קרן הריט האמריקאית CMCT נכנסה לת"א: ביקושים של 850 מיליון שקל למניות בכורה

קרן הריט האמריקאית CMCT הבטיחה את כניסתה לבורסת תל אביב: הקרן ביצעה הערב הנפקה של מניות בכורה, לראשונה מאז הבורסה הסדירה השנה את התקנות למניות בכורה, וזכתה לביקושים של 850 מיליון שקל מגופים מוסדיים. הראל, כלל ביטוח, הפניקס, מנורה מבטחים, מיטב דש ופסגות גמל השתתפו בהנפקה.

הקרן צפויה לגייס כ-200 מיליון דולר בהנפקה ולבצע רישום כפול בבורסת תל אביב, לצד המסחר בנאסד"ק (בשווי שוק של 972 מיליון דולר). המכרז נסגר במחיר שמשקף תשואת דבידנד של 6.3% למוסדיים. את ההנפקה הובילה חברת החיתום לאומי פרטנרס עם יועץ ההנפקות אורי איזנברג.  

מניות בכורה נתפשות ככלי שבין אג"ח למניה. בדומה למניות רגילות, הן מעניקות לבעליהן זכות לקבל דיבידנד, אך אינן מאפשרות לקבל זכויות הצבעה בחברה. קירבתן לאג"ח היא בתזרים הקבוע והידוע מראש שהן מעניקות, כל עוד החברה פעילה - כפי שמחזיקי האג"ח נהנים מתשלום קבוע וידוע מראש של קופוני הריבית.

CMCT היא חלק מקבוצת הנדל"ן CIM האמריקאית שייסדו ב־1994 שאול קובה ואבי שמש -  CIM היא השותף המנהל של CMCT. הנכסים של CMCT הם בנייני משרדים בלוס אנג'לס, וושינגטון, סאן פרנסיסקו ואוסטין.

שמש וקובה הכירו בזמן שירותם הצבאי, והגיעו לארה"ב לפני יותר מ־30 שנה. הפעילות העסקית הראשונה שלהם מעבר לים היתה בתחום הגננות, ובהמשך הדרך נכנסו יחד לעסקי היזמות בנדל"ן ותשתיות. בשנת 1995 הכירו קובה ושמש את בנקאי השקעות ריצ'רד האסלר, שעומד כיום בראש דירקטוריון CIM. השלושה הקימו יחד את קבוצת CIM זו הפכה לימים לאימפריית נדל"ן שמחזיקה באמצעות שש קרנות נכסים בשווי כ־20 מיליארד דולר. המטה של CIM ממוקם בלוס אנג'לס.  

הקרן מגיעה לישראל לאחר שרשמה עליית שווי של 10% מתחילת השנה. נכון לרבעון השני של 2017 מחזיקה הקרן נכסים בשווי נקי (NAV) של 1.3 מיליארד דולר, אך לישראל היא צפויה להגיע עם שווי נמוך יותר של נכסים, לאחר שמכרה באחרונה כמה מהם. בעוד כמה ימים תפרסם הקרן תשקיף גלוי בישראל ותחשוף את השווי הנכסי הנקי שלפיו תירשם כאן - על פי ההערכות בשוק, השווי הנכסי הנקי צפוי להיות מיליארד דולר, לאחר מכירת הנכסים האמורה. מדיניות הדיבידנד עבור המניות שיונפקו בישראל עדיין לא פורסמה.

מהמצגת שפרסמה החברה לאחרונה בארה"ב עולה שהיא סיימה את הרבעון השני עם ירידה קלה בהכנסות וברווחים - התוצאות שתציג בישראל לקראת הגיוס צפויות להיות שונות, לנוכח המהלך של מכירת הנכסים בחודשים האחרונים. 

הכנסות הקרן במחצית הראשונה של 2017 על בסיס GAAP הסתכמו בכ־128 מיליון דולר - ירידה של 5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הרווח הנקי זינק והסתכם בכ־285 מיליון דולר, לעומת 25 מיליון דולר בתקופה המקבילה, אך הוא הושפע מרווח חד פעמי של 300 מיליון דולר על מכירת נכסים. ה־FFO ירד ב־30% במחצית הראשונה.

שאול קובה צילום: jason laveris