בלעדי לכלכליסט
דו"ח ממשלתי מזהיר: "ללא התחדשות עירונית נגיע לקטסטרופה"
צוות אסטרטגי שהקימה הממשלה בתחום הדיור טוען כי עד שנת 2035 ייגמרו השטחים לבנייה אם קצב ההתחדשות העירונית לא יוגבר. הפתרון: הגדלת היקפי ההתחדשות ל־46% מכלל הבנייה החדשה ו־70% מהבנייה בגוש דן
לעתים נדירות מפרסמת הממשלה מסמך שבו היא מותחת ביקורת על אוזלת היד שלה עצמה. אולם זה בדיוק מה שעשה צוות אסטרטגי שהקימה הממשלה בתחום הדיור. כתיבת מסמך ההמלצות של הצוות הושלמה כבר לפני כמה חודשים אך עיקרי המסמך נחשפים כיום לראשונה ב"כלכליסט". בראש ובראשונה, מחברי המסמך מזהירים מפני משבר חריף בדיור הצפוי לפרוץ כבר בשנים הקרובות - אם הממשלה לא תשכיל להגדיל את היקפי פרויקטי ההתחדשות העירונית.
- עיריית תל אביב מקטינה ל-12 מ"ר את התוספת לדירות בפינוי-בינוי
- נשיא התאחדות בוני הארץ: צריך להכריח ראשי ערים לאשר תוכניות של התחדשות עירונית
- אביגדור יצחקי: "זו לא חכמה לעשות תמ״א 38 בהרצליה ותל אביב"
"ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים יותר משמעותית נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית של אזילת השטחים הפתוחים לבינוי במרכז הארץ", נכתב בדו"ח של הצוות, שהורכב מאנשי מינהל התכנון, המועצה הלאומית לכלכלה ומשרדי השיכון והאוצר. "השפעתו של משבר תכנוני זה תחרוג מגבולות מערכת התכנון ותשפיע על הכלכלה הישראלית כולה".
בפברואר השנה אישרה הממשלה תוכנית דיור אסטרטגית ארוכת טווח עד לשנת 2040, שהציבה יעד לבניית 1.5 מיליון דירות חדשות. מאחורי ההחלטה הזו עומד מסמך בן 26 עמודים, שנחשף כאן לראשונה, ובו נבואת זעם שצופה משבר דיור חריף. ההערכה של כותבי המסמך היא כי מלאי הקרקעות הפנויות לבנייה בתל אביב ובמרכז הארץ על פי תמ"א 35 יחוסל עד שנת 2035. המסמך, הכולל יעדים מאתגרים כמו עלייה דרמטית בשיעור הבנייה בהתחדשות עירונית, אושר במלואו על ידי הממשלה.
יואב גלנט, שר הבינוי והשיכון צילום: עמית שעל את המסמך כתבו עופר רז־דרור ונעם קוסט, שניים מחוקרי המועצה הלאומית לכלכלה, והוא מתבסס על דיוני צוות אסטרטגי בנושא הדיור שהקימה הממשלה ביוני 2015. בראש אותו צוות עמד סגן מנהלת מינהל התכנון דורון דרוקמן, והוא כלל שורה של בכירים ממינהל התכנון, ממשרד השיכון ומהמועצה הלאומית לכלכלה, בהם רז־דרור וקוסט עצמם. המלצות הצוות אושרו על ידי קבינט הדיור בפברואר ומסמך זה נלווה להן.
מחסור של 420 אלף דירות
תוכנית המתאר הארצית 35 (תמ"א 35) היא המסמך המרכזי והחשוב ביותר במערכת התכנון בישראל. זו התוכנית המגדירה את מדיניות התכנון הכלל־ארצית. כל שאר התוכניות כפופות לה ונבחנות לאורה. בית היתר, היא מגדירה מהם השטחים שבהם קיים פוטנציאל לבנייה, תוך שמירה על שטחים פתוחים.
על פי התוכנית האסטרטגית לדיור, קצב אזילת השטחים המיועדים לבנייה למגורים בתמ"א 35 "מהיר יתר על המידה ואינו בר קיימא". כדי לבחון את קצב ניצול הקרקע, הצוות שגיבש את המסמך השווה בין צורכי דיור עתידיים לבין אומדן היקפי הבנייה האפשריים בקרקע הפנויה המיועדת למגורים, בהנחה שקצב ההתחדשות העירונית לא ישתנה. "מההשוואה עלה כי קצב אזילת השטחים הפתוחים הוא מהיר יתר על המידה ואינו בר־קיימא", נכתב.
לפי הערכת הצוות, עד שנת 2040 המדינה תידרש לבנייה של 1.5 מיליון דירות חדשות כדי לענות על האתגר של גדילת האוכלוסייה. הבעיה היא שלפי הניתוח שנערך, השטחים הפתוחים מאפשרים לבנות רק 960 אלף דירות חדשות. 120 אלף דירות נוספות ייבנו במסגרת התחדשות עירונית, אם תתבצע בהתאם לקצב הנוכחי. בסך הכל מדובר ב־1.08 מיליון דירות - כך שייווצר מחסור של 420 אלף דירות ביחס לצורכי האוכלוסייה.
הצוות קובע כי המשך ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בקצב הנוכחי יוביל לכך שכבר ב־2035, עוד 18 שנה בלבד, יאזלו כליל השטחים הפתוחים המיועדים לבנייה. במחוז תל אביב המצב חמור יותר משום שהיקף השטחים הפתוחים המיועדים לבנייה מצומצם ביותר. לכן, הצוות קבע כי "ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים יותר משמעותית, נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית במרכז הארץ".
