבע באמצעות מנגנון מיוחד. "בארצות הברית הוצאות הריבית על משכנתה לדירות מגורים מהוות חלק מהדו"ח השנתי למס הכנסה", מסביר דביני. "במשכנתה ממוצעת ל־20 שנה יותר מ־50% מערך התשלום בשלוש־ארבע השנים הראשונות הם הריבית. אני מציע להכיר בהוצאות אלו לצורכי מס ובכך להקל על רוכשי הדירות".

עם זאת, הצעה זו חסרת סיכוי של ממש, בשל התנגדות גורפת של רשות המסים ומשרד האוצר לכל הצעות החוק שהוגשו בשנים האחרונות ברוח זו.

2. למה לא לבטל מס שמונע מהקבלנים לבנות יותר?

עו"ד טלי ירון־אדלר, שותפה במשרד תדמור ולשעבר נציבת מס הכנסה, מציעה לבטל את מס הרכישה על הדירה בתנאים מסוימים. "כשקבלן רוכש קרקע, הוא משלם מס רכישה של עד 5%, ועם מכירת הדירות הוא משלם מס של עד 25%", היא מסבירה. "אם הקבלן יתחייב לבנות ולמכור את הדירות כשנה־שנתיים לאחר רכישת הקרקע, אפשר להעניק לו פטור ממס הרכישה".

3. למה שרוכשי דירות להשקעה ייהנו מפטורים?

חוק מיסוי המקרקעין מעניק למי שמוכר את דירתו פטור ממס שבח אחת לארבע שנים. המשמעות היא שמי שמוכר דירה ארבע שנים ויותר לאחר הרכישה ייהנה מהפטור, בשיעור של 20% מהרווח על הדירה, בין אם התגורר בה ובין אם לא.

"הפטור הוא גורף ותקף גם אם המוכר הוא בעלים של דירות נוספות או אפילו תושב זר", מסביר עו"ד הראל לוקר, שותף מסים במשרד ש. פרידמן. "כך נוצר מצב שלמשקיעים זרים משתלם להתערב בשוק הנדל"ן הישראלי. בארה"ב קיים פטור ממס רק על דירות שנועדו למגורים. לכן אני מציע למסות דירות שהמוכר לא גר בהן. בדרך זו שוק הנדל"ן כבר לא יהיה אפיק השקעה אטרקטיבי".

4. למה להתעקש לגבות מע"מ על אגרות והיטלים?

מס הרכישה הוא לא המס היחיד שהקבלנים מגלגלים על רוכשי הדירות. "הקונים משלמים גם מע"מ בשיעור של 16% מערך הדירה. באופן אבסורדי בערך הדירה מגולמים גם אגרות והיטלים נוספים שגובה המדינה", מסביר רו"ח דביני. "אגרות אלו מגיעות לעד 20% מערך הדירה, כך שהמע"מ עליהן מגיע לעשרות אלפי שקלים. ביטול המע"מ על מרכיב האגרות יפחית משמעותית את מחיר הדירה לקונה".

5. למה לא להפחית מע"מ רק עבור זוגות צעירים?

עו"ד אלי דורון, שותף במשרד עורכי הדין דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי, משדרג את ההצעה הקודמת וממליץ כי הטבות המע"מ יחולו על זוגות צעירים בלבד. "ברומניה החליטו כי זוג שקונה דירה ראשונה בשטח של עד 70 מ"ר יקבל שני סוגים של הטבות: הראשונה היא שיעור מע"מ מופחת - רבע מהשיעור המקובל".

ההטבה השנייה היא הלוואה בערבות המדינה. "זוג צעיר אמנם מרוויח משכורת לא גבוהה, אך בעוד עשר שנים המשכורת שלו תעלה. לכן בשנים הראשונות ישלם הזוג רק את הריבית על המשכנתה ועם השנים יגדלו התשלומים החודשיים".

לפניות והערות: dira@calcalist.co.il