ראיון "כלכליסט" - משה גינדי: "מחירי הדירות לא יירדו לעולם"

"אין בועה, ואני לא רואה בועה. בועה היא דבר שמתפוצץ, ואז המחירים יורדים. עוד לא קרה מאז קום המדינה שמחירי הדירות ירדו. יכול להיות שבעוד שנתיים־שלוש המחירים לא יעלו יותר, אבל לרדת? אין סיכוי. זה עוד לא קרה ולא יקרה", כך מצהיר משה גינדי, לבית האחים גינדי, משפחת הנדל"ן הישראלית המדוברת ביותר בימים אלה.

משה ויגאל גינדי, או בשמם "מ.י. גינדי חברה לפיתוח", הספיקו לבנות בישראל עשרות אלפי דירות, מיזמי יוקרה ומרכזים מסחריים כמו מרכזי G הענקיים, מה שמחייב אותם בהכרח לשדר אופטימיות תמידית בנוגע לחיזוי מחירי הדירות. גם ילדיהם לא הרחיקו מן העץ, ופצחו במיזמי נדל"ן משלהם. לאחרונה זכה פרויקט השוק הסיטונאי מבית "גינדי השקעות", החברה של ילדיו של משה, לגל תהודה וביקורת. עיקר הביקורת נבע מהכרזתם של הגינדים כי בפרויקט יש דירות לזוגות צעירים ב־2.4 מיליון שקל, בעוד שרובם המוחץ של זוגות אלה כלל אינו יכול להרשות לעצמו דירה אף במחצית מהסכום.

משה גינדי צילום: עמית שעל

"100 אלף דירות חסרות"

למרות המציאות הקשה בשטח, משה גינדי סבור כי המושג "בועת נדל"ן" זר לחלוטין למציאות הישראלית. גם כשמזכירים לו את המיתון ששרר בארץ בתחילת שנות האלפיים, גינדי עונה נחרצות: "מחירי הדירות לא ירדו גם אז. הם עמדו, לא עלו ולא ירדו. אולי איבדו חצי אחוז עד אחוז".

עם זאת, הוא מוכן להודות כי קיימת בעיה בשוק הנדל"ן. אבל את האשמה הוא תולה במשבר הכלכלי ובמדינה. "יש היום מחסור גדול מאוד בדירות", הוא אומר. "המדינה לא שחררה קרקעות, ויש מחסור בקרקעות לבנייה. לכן זוגות צעירים רבים לא יכולים להגיע לדירה, וכתוצאה מכך המחירים רק ממשיכים לעלות. על כך צריך להוסיף את העובדה שהקבלנים לא בנו בשנים האחרונות. אנשי העסקים פחדו שהמשבר יגיע לישראל, אז כולם העבירו לניוטרל, עמדו וחיכו לראות מה יקרה. ומה שקרה בעצם הוא עצירת הבנייה. היה מין פחד מהתקופה, מהבום הגדול שהיה. כולם נכנסו ללחץ מהמשבר והחזיקו את עצמם בהסגר. היום חזרו לבנות, אבל קשה להדביק את החוסר, את הביקושים. חסרות בשוק כ־100 אלף דירות, תהליך שנמשך שנים. היו צריכים לבנות בכל שנה כ־35–40 אלף דירות, אבל לא עשו זאת".

לטענת גינדי, ובניגוד לדעה הרווחת, הקבלנים כמעט לא הרוויחו מעליית מחירי הדירות. "עלות הבנייה לא עלתה באופן משמעותי בשנים האחרונות", מדגיש גינדי. "הקבלנים לא מרוויחים יותר, או אולי אפילו מרוויחים פחות". אי־שחרור הקרקעות על ידי המדינה, כך לדברי גינדי, היה טעותה הגדולה כי הדבר העניק פתח לבעלי הקרקעות הפרטיים לנצל את המחסור במגרשים. "בעלי המגרשים ראו שיש ביקוש. לדוגמה, מגרש בראשון לציון שעלה לפני שנתיים 300 אלף שקל ליחידת דיור היום עולה 700 אלף שקל ליחידת דיור. זה מה שהקפיץ את המחירים. בעלי המגרשים הם שמקפיצים את המחירים".

מה דעתך על הצעדים שנוקטת המדינה להתמודד עם עליית המחירים, בעיקר העלאת הריבית ותוכניות משרד השיכון להפשרת קרקעות?

"מה שיכול לעזור הוא הורדת מסים. מעבר לכך, אני בספק. לא נראה לי שהעלאת הריבית תוכל לעצור את עליית המחירים או להוריד את הביקוש. הדבר היחיד שיכול לעצור את העליות הוא אם המדינה תכניס את היד לכיס, ותוריד את המע"מ על הדירות. אם בודקים בפועל, יוצא ש־50% ממחיר הדירה הם רק מס. אם יורידו את המסים, יורידו את המחירים לזוגות צעירים ויפתרו את הבעיה במשק".

מה לגבי הפשרת קרקעות?

"אם היו מפשירים קרקעות הכל היה בסדר, ואנשים פרטיים לא היו מעלים מחירים. ברגע שיפשירו קרקעות וייתנו יותר אחוזי בנייה, יהיה אפשר לפתור את הבעיה. אפילו לא צריך להפשיר קרקעות. מספיק להעלות את אחוזי הבנייה על קרקע של המינהל, מה שיוריד את ערך הקרקע. במקום לבנות 200% יבנו 400%. פשוט מאוד".

"אנשים רוצים את המרכז"

עידוד צעירים לעבור לפריפריה, מבחינתו של גינדי, הוא פתרון לא ישים. "אנשים רוצים את המרכז", הוא אומר. "אנשים רוצים את הבתים שלהם, רוצים לתת חיבוק לילדים, לחיות קרוב למקום שהם גדלו בו. קשה לעבור. אדם שרגיל לגור באזור המרכז יהיה לו קשה מאוד לעבור לדרום, אם לא יפתו אותו במחיר דמיוני. אנשים יגידו 'אני אעזוב את החברים שלי? אני אעזוב את בית הספר? את המשפחה?'. לא קל לעבור היום לעיר מרוחקת. אז אולי הם יסכימו לעבור מתל אביב לגבעתיים, או מתל אביב לפתח תקווה. מקסימום לראשון לציון".

מה אתה חושב שיקרה בעתיד עם מחירי הדירות?

"מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנתיים־שלוש הקרובות. אני לא סבור שתהיה עצירה כעת - היתה עצירה מוחלטת במחירי הדירות בשנים האחרונות, ומה שקורה היום זה הדבקת פערים. מחירי הדירות ימשיכו לעלות עוד ועוד".