הצוות הסביר כי השלכות האסון הזה יזלגו אל הכלכלה הישראלית כולה: "עלייה חדה במחירי הדירות במטרופולין תל אביב תגרום עלייה במספר היוממים (מי שגרים מחוץ למטרופולין אך עובדים בו, א"ג) ובעומסי התחבורה".
בנוסף, המחסור בדירות יגרום לפגיעה במוביליות החברתית, שכן אנשים יתקשו לא רק לגור בתל אביב, אלא גם לעבוד בה. ככל שרדיוס הביקוש למגורים מסביב למטרופולין יגדל, זמני הנסיעות יתארכו ולרבים לא יתאפשר לעבוד בעיר. לטענת הצוות, כל אלה יובילו "לפגיעה ביתרונות האגלומרציה (התקבצות סביב גרעין עירוני, א"ג) במרכז הארץ, פגיעה ביעילות הכלכלית של המשק ופגיעה בקצב הצמיחה".
מסקירת יעדי ההתחדשות העירונית למחוזות השונים מתקבלת תמונה דרמטית יותר. לגבי מחוז תל אביב, הכולל את העיר עצמה ואת שאר ערי גוש דן, גורס הצוות כי שיעור הבנייה בהתחדשות עירונית צריך לצמוח מ־34% כיום ל־72%. במחוז מרכז וחיפה השיעור צריך לעלות ל־55%, לעומת 10% ו־13% כיום, בהתאמה. היעד עבור מחוז הוא 40% לעומת 6% כיום ועבור מחוזות דרום וצפון הוגדר יעד של 25% לעומת 4% ו־5% בהתאמה. הצוות מבהיר כי על הממשלה להגדיל את המימון לתגבור התשתיות כדי לעמוד ביעדים אלה.
הגדלת היקפי הבנייה במסגרת ההתחדשות העירונית אינה הפתרון היחיד. לפי הצוות, ניתן גם לבנות בצפיפות גבוהה יותר מהמקובל כיום בבנייה החדשה; לשפר מערכות להסעת המונים באופן שיאפשר לצופף ערים וגם להרחיב את אזורי הביקוש; וכן לנצל טוב יותר את מלאי הקרקעות הקיים על די הסבת ייעודם לבנייה למגורים.
פספסו את הפריפריה
כותבי המסמך תוקפים את תמ"א 35 ובפרט את מדיניות פיזור האוכלוסין שקבעה. לפי מדיניות זו, האוכלוסייה באזורי הפריפריה היתה אמורה לצמוח הרבה מעבר לצמיחה שאירעה בפועל. לטענתם, התמ"א - שאושרה על ידי הממשלה ב־2005 - קבעה יעדים לא ריאליים לפיזור האוכלוסייה, שסופם שהזיקו יותר מאשר הועילו.
על פי הצפי של כותבי המסמך, ב־2020 יגורו באזור תל אביב והמרכז 3.7 מיליון בני אדם - עלייה של יותר מחצי מיליון איש יותר לעומת היעד של תמ"א 35, שלפיו בשנה זו יגורו במרכז 3.18 מיליון איש בלבד. לפי תמ"א 35, אותם חצי מיליון איש היו אמורים לגרו בצפון ובדרום הארץ.
לפי המסמך, היעד לא היה ריאלי משום שהסטת אוכלוסייה לפריפריה דורשת השקעות עתק בתשתיות תחבורה, בריאות, חינוך ותרבות לצד יצירת תמריצים ואפשרויות תעסוקה איכותיות. לא רק שהשקעות אלה לא התרחשו, אלא שלדעת מחברי המסמך ספק רב אם ניתן היה לצפות כי אכן יתרחשו.
הצוות שמאחורי המסמך לא ויתר על השאיפה לפיזור אוכלוסיה, אך בחר ביעדים מתונים יותר בהשוואה לתמ"א 35. יעדים אלו מבוססים על תמהיל הפיזור הגיאוגרפי בעשור האחרון, שהוא לדבריהם סטטוס־קוו המהווה פשרה בין רצונות התושבים, ליכולתם הכלכלית ולהיצע הקרקעות הזמינה לבנייה. עוד טוענים בצוות כי ישנו יתרון כלכלי משמעותי לתכנון מגורים מוטה מרכז, שמאפשר אופציות תעסוקה איכותיות רבות ואיכותיות יותר לצד היצע גדול ואיכותי יותר של שירותים חברתיים.
900 אלף דירות בהתחדשות
ממינהל התכנון נמסר: "בימים אלו פועל מינהל התכנון ביתר שאת על מנת לממש את התוכנית האסטרטגית ולעמוד ביעד הכמותי אך לא פחות חשוב גם בתכנון איכותי שבו התושב נמצא במרכז. כל מטרתה של התוכנית האסטרטגית היא להימנע מלהגיע לאותה תחזית המוצגת בכתבה. לכן, מינהל התכנון פועל למיצוי מיטבי של פוטנציאל הקרקע על ידי ציפוף מתחמי הבינוי ועירוב שימושים, כדי לשמור על שטחים פתוחים.
ההתחדשות העירונית היא אלמנט מרכזי בהתמודדות עם מצוקת הקרקעות. כפועל יוצא, 900 אלף יחידות דיור מתוך 2.6 מיליון יחידות דיור המאושרות לפי החלטת הממשלה ייבנו במסגרת התחדשות עירונית. מינהל התכנון הנחה את המחוזות השונים לגבש תוכנית עבודה לעמידה ביעדי התוכנית האסטרטגית, תוך תכלול כל הצרכים הנלווים, ובהם תשתיות תחבורה ציבורית, אנרגיה, אזורי תעסוקה, מתקני בריאות ועוד. העבודה תיעשה בשיתוף פעולה עם כלל המשרדים הרלבנטיים ובכלל זה הגופים הירוקים".
