דה זראסאי: שינויי החקיקה בשכירות בניו יורק לא צפויים להשפיע עלינו מהותית לרעה

דה זראסאי מנסה להרגיע את המשקיעים: לאחר שינויי חקיקה מרחיקי לכת שעברו בשבוע שעבר במדינת ניו יורק, מעדכנת החברה שגייסה חוב בת"א, כי להערכתה בשני התחומים העיקריים שבהם עשויה להיות לשינויים השפעה: המרת דירות בשכר דירה מפוקח לדירות 'קונדו' ודמי השכירות עצמם, היא אינה צופה הרעה מהותית בפעילותה. 

דה זראסאי הנשלטת על ידי ג'ואל ושרי וינר עוסקת בנדל"ן מניב ונדל"ן למגורים בניו יורק, וליבת הפעילות שלה מושפעת מהשינויים בחקיקה, שנגעו לחוקי השכירות המפוקחת - ושאושרו ב-11 ביוני על ידי הסנאט של מדינת ניו יורק ושלושה ימים לאחר מכן על ידי המושל.

מדובר בשינויים נרחבים שנוגעים לחוקי השכירות ולדרך ההמרה של של דירות לנכסי קונדו. דה זראסאי מציינת כי מדובר בהיקף חקיקה נרחב מאוד, ובכלי התקשורת בארה"ב נשמעו הערכות רבות, מרביתן שליליות, באשר להשלכות שיכולות להיות לשינויים על חברות שכחלק מפעילותן נהגו לכפות המרת דירות במבנים עם שכירות מפוקחת למודל יוקרתי יותר של דירות קונדו. 

בין היתר, התיקון שלפיו יידרש רוב של 51% מהדיירים הקיימים בבנייני דירות שבהם מבקשת היזמית להחליפן למודל קונדו (מול המצב הנוכחי שמאפשר לבצע את ההמרה לאחר שנמכרו 15% מהדירות בבניין), לא מדאיג יותר מדי את דה זראסאי. לעניין זה החברה מציינת ש"ככל הנראה לאחר הבדיקה הראשונית שבצעה, השינוי כאמור, לא ישפיע באופן מהותי לרעה על צפי המכירות של החברה וזאת, לפחות לשלוש השנים הקרובות". . זהו גם הצפי של החברה לגבי ההשפעות של החקיקה לעניין דמי השכירות.

העמדה של החברה צריכה כמובן להיבחן לאחר יישום החקיקה החדשה, שכן דה זראסאי נחשבת לאחת החברות הבולטות בקרב אלה שגייסו אג"ח בשוק ההון הישראלי -  החברה עוסקת בהשבחת מתחמי מגורים בעיר ניו יורק על רבעיה השונים. נכון למועד הרבעון הראשון יש לה 10,341 יחידות דיור בעיר. דה זראסאי חתמה את אותו רבעון בהפסד של 18.3 מיליון דולר (מול רווח של 7.06 מיליון דולר ברבעון המקביל), לצד FFO שלילי של 18.4 מיליון דולר (מול נתון חיובי של 7.05 מיליון דולר ברבעון המקביל).

כאשר בוחנים את מדד התל בונד גלובל שבו מאוגדות עיקר חברות ה-BVI (חברות הנדל"ן האמריקאיות), הרי שאין השפעה מדבקת לחקיקה החדשה. נראה שבעיקר משום שהמודל העסקי של מרבית החברות לא קשור בה ישירות. מתוך 33 סדרות אגרות החוב הנסחרות בו, הרי שמחיריהן של 7 אגרות חוב ירדו מתחילת החודש ורק 2 מתחילת השנה. כלומר ההחלטה בניו יורק לא הובילה להתקף חרדה בקרב המשקיעים, בוודאי שלא כמו בגל המימושים הכבד בדצמבר האחרון.

לדה זראסאי יש שתי סדרות שנסחרות כיום בבורסה בת"א: אג"ח ג' שמחירה ירד ב-5.1% מתחילת יוני ו-6.86% מתחילת השנה והתשואה שלה לפדיון עומדת על 7.93%; סדרה ד', שמחירה ירד ב-1.3% מתחילת יוני ועלה ב-1.76% מתחילת השנה והתשואה שלה לפדיון עומדת על 3.89%.

ג'ואל ווינר בעל השליטה בדה זראסאי צילום: ישראל הדרי