עיריית תל אביב מקטינה ל-12 מ"ר את התוספת לדירות בפינוי-בינוי

מדיניות חדשה של עיריית תל אביב מצמצמת בחצי את התמורה שמקבלים בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי, כך נודע ל"כלכליסט".

כיום מקובל כי דיירים ותיקים מקבלים בפרויקט פינוי-בינוי דירה חדשה הגדולה ב-25 מ"ר מדירתם שנהרסה. אבל האגף לתכנון עיר גיבש מדיניות מצומצמת שתחול בכל פרויקט של פינוי-בינוי ברחבי תל אביב ותאפשר להגדיל את שטח הדירה רק ב-12 מ"ר בלבד.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה הייתה אמורה להצביע היום (ד') לאישור המדיניות הזו, אך ברגע האחרון הדיון בסעיף הזה נדחה למועד מאוחר יותר. בעירייה מסבירים כי "הנושא טרם גובש סופית והדיון בנושא נדחה בשלב זה. מטרת מסמך המדיניות היא למצוא את האיזון בין מתן כלים אפקטיביים להתחדשות עירונית ושמירה על עקרונות תכנון אורבני וודאות תיכנונית".

למרות שהדיון בעניין נדחה, העירייה כבר פועלת על פי המדיניות הזו. לפני שבועיים הסבירו אותה נציגי העירייה לעשרות דיירים ברחוב כורזים בנווה שרת, במפגש שמטרתו לקדם תוכנית של פינוי-בינוי ל-400 דירות.

"אמירה זו עוררה מהומה רבה, ואפשר להגיד כי מרגע זה ואילך לא אפשרו לנציג העירייה להמשיך בהצגת דברים מסודרת", סיפר אדריכל התוכנית ד"ר קובי יסקי.

החלטה גורפת שכזו, אם אכן תתקבל עתידה לטלטל את תחום ההתחדשות העירונית בעיר. יזמים טוענים כי היא תבלום פרויקטים של פינוי-בינוי, שכן תפגע בכדאיות הכלכלית ותפגום במוטיבציה של הדיירים לקדם תוכנית כזו. בנוסף, המדיניות המוצעת מעוררת סוגיות משפטיות באשר לסמכות העירייה לקבל החלטה כזו.

כמה דירות נוספות הקבלן צריך לבנות כדי להרוויח מספיק?

תוכנית פינוי-בינוי מבוססת על העיקרון שיזם ממן הריסת בניין, ובניית חדש במקומו. על היזם לספק לכל דייר ותיק דירה חדשה בבניין החדש. היזם גורף רווחים מתוספת דירות שמוסדות התכנון מאשרים לו לבנות ולמכור בשוק החופשי. השאלה היא כמה דירות נוספות הקבלן צריך לבנות כדי להרוויח מספיק.

האדריכל יעקב (קובי) יסקי צילום: אוראל כהן

הסוגיה מורכבת שכן מצד אחד, ככל שיאפשרו יותר דירות כך העסק יהיה רווחי יותר והפעילות תתרחב. מצד שני משום שמדובר במרקם עירוני בנוי וצפוף, יש מגבלות תכנוניות על כמות הדירות שאפשר לבנות באותו תא שטח.

בנובמבר 2012 התקבל תקן שמאי 21 שנועד להסדיר את הסוגיה. התקן קובע כי שיעור הרווח הנחוץ ליזם כדי שיוכל להניע פרויקט כזה הוא 20%-25%. שמאי מקרקעין המלווה את התוכנית צריך לחשב את הכמות הדירות הנוספות הנדרשת, בהתחשב במחירי הדיור באזור, כדי להשיג את הרווחיות המתבקשת. התקן הניח כי הדיירים הוותיקים מקבלים בתמורה דירה חדשה הגדולה ב-25 מ"ר, מדירתם הישנה. עלות בניית הדירות משוקללת בתקן, שהרי ככל שהדירות גדול יותר העלויות ליזם יקרות יותר, ולכן עליו למכור יותר דירות בשוק החופשי.

אוהד דנוס, היה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין באותה עת וליווה את הדיונים בעניין מסביר: "זה מקרה ייחודי שבו המדינה הפכה תקן שמאי, לחובה משום שהיועץ המשפטי לממשלה הנחה את שמאי הועדות המחוזיות לתכנון ובניה לאשר תוכניות פינוי-בינוי לאורו של התקן. בעזרת אימוץ התקן מדינת ישראל, קבעה את התמורה הראויה לדיירים ואת אחוז הרווח ליזם" דנוס מוסיף כי " התקן מהפכני משום שנגזר ממנו ששיעור הרווח מוביל את התכנון ולא ההפך, ולכן מהנדסי ערים לא אוהבים אותו".

"זורקים מספרים שאין להם קשר למציאות"

במקביל, בשנים האחרונות מתחוללת רפורמה במוסדות התכנון ובעקבותיה הוענקה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב סמכות לאשר תוכניות פינוי-בינוי, מבלי להזדקק לאישור הוועדה המחוזית. כלומר תל אביב יכולה אשר פינוי בינוי מבלי לציית לאותה הנחיה של היועמ"ש להתחשב בתקן 21.

עו"ד אורי אטינגר

לטענת גיל וינלס שמאי ויזם מ"קבוצת חצור וינלס", המדיניות שהעירייה מקדמת "מתעלמת מתקן 21, הגבלה של 12 מ"ר היא שרירותית. זורקים מספרים שאין להם קשר למציאות, צריך לבחון כל מקרה לגופו".

אנשי אגף תכנון עיר של עיריית תל אביב חולקים על טענתו של וינלס ובדברי ההסבר למדיניות החדשה טועני כי "תקן 21 הוא תקן שמאי מומלץ ולא מחייב, הוא אינו קובע תמורות לבעלי הזכויות, אלא מתאר תמורה מקובלת של כ-25 מ"ר".

לאור זאת בעירייה מסבירים כי הם מבקשים לצמצם את שטחי התמורה מ-25 מ"ר ל-12 מ"ר משום "ששטחי התמורה שמקבלים בעלי הנכסים (הדיירים הוותיקים, א"ג) משפיעים על התכנון ויוצרים קושי במתן מענה לשטחי ציבור וגורמים לצפיפות מגורים גבוהה המשפיעה לרעה על איכות החיים".

לדעת העירייה הדיירים הוותיקים יכולים להסתפק בתוספת של 12 מ"ר שכן הם מקבלים "דירה חדשה בסביבת מגורים חדשה עם תשתיות חדשות, בסטנדרט בינוי מודרני העומד בתקנים החדשים,עמידה בפני רעידות אדמה וכוללת מרחב מוגן, מרפסת, ולרוב גם מתקבל בבניין החדש תוספת של מעלית וחניה שלא היו קיימים בנכס המקורי".

בעוד שבעירייה מצפים כי הדיירים יודו על עצם העובדה שמאפשרים להם לחדש את דירתם, ד"ר יסקי שמעורב בכמה פרויקטים של פינוי-בינוי בנווה שרת טוען כי "יש הבדל בתגובה למדניות החדשה בין מי שמשכיר ומסתכל על זה כהשקעה לבין מי שגר במקום. המשכירים פחות רגישים, מבחינתם עצם החידוש מספק, כי ערך הנכס הושבח. אבל הדיירים מבקשים להוסיף לדירתם עוד חדר לפחות, לרבים דירות 3 חדרים בגודל 55 מ"ר תוספת של 12 מ"ר לא מספיקה. כדי לעשות מזה 4 חדרים צריך לפחות 90 מ"ר. כיום הסטנדרט השתנה, אין דירת 3 חדרים שקטנה מ-75 מ"ר".

"צעד חיובי שיגביר את הוודאות לתושבים וליזמים"

יסקי מצביע על בעיה נוספת שמתעוררת במתחמים שבהם הוא עובד: פער בין ציפיות הדיירים המבוססות על המדיניות הישנה, לבין המדיניות החדשה. בנווה שרת למשל הייתה תוכנית שאושרה לפני עשור והקנתה תוספת של 40 מ"ר לדירה. על הרקע הזה יש ציפיות של דיירים לתמורה דומה, ויש גם חברות יזמיות שמבטיחות תוכניות שהעירייה היום לא תאשר.

וינלס טוען כי המדיניות החדשה של העירייה עלולה לבטל פרויקטים רבים זאת משום שבעלי דירות יעדיפו ליישם בבניין בו הם גרים תוכנית עיבוי על פי תמ"א 38 שמקנה 25 מ"ר, על פני תוכנית פינוי-בינוי שמחייבת אותם לצאת מהבניין לכמה שנים ובסופו לקבל דירה קטנה יחסית. "חולדאי סתם עוצר את ההתחדשות העירונית. מדיניות העירייה תעודד עיבוי הקיים ותבלום התחדשות".

עם זאת יש מי שמברך על המהלך, כך עו"ד אורי אטינגר ממרכז הגר בפקולטה למשפטים באוניברסיטת ת"א, אומרת כי "תחשיב התמורות בהתחדשות עירונית היא צעד חיובי שיגביר את הוודאות לתושבים וליזמים, ויוביל למיתון של הצפיפות בפרויקטים. יחד עם זאת, בתחשיב התמורות צריך לוודא שסך זכויות הבניה יאפשר לממש מטרות ציבוריות שונות כמו הקמת קרנות תחזוקה, שילוב דיור בהישג יד, הבטחת התאמות לדיירים בגיל הזקנה ועוד